老旧小区改造要点与相关案例解读

城市设计联盟 2023-06-02

The following article is from 西安城志 Author 木作

（请点击）日程发布：城市设计联盟云论坛（5月27日-6月11日）

本文转载自【西安城志】

上期对老旧小区改造相关政策进行整体解读，了解现阶段老旧小区改造的重要内容。以此为依据，梳理明确存量时代老旧小区改造的现实困境、工作重点及有效路径，为改造实践提供具体引导，本期内容包括：

■ 城镇老旧小区改造的现实困境？

■ 城镇老旧小区改造的重要抓手？

■ 城镇老旧小区改造的有效路径？

城镇老旧小区改造的现实困境？

——主要问题及迫切性

老旧小区改造是存量时代城市更新的重要内容。主要包括城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。随着我国城市建设方式从空间扩张转向城市更新，老旧小区问题日益凸显，主要包括：

问题1：

建筑老化，配置欠缺，功能滞后

建筑老化，屋顶漏水、墙皮脱落、电线裸露、排水管道受损等；基本使用配置不足，缺少垃圾处理点等；小区建设功能滞后，缺乏智慧建设，无门禁系统、物业服务等。

问题2：

空间占用，设施不足，环境陈旧

小区内私搭乱建，楼道内乱堆乱放，绿地停车屡见不鲜；设施配套不足，缺少电梯等适老化设施，医疗、市场等服务设施；小区环境陈旧，景观提升缺乏，设施年久失修。

问题3：

社区缺位，品质不佳，认同迷失

有小区无社区，凝聚力不足，未形成稳定的社区文化；活力缺失，居民积极沟通交流热情有待提高；缺乏对社区的认同感，居民对社区建设及公共参与治理的意识较为薄弱。

左右滑动查看更多

城镇老旧小区改造的重要抓手？

——城镇老旧小区改造主要内容

根据目前已经出台的老旧小区改造相关政策文件及改造现实情况，可将老旧小区改造的类型分为基础类、完善类、提升类三种，应结合具体需求，因地制宜地确定改造内容清单、标准和支持政策。

上图：2019年至今城镇老旧小区改造中央政策文件

点击查看更多内容

基础类：满足基本的生活需求

主要包括市政配套基础设施改造提升及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

具体内容：

改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类：满足改善型生活需求

主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

具体内容：

拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类：推进品质型社区建设

主要包括老旧小区内公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

具体内容：

改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

城镇老旧小区改造的有效路径？

——实现策略及路径

城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程，做好这项工作，需要破解资金筹集、公众参与、管理机制三大难题。

1.“政府+市场”

破解资金难题：

①采取政府主导、市场运作、多元化投资方式，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。

②拓宽老旧小区改造资金的融资渠道，构建合理的投融资管理平台。

③制定政府责任清单，明确财政资金重点。支持建筑结构加固、公共空间环境整治、小区道路改造等基本改造。

④制定合理的投资回报机制，推动各类基础设施企业参与改造。

⑤探索合理参与方式，吸引社会资本参与养老、托幼、便利店、快递等公共服务。

上图：厦门市老旧小区改造筹资来源

2.“社区+居民”

实现共同缔造：

①在各级政府“纵向到底”、各个部门“横向到边”基础上，充分发挥社区动员群众、民主协商、搬迁安置、后期管理等作用。

②充分调动小区居民参与改造的主动性与积极性。除了关注他们的参与意愿，最重要的要培养其参与能力和参与习惯，充分做到方案共定、过程共管、效果共评。

序号	步骤	内容
1	确定主题	结合民生需求，与街道沟通，确定以公共空间治理为主题
2	征集意见	通过线上线下渠道宣传，利用“路见”在线地图数据平台，广泛征集民众意见
3	公布结果	通过线上平台发布意见征集数据报告，并公布最佳提案获奖名单
4	线下协商	邀请获奖民众、政府部门、规划专家、相关企业代表共商重点
5	编制方案	规划编制单位根据居民提案，并与相关企业合作，完成初步方案
6	沟通方案	通过线上线下渠道与民众和相关部门沟通讨论，确定最终方案
7	实施项目	街道、规划编制单位和相关企业共同实施规划方案

上图：北京新清河街道老旧小区改造公众参与实践流程

左右滑动查看更多

上图：北京新清河街道老旧小区改造公众参与现场

3.“政策+机制”

实现协同治理：

①针对老旧小区出台专门性的标准规范。

②简化老旧小区改造的行政流程，因地制宜出台老旧小区改造的内容清单。

③制定老旧小区改造配套政策，包括土地规划政策、环境治理体系、财政投入政策等。

④按照“留改拆”并举、以保留保护为主的原则，制定老旧小区的分类改造机制，完善小区改造中的多元利益协调机制。

⑤坚持政府推动、市场运作原则，探索小区治理多元化模式，建立小区长效管理机制。

上图：江苏省老旧小区改造流程示意图

老旧小区改造相关案例解读

老旧小区改造自2015年启动，2016年全面铺开，直至今日涌现出众多优秀的老旧小区改造案例。本期聚焦老旧小区改造的三个主要导向——综合整治、社区养老、公共空间更新，从中选择三个案例进行解读：

