生死一战！房地产“黑铁时代”到来

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）

地产的至暗时刻，似乎还没过去！

当我们翘首期盼房地产市场回暖，行业能回到昔日繁荣时，行业大佬万科声嘶力竭的喊出：地产行业已经进入“黑铁时代”。

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在“敢拼就会赢”的2022年万科集团年会上，董事会主席郁亮再度抛出了一系列“震惊”行业，让从业者不寒而栗的观点：

今年是背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清，这是一场生死之战。地产回归民生属性是大家都要适应的现实，不能指望价格的快速上涨。万科内部很多事情并不是缺人，而是缺乏做好的态度和负责的精神。只以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部，管理人员都要全部下沉，身先士卒。省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围。房地产发展至今，已很难给出超越其他行业的激励机制。万科能够提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯地给钱。只为了金钱激励的人，不适合在黑铁时代的行业中工作

原文很长，超过5000字，很大篇幅讲述如何用人。简单翻译一下核心思想：砍人、砍福利、不干活就滚：

未来行业整体惨淡，作为员工不要只谈钱，要降低自己的预期收入，降薪减员是大势所趋，不要指望年薪动辄几十万，几百万，几千万。在当下环境下能有一份工作就很不错了，行业都没啥利润了，你们怎么好意思问公司多要钱。先把活干好，加工资的事先放一放。供应商们也要降低自己利润预期，过去跟着我们赚的盆满钵满，现在也要做好过没有那么富裕的日子的准备，只有我们万科吃到肉了，你们才能喝到肉汤。未来万科的员工不仅工作时间会变长，强度也会加大，高管们不要躺在功劳簿上睡大觉。不差钱的黄金时代，什么都可以外包，但行业只有微利时，能自己干的，都要自己干。会通过强绩效考核，实现“领着现在一个人的工资，干着过去几个人的活”。钱多的时候，公司不怕养闲人。但现在是战时状态，每个人都要扛枪打仗。不要指望遇到难题让公司招一个超人来解决。没有超人，你就必须是这个超人。不然要你干嘛？想尽一切办法，把业绩搞上去，销售为王，以输赢论英雄。做得比同事好，你就是干部、是领导；做得不好，你啥也不是，就得滚蛋！

回顾郁亮的讲话，非常具有当下的代表意义。

不仅是企业，所有人都有做好进入节衣缩食的黑铁时代的准备。你是老板，应该收缩战线，做自己最擅长，最能赚钱的事，先活下来才是王道；你是员工，就应该多干活，少抱怨，保住自己的饭碗，不要轻易离职待业，感恩现在还在为你发工资的老板。

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“黑铁时代”的房地产行业，到底会是一种什么样的状况？

在希腊神话中，人类的世纪被分为了五个阶段：黄金时代、白银时代、青铜时代、第四纪、黑铁时代，这五个阶段分别代表了五种不同的人的状况。其中，黑铁时代则是最恐怖：完全的弱肉强食的时代，强权就是真理，人类全然是罪恶的，甚至出现了父子兄弟相残的情况。活在这样的世界中，毫无幸福可言。在这个时代，再也不会有神迹发生。

当然，房地产行业不是神话故事，黑铁时代只是代表着那个曾经制造了无数富豪，一掷千金，大手大脚花钱，年薪几千万，甚至上亿是标配的时代渐行渐远了。

2018年1月24日，万科股价的历史最高点诞生，也就是这一年被房地产行业视为分水岭，房地产业从黄金时代迅速进入白银时代，堕入青铜时代。

彼时，行业看起来“蒸蒸向上”，万科向行业喊出“活下去”，业内业外对万科这句话语，并没有放在心上。

万科创始人王石曾经说过，万科是地产行业的领军企业，如果说有对手想要超越万科，那是一件很危险的事。

去年以某大爆雷为标志，年底万科发出倡议“节衣缩食”，正式宣告房地产业进入“黑铁时代”。

“活下去”三个字已经从万科的口号，变成了行业的现状。

短短3年时间，一个时代结束，房地产依旧是支柱产业，但行业的定义已经归于居住属性。

可以预见，在接下来的两年中：头部房企进一步勒紧腰带，过苦日子；腰部房企断臂求生，卖身求活；小体量房企关门大吉，加速退出。

再看远一点，房地产行业有国有化的趋势，或者说国企在房地产市场所占的份额只会越来越多。 

首先，现有的非常苛刻的拿地规则下，对房企的资金实力提出了很高的要求。不断提高的行业进入门槛，让房地产行业的大门只对那些资金实力雄厚，筹钱能力强的大玩家敞开。

从《2021年1~8月全国房地产企业拿地排行榜》可以看到，拿地面积和金额的前15名，80%都是国企。原材料都被国企承包了，那房子供货市场不也就都是国企的。

其次。两道红线下，民企融资越来越难，融资成本越来越高。房地产行业属于重资金行业，过去小的房企可以通过激进的发展模式迅速做大规模，现在这条路已经行不通。

在这个行业，你拿不到钱，就啥也不是。

第三、在住房不炒和共同富裕的国策下，房地产行业去金融属性，回归民生的本质，开发商需要将更多的利润释放出来，还利于民。尤其是在城市更新、三旧改造下，业的利润越来越低，甚至有可能是负利润。

无利可逐，自然就只剩下国企，央企能玩了。因为国企的性质，本来就不是效率优先、利润优先的，它更多的是承担着社会责任。

第四，未来从房屋质量和交付风险看，更多的消费者会去选择具有国企和央企背景的开发商，因为他们融资能力强，资金链稳定，出现烂尾风险低，避免配套不兑现和一遇到价格浮动就减配或以次充好的风险。这其实也是市场选择的一种必然。

房子是国计民生的大问题，对于有泱泱14亿人口的中国来说，尤为重要。我们的房地产行业还远未到最危险的时候，更谈不上崩盘。虽然不能寄希望于国有化解决所有问题，也不可能像过去那样住着国家分配的房子，但国有化也许是解决当下问题的一剂良药。

直接让国企垄断这个行业，像两桶油和电信业一样，由政府根据各地情况统一定价。你们觉得是，两全其美、皆大欢喜的事吗？

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