《关于进一步促进荆州市中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读
《关于进一步促进荆州市中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读
近日，荆州市人民政府办公室印发了《关于进一步促进荆州市中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），自2023年12月16日起施行。现将有关政策解读如下：
一、《通知》出台背景
2023年7月24日，中共中央政治局召开会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月，省住建厅制定了31条促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施，要求各地进一步细化，结合实际应出尽出，一城一策抓好稳市场、促转型、防风险工作。为全面贯彻党中央、国务院和省委省政府、市委市政府决策部署，进一步加大助企纾困、支持购房者住房需求力度，促进我市房地产市场平稳健康发展，在原“荆十条”、“新十条”基础上调整、增补，制定了本《通知》。
二、《通知》主要内容
《通知》从满足居民合理住房需求和助企纾困两个方面，提出16条政策措施。其中满足居民合理住房需求的措施有5条：实行房款契税补贴、降低个贷首付比例和利率、优化住房公积金政策、优化财税减免政策、全面推进“带押过户”。助企纾困的政策措施有11条：精准供应优质土地、简化办理审批手续、加快盘活存量用地、盘活存量商办用房、允许土地预告登记转让、优化容积率计算规则、统筹规划配建设施、推广地下车位登记办证、实行安置凭证制度、优化预售许可条件、支持优质企业发展。具体内容详见《通知》。
（一）支持居民合理住房需求的措施
1.实行购房房款、契税补贴
（1）购房房款补贴
全日制大专以上（含大专）毕业生，2022年6月14日后，在中心城区购买首套新建商品住房（含法拍房）的，凭购房合同到所在区（功能区）行政服务中心住建部门窗口申请领取2万元购房补贴。申请人必须在2026年6月30日前到所在区（功能区）行政服务中心住建窗口申请，逾期不予办理。
市直企事业单位“招硕引博”人才购房补贴按《中共荆州市委办公室、荆州市人民政府办公室关于进一步加强市直事业单位“招硕引博”人才激励工作的通知》（荆办发电〔2022〕6号）和《荆州市市直企事业单位“招硕引博”购房补贴发放及公积金贷款实施细则》（荆建发〔2023〕10号）文件执行。市直事业单位引进的人才，在中心城区购买首套商品住宅，按全日制博士研究生10万元、全日制硕士研究生5万元发放购房补贴，由市财政全额保障。区级事业单位“招硕引博”人才购房补贴政策由区人民政府（管委会）参照执行。
2022年12月2日后，其他购房人在中心城区购买首套新建商品住房（含公寓、法拍房），凭购房合同到项目所在区（功能区）行政服务中心住建部门窗口申请领取1万元购房补贴（已领取人才购房补贴的不再重复享受）。申请人必须在2026年6月30日前到所在区（功能区）行政服务中心住建窗口申请，逾期不予办理。
首套新建商品住房指在中心城区本人和配偶及未成年子女名下无商品住房不动产登记（以不动产登记信息查询记录为准）或者商品住房网签备案合同（以市住建局合同备案查询为准），凭上述证明，区（功能区）行政服务中心住建窗口可认定为首套商品住房。补贴资金由区级财政负担，市级财政按中心城区财政管理体制予以奖补。
法拍房指通过法院拍卖的房屋，申请人通过法院拍卖获取的新建商品住房如为首套新建商品住房的，区（功能区）行政服务中心住建窗口可认定为首套商品住房。
全日制大专以上（含大专）毕业生不限毕业年限（但购房时必须已取得毕业证）和就业地域，其他购房人为大专（含大专）以下所有购房人。
（2）购房契税补贴
2022年6月14日后，在中心城区购买新建商品房的购房人，由所在区财政部门按其所缴纳契税额的70％予以补贴。2022年12月2日后，在中心城区购买二手房的购房人，由所在区财政部门按其缴纳契税额的50％予以补贴。购房人凭不动产登记证和契税完税证明6个月内（从不动产登记证发证之日起计算）完成购房补贴申请，逾期不予补贴。
