化身为楼市调控周的十一黄金周
今年的十一国庆黄金周，中国多地楼市迎来新一轮的调控大潮。据凯迪数据研究中心统计，9月30日——10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥等19个城市先后发布了多项房地产规范与紧缩政策，“限购令”纷纷重启。
内容细则：济南连发4招降温，深圳出台“最无情”限购令
黄金周期间，这19个城市都颁布了什么调控政策，为本地的房地产降温？凯迪数据研究中心梳理了相关细则：
图1：2016年9月30日——10月7日主要城市房地产调控政策细则
从图1可以看出，这19个城市涵盖一、二、三线城市。其中，北京、广州和深圳这三大一线城市都进一步收紧了原有的限购条件。南京、合肥、珠海、武汉、郑州等二线城市也在黄金周期间重启了限购政策。
东莞这个“世界工厂”更首次出台了住房限购政策。从地域范围看，这19座城市大部分位于长三角和珠三角地区。其中，有6个城市在广东省内，而无锡、苏州和南京则属于江苏省。
而从调控的具体内容来看，最核心的无疑是限购和限贷。纵观这19个城市的政策，除了南宁和惠州，只是公布加强商品房销售管理，严惩开发商违规销售行为等常规动作外，其他17个城市都涉及这两项。在限购方面，合肥、南京的政策比较严格，本地户籍禁购第三套新房（限主力成交区域）。
苏州与佛山涉及的行政范围最具体。苏州下辖的吴江区、昆山市、太仓市纳入了限购范围。佛山的禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。
而在限贷上，普遍的措施是将二套房首付提升至四成或五成。其中，苏州与南京的力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付（贷款未结清）也提升到了八成。
北京进一步扩大了二套房认定范围。广州（纯公积金购买）和深圳则将首套房最低首付恢复到三成，二套房首付比例也上升到七成。此外，部分城市对有购房意愿的非本地户籍家庭的社保与个税年限要求也提高了标准。深圳的升幅最大，从3年提升到5年。
合肥、苏州、东莞、厦门、珠海和福州等城市也对非本市户籍家庭加入1到2年的社保年限。而佛山则要求非佛山家庭，购买限购区域内的第二套住房时至少有1年的所得税或社保缴纳证明。而厦门、郑州、珠海与福州更各自加入了180平方米或144平方米以下商品房限购等面积附加条件。
从具体的城市来看，济南出招最频密。从10月1日到7日，济南市政府与住建委接连公布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》、《关于开展全市房地产市场交易秩序检查的通知》等四份文件，不仅明确了限购和限贷政策，还组织力量严查在建在售楼盘违规操作、商品房网签合同撤销和信息变更等行为，重罚恶意炒作等不公平手段，抑制炒房、恶意升价等不当行径。
而南京、合肥、广州与佛山等城市也是政策“二连发”，希望通过不同部门相关配套政策的公布，保障房地产市场的健康良性发展。
最“没有人情味”的则是深圳。除了首付比例和非深圳户籍家庭的社保年限均进行了提升外，还规定“深圳户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房”。据《广州日报》分析，单身（含离异）限购1套新政的推出，可谓是断了假离婚买房的后路。业内人士也指出，这是在堵死此前限购的漏洞，“为买房假离婚没用了”。
短短八天时间，多个城市重启或提升了房地产调控政策，预示着中国房地产市场将进入全新的调整期。过去2年的二三线城市商品房开放期将陆续结束，新一轮的限购已经到来。在抑制房价过高过快增长与去库存之间如何达到平衡，或许将考验着更多地方政府的智慧。
各方解读：抑制房价过快上涨，稳定房地产市场
19个城市密集出台房地产调控政策，自然引起了各方高度关注。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受新华社采访时指出，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求；另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求；同时还重拳整顿市场秩序，政府有关部门对物价、广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。
此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。此外，各地还充分运用市场机制，通过提高贷款首付比例、调节供求关系等市场手段来调控市场。
中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，“意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市”。预计楼市持续高温的态势很可能从北京等一线城市开始降温。
IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔则在亚太地区经济展望新闻发布会上回答记者提问时说，近期中国部分大城市出现的房价过快上涨是不可持续的，预计这些城市房价涨幅将出现回调。
近期一些地方政府已出台新的房地产市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的。
而新华社、人民日报、央视等央媒也接连发布社论，从信贷健康、谴责违规房地产中介、批评开发商违规运作等角度讨论当下的房地产市场。三大央媒几乎是声调一致地呼吁楼市向健康方向发展，并倡导理性对待不断出现的“天价盘”、“日光盘”，同时不给房价上涨火上浇油。
调控结果：各城市成效冷热不均
19个城市紧急出台楼市调控政策后，取得了什么样的效果？是否符合预期？
据《无锡商报》报道，国庆黄金周期间，截至7日晚20：30，无锡商品房共成交717套，成交面积7.97万平方米，虽同比大涨38.16%，但日成交量呈现前多后少。前三天的成交量都在100套以上，到了10月4日开始滑坡，日成交萎缩至87套，长假后三天每日成交都在30套左右，下滑趋势明显。
《新华日报》也透露，5日南京的调控政策出台后，“一半准客户一夜间没了购房资格”。截至6日21点30分，当日南京新购商品住房认购量仅为29套，不足5日150套认购量的五分之一，与之前每天300-500套的认购量相比，日认购量更是“断崖式下跌”。
据腾讯房产济南站数据统计，十一黄金周期间，济南市国庆假期共网签4948套商品房。其中住宅3746套，储藏室1056套，公寓0套，车库94套，办公27套，商业用房23套，其他2套，厂房0套。从10月3日开始，济南市整体网签量大幅缩减，呈跳崖式下跌：
图2：济南2016年国庆黄金周商品房成交量（来源：腾讯房产）
但在广州，调控政策却并没有成功为楼市降温。据凤凰房产统计，国庆七天，广州一手住宅共网签3652套，虽然环比下跌了14.6%，“但同比去年同期的656套，大增456.7%”。网签面积334579㎡，环比下跌27.1%，同比增长369.0%。房价方面，网签均价为16057元/㎡，环比下跌16.0%，同比上涨29.1%。在广州，商品房量价齐升的局面并没有改变。
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