购买新建商品房的自然人、法人和非法人机构均可享受购房契税补贴。“新建商品房”包括新建商品住宅、商铺、公寓、写字楼、法拍房等。“二手房”补贴范围为商品住宅、商铺、公寓、法拍房等。补贴资金由区级财政负担，市级财政按中心城区财政管理体制予以奖补。
法拍房指通过法院拍卖的房屋，申请人通过法院拍卖获取的商品住房（除新建商品住房）的，区（功能区）行政服务中心住建窗口可认定为二手房。
2.降低个贷首付利率
首套房认定标准“认房不认贷”。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房贷款首付款比例不低于20%，二套住房贷款首付款比例不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；也可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
3.优化住房公积金政策
夫妻双方均正常缴存公积金的家庭，公积金贷款最高额度从45万元调整为70万元；夫妻中仅一方正常缴存公积金的家庭，贷款最高额度从40万元调整为50万元。
持楚才卡的特殊人员可以享受最高贷款额度的3倍，即夫妻双方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为210万元，夫妻双方一方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为150万元；“招硕引博”博士可享受最高贷款额度的1.5倍，即夫妻双方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为105万元，夫妻双方一方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为75万元；硕士研究生可享受最高贷款额度的1.2倍，即夫妻双方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为84万元，夫妻双方一方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为60万元。
对生育政策内二孩及以上的家庭，购买第二套普通自住房且仅申请过一次公积金贷款的，享受首套房贷款政策。对生育政策内二孩及以上的家庭购买首套普通自住房且符合公积金贷款申请条件的，贷款额度最高可达到我市现行最高贷款额度的1.5倍，即夫妻双方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为105万元，夫妻双方一方正常缴存住房公积金的贷款最高额度为75万元。
支持“一人购房全家帮”。购房人在中心城区购买新建商品住宅，可提取本人和配偶住房公积金，同时还可提取本人和配偶直系亲属（父母或子女）的住房公积金账户余额，提取总额不超过购房款总额。
按揭贷款可以“商转公”。全面推行商业性个人住房贷款转住房公积金贷款，开展二手房公积金贷款“带押过户”业务，支持公积金异地缴存职工个人贷款，实施老旧小区加装电梯提取公积金政策。
4.优化财税减免政策
个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
个人出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；个人销售购买满2年以上的住房减免增值税；个人销售住房免征土地增值税；个人销售或购买住房免征印花税；个人转让满5年的自用家庭唯一生活用房免征个人所得税。
5.全面推进“带押过户”
全面推行二手房“带押过户”，激活二手房交易市场。在中心城区已经办理抵押登记的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请，到不动产登记部门办理合并登记，即时办结。当事人因赠与、作价出资入股、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的，不纳入合并登记办理范围。
推进一手房“带押过户”，在建工程抵押的预售商品房竣工之后，办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记，经抵押权人同意或根据约定，房地产开发企业完成房屋带押销售、网签备案，不动产登记机构可以为购房人办理购买商品房登记、抵押登记及部分解除抵押登记相关业务。鼓励资金监管银行对本行贷款客户率先开展一手房“带押过户”业务，在完善资金监管结算手续的情况下，逐步开展跨银行间的“带押过户”。
（二）《通知》助企纾困的措施
1.精准供应优质土地
实行“出让预公告”制度，主动对接市场信誉好的市场主体，采用“竞地价+竞品质”的方式确定竞得人，集中供应一批优质住宅用地。2022年6月14日后，新出让土地可按不低于底价的10％确定竞买保证金，允许以银行保函代替竞买保证金。允许1年内分期缴纳土地出让金，首次缴纳比例不低于50％。分期缴纳土地出让价款的，在约定分期缴纳期限内不计利息。
2.简化办理审批手续
2022年6月14日后，未开工项目的土地出让金缴纳比例不低于50％且未取得不动产权证时，各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、不高于已审定计容面积50％和不计容地下室的建设工程规划许可证的、施工许可证等审批手续，在办理商品房预售许可证前应缴清土地出让金并办理不动产权证。分期办理建设工程规划许可证，城市基础设施建设配套费可分期缴纳，缴纳比例与每次办理的工程规划许可证面积占比一致，一般不超过三期。2022年6月14日后，未竣工的项目规划核实时，设计方案已分期的，可分期验收；设计方案未分期的，报自然资源和规划部门充分论证并审查同意，一般可分三期验收。超过20万平方米的项目，可增加分期。土地核查与最后一批次分期规划核实一并办理，统一核实土地出让合同履约情况。
3.加快盘活存量用地
对已出让尚未建设的城镇低效用地，公示认可后可依法收回土地，合理调整规划重新出让。引导国有平台与优质房企以联营、入股、转让、代建代管等形式合作开发盘活存量住宅用地。已公示且未开工的房地产开发项目在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，申请办理建设工程规划许可变更手续。
4.盘活存量商办用房
推进“商改住”，盘活存量商办类房屋。在符合国土空间规划的前提下，鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为保障性租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金。对购买商业公寓实际用于个人居住用途的，参照居民用水、用电、用气价格标准执行，可享受与住宅同等的教育等公共服务。允许房地产开发企业对土地出让合同中规定自持的房屋以商品房形式整体转让。
5.允许土地预告登记转让
对未完成开发投资总额25%以上的出让土地，在不改变原用途的情况下，允许转让双方签订土地使用权转让合同，依法办理预告登记，允许先办理建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续，待开发投资达到转让条件时，再依法办理不动产登记手续。
6.优化容积率计算规则
对签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目，鼓励住宅建筑配置景观阳台等空间，住宅建筑的阳台水平投影面积的总和不超过单套套内建筑面积的，比例由不大于15%调整至不大于18%（第四代住宅建筑相关面积计算规则另行规定），设备平台、飘窗进深不大于0.8米的，可不计算建筑面积。增加多种不计入容积率建筑面积情形以降低公摊面积，下列情形不计入容积率：建筑物屋顶的梯屋、水箱间、雨棚、供配电用房、地下停车位、飘窗、空调外机搁板、外墙保温层、屋顶机房等。
7.统筹规划配建设施
2023年9月1日后，对签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目，按照生活圈要求统筹分片配置社区用房、养老用房、幼儿园等公建配套设施，避免小而全分散配置，实行社区用房、养老用房、幼儿园无偿建设移交，其建筑面积不计入项目容积率。
2022年6月14日后，新出让土地建设商品住房，可再生能源应用产品由房地产企业自主选择，装配式建筑比例由30％调减为20％。鼓励建设嵌入式养老设施，原已建成的商品房项目，在符合安全条件和不动产权利清晰的情况下，经辖区人民政府（功能区管委会）同意，可以将空置的社区用房、党群服务中心、幼儿园改建为养老公寓，由原不动产权利人自持，不得扩建和转让。
可再生能源应用产品由房地产企业自主选择，依据《关于加强可再生能源建筑应用管理的通知》（鄂建文〔2022〕54号）等要求，新建建筑可以选用太阳能、空气能、地热能、光伏屋顶发电等可再生能源一体化、多元化、规模化应用发展执行。
8.推广地下车位登记办证
本通知实施后，房地产开发项目不计容的非人防工程地下停车位、车库，根据审批通过的建设工程设计方案，签订补充协议、补交土地出让金后，可与商品房同步办理预售许可、销售交易、网签备案，办理不动产登记。
9.实行安置凭证制度
棚户区改造与城市更新中征迁安置项目，可选择安置凭证与实物安置的形式予以实施。采取安置凭证方式时，被征收人在中心城区购买新建商品住房时，可凭征收主体出具的安置凭证抵扣房款，房地产企业依据安置凭证与征收主体结算。本通知下发前，尚未签订安置补偿协议的或已货币化安置的，鼓励被征迁人向征收主体申请安置凭证。引导房地产企业对实行安置凭证的被征收人和机关团体、企事业单位组织团购给予适当优惠。
2022年6月14日后，新取得建设用地的商品住房项目，新建商品房小区配建保障性租赁住房比例从5%下调为3%。房地产开发企业可以根据项目具体情况选择配建公租房或者缴纳易地建设费。对已批准缴纳易地建设费的，可按批准预售许可面积分期缴纳，最后一次办理预售许可时结清，在约定分期缴纳期限内不计利息。
10.优化预售许可条件
房地产开发项目只开设一个监管账户的，可分期办理商品房预售许可。首次申请预售许可的项目，其工程进度必须满足两个条件，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（不含土地出让金），形象进度上低层或多层建筑主体结构必须封顶，高层建筑主体结构应达到总层数的四分之一以上，预售面积不得低于1万平方米，且不得小于栋。在保证结构安全、消防安全和不扩大面积的前提下，允许商业用房分割销售，建设单位应要求原设计单位变更消防设计方案，重新履行施工图审批程序，经消防验收合格，可以办理预（销）售许可和不动产登记。
11.支持优质企业发展
对经营状况良好，近三年未发生债务违约行为、未发生过重大质量安全事故、未因自身经营原因引起群体性信访、无逾期交付风险的房地产开发企业，经过信用等级评价，纳入“白名单”管理。鼓励国有银行、股份制银行对“白名单”内的企业提供开发贷，地方银行和其他金融机构应大力支持“白名单”内企业开发贷需求。预售资金监管账户优先选择提供开发贷的银行。
三、《通知》有效期
本通知自发布之日起施行，有效期至2025年12月31日。此前已发文件相关规定与本通知不符的，以本通知为准；实施过程中上级有新规定的，从其规定。各县（市）可参照执行。
四、申领购房房款补贴的程序
（一）人才购房补贴申请
“招硕引博”人才申请购房补贴按《荆州市市直企事业单位“招硕引博”购房补贴发放及公积金贷款实施细则》（荆建发〔2023〕10号)执行。
2022年6月14日至2025年12月31日期间，在中心城区购买首套新建商品住宅的全日制大专以上（含大专）毕业生，须在2026年6月30日前携带以下资料到商品房所在区（功能区）行政服务中心住建窗口办理申请手续，逾期不予办理。
1.《人才购房补贴申请表》扫下方二维码下载
2.身份证、户口、结婚证原件及复印件（委托办理的还需提供委托人身份证原件及复印件）；
3.已备案的商品房买卖合同原件及复印件；
4.不动产登记信息查询记录原件；
5.毕业证原件及复印件、“学信网”查询学历证明；
6.购房人银行卡号；
7.窗口受理时收复印件，核原件后及时退回原件。
（二）其他购房人购房补贴申请
2022年12月2日至2025年12月31日期间，在中心城区购买首套新建商品住宅的其他购房人，须在2026年6月30日前携带以下资料到商品房所在区（功能区）行政服务中心住建窗口办理申请手续，逾期不予办理。
1.《其他购房人购房补贴申请表》扫下方二维码下载
2.本人身份证原件及复印件（委托办理的还需提供委托人身份证原件及复印件）；
3.已备案的商品房买卖合同原件及复印件；
4.户口原件及复印件；
5.购房人银行卡号；
6.窗口受理时收复印件，核原件后及时退回原件。
（三）审查
区（功能区）行政服务中心住建窗口每月5日前将上月《购房补贴申请表》送交市住房和城乡建设局审核，查询商品房买卖合同备案信息以及是否撤销合同后重新签订合同等。每月10日前，将审核合格的购房补贴资料送交区（含功能区）财政部门对资料的完整性核实。审核未通过的，告知申请人，说明理由，并在《购房补贴申请表》予以注明。
（四）发放
购房补贴资金，统一由区（含功能区）住建部门拨付至补贴对象银行账户。
五、申领购房契税补贴程序
2022年6月14日至2025年12月31日期间，在中心城区购买新建商品房的购房人（包括市、区人才办审核认定的“招硕引博”人才）；2022年12月2日起，在中心城区购买二手房的购房人，须在取得不动产登记证发证之日起6个月内，携带以下资料到商品住房所在区（功能区）行政服务中心住建窗口，办理契税补贴申领手续，逾期不予办理。
（一）申请
1.《契税补贴申请表》扫下方二维码下载
2.本身份证原件及复印件（委托办理的还需提供委托人身份证原件及复印件）；
3.购房合同原件及复印件；
4.不动登记证原件及复印件；
5.契税完税证明原件及复印件；
6.购房人银行卡号；
7.窗口受理时收复印件，核原件后及时退回原件。
（二）审查
区（功能区）行政服务中心住建窗口每月5日前将上月《契税补贴申请表》送交市住房和城乡建设局审核，查询商品房买卖合同备案信息以及是否撤销合同后重新签订合同等。每月10日前将审核合格的购房补贴资料送交区（含功能区）财政部门，财政部门对资料的完整性核实。审核未通过的，告知申请人，说明理由，并在《购房补贴申请表》予以注明。
（三）发放
补贴资金统一由区（含功能区）住建部门拨付至补贴对象银行账户。
六、申领购房补贴的注意事项
1.申请购房房款补贴申请人必须与签订网签备案合同的买受人为同一人。
2.已购买的商品房，采取撤销、变更商品房买卖网签备案合同，办理同一套商品房买卖合同网签备案或在同一小区更换房屋的，不能享受购房房款补贴和契税补贴。
3.购房补贴发放后，如有注销商品房买卖网签备案合同的，应先退回购房补贴，再申请办理注销手续。
4.申请人弄虚作假骗取购房补贴的，追缴已经领取的购房补贴，并纳入个人信用记录；构成犯罪的，依法追究法律责任。房地产开发企业配合申请人弄虚作假骗取购房补贴的，依法追究企业责任，并纳入企业信用记录；构成犯罪的，依法追究法律责任。
七、咨询电话和申报地址
（一）荆州市住房和城乡建设局
咨询电话：0716-8215326、8212107
咨询地址：荆州市沙市区公园路13号
（二）荆州区
咨询电话：0716-8433212（荆州区政务服务中心住建窗口）
咨询（申报）地址：荆州市荆州区发展大道科创园公共服务基地B栋（荆州区政务服务中心住建窗口）
（三）沙市区
咨询电话：0716—4156528（沙市区政务服务中心住建窗口）
咨询（申报）地址：荆州市沙市区东岳路15号沙市区政务服务中心二楼（沙市区政务服务中心住建窗口）
（四）荆州经开区
咨询电话：0716-8335568（综合窗口）、8333916（荆州开发区住建局住保科）
咨询（申报）地址：荆州经济技术开发区政务和大数据服务中心（荆州经开区政务服务中心大厅综合窗口）
（五）荆州高新区
咨询电话：0716-4155343（荆州高新区政务服务中心住建窗口）
咨询（申报）地址：荆州市高新区太湖大道政务服务中心一楼（荆州高新区政务服务中心住建窗口）
（六）纪南文旅区
咨询电话：0716-8630775（纪南文旅区政务服务中心住建窗口）
咨询（申报）地址：荆州市纪南文旅区高阳大道（荆州方特东方神画北侧约150米）纪南生态文化旅游区政务服务中心（纪南文旅区政务服务中心住建窗口）
（七）荆州市人力资源和社会保障信息中心
咨询电话：0716-8251733
咨询（申报）地址：荆州市荆州区江津西路422号社保大楼10楼
（八）公积金贷款咨询
咨询电话：0716-12329
荆州公积金中心市直营业部：荆州市沙市区明珠大道21号荆州市民之家A区二楼公积金贷款部
荆州公积金中心荆州区办事处：荆州市荆州城南开发区学苑路19号荆州住房公积金荆州区办事处（城南春天小区门面西侧）
来源|房地产市场科