■ 案例一：上海曹杨一村

■ 案例二：杭州和睦新村

■ 案例三：上海昌里园

案例一：上海曹杨一村

——以综合整治为导向的老旧小区改造

■ 位置：上海普陀区

■ 属性：新中国成立后建造的第一个工人新村

■ 改造时间：2019.12-2021.10

上图：曹杨一村改造后鸟瞰

曹杨一村于1952年4月建成，小区规划运用“邻里单元”的布局设计理念，建筑排布采取扇形的行列式分布，内部配套设施在当时较为完善。但随着生活方式的转型，住宅户型设计难以满足居民的多样需求，小区设施日渐陈旧，社区环境亟待改善。2019年起，曹杨一村被列为上海市老旧小区改造重点项目，改造内容包括公共空间、配套设施、建筑立面等方面。

更新改造重点

现实问题

公共空间：

1.居民侵占楼前的公共区域堆放杂物，违章搭建的现象普遍；

2.绿化广场被私人车辆侵占普遍，对居民的日常公共活动影响较大。

配套设施：

1.社区周边生活配套覆盖范围小且数量不足；

2.小区内基础设施老化陈旧，居民生活不便。

建筑立面：

1.居民在窗外随意安装晾衣架、雨棚、防盗网，造成建筑外观杂乱；

2.建筑外墙老化，墙面脱落情况严重，外立面长久失修。

户内空间：

1.户型设计与当下生活需求不匹配，缺少独立厨房和卫生间；

2.居室面积偏小，室内采光不足，日照通风较差；

3.住户单元内公共空间紧张，邻里常因楼梯通道、公共厨房等空间使用问题发生矛盾。

滑动查看改造前现状

改造方式

公共空间：

1.明确公共区域范围及功能分区属性，增设休闲游憩空间与儿童活动空间；

2.设置公共停车场，改善社区绿化环境。

配套设施：

1.增加社区的配套物业服务用房、老年中心、育儿中心等，方便居民日常生活使用。

建筑立面：

1.建筑立面修复保持南侧历史风貌不变，秉持“修旧如旧”的原则更新改造；

2.对住宅北立面进行改造时，遵循北侧立面风貌与南侧立面保持和谐统一。

室内空间：

1.减小北立面内凹尺度，重新布局楼梯通道，对公共厨房、卫生间的空间布局进行调整。

更新改造亮点

点击下方卡片

“一户一策”的改造方案

——因户制宜，精准施策

因户制宜的设计策略：为保障每户居民的合理诉求都能得到解决，结合场地条件，采取“一户一案”的更新改造设计方案。

点击下方卡片

“贴扩建”的改造手法

——保护历史，改善民生

1）加固地基：为保证建筑的立面完整，创新实行“巧克力式”的施工模式。将房屋分割成独立的类似巧克力的长方形单元，在其内部逐个完成加固地基、填充钢筋混凝土等操作，加强建筑的稳定性与安全性。

2）空间外延与置换：在加固地基的基础上，重新布局楼梯空间，利用立面内凹空间增设独立厨卫，最大限度的改善户内空间。

更新成效：“一户一策”的改造方案和“贴扩建”的改造手法，实现了“确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境”的改造目标。

点击查看改造后小区入口

点击查看改造后公共空间

点击查看改造后建筑立面

点击查看改造后建筑内部

滑动查看改造后的多元生活

案例二：杭州和睦新村

——以社区养老为导向的老旧小区改造

■ 位置：杭州市拱墅区

■ 属性：上世纪80年代的杭州企业职工宿舍

■ 改造时间：2018.05-至今

上图：和睦新村改造后入口

和睦新村建成于上世纪八十年代，历经三十多年，现状整体环境“脏、乱、差”，社区内部管理不佳，小区老年人幼童居多，内部配套设施难以满足现状需求。从2018年开始，对和睦新村进行老旧小区改造，以“老幼常宜，阳光和睦”为目标，聚焦“一老一小”人群，营造和睦社区氛围。

更新改造重点

现实问题

社区入口：

1.社区大门设施陈旧，入口设计不合理，居民使用不便；

2.入口空间样式陈旧，辨识度低。

街道空间：

1.小区内部街道空间狭窄且路面不平整，道路旁缺少人行道；

2.道路未进行人车分流，不利于老人、儿童的安全出行；

3.道路两旁绿化稀疏且杂乱，环境品质低。

配套设施：

1.小区基础设施老化严重且数量不足，难以满足居民需求；

2.居住群体相对复杂，弱势群体较多，小区缺少养老、幼托等配套相关设施与服务，老年人、儿童的照料成难题。

入户方式：

1.多层住宅缺少电梯、无障碍坡道，老人上下楼与出行不便；

2.居民乱堆乱放杂物，侵占消防车道，小区内部公共安全存在隐患。

滑动查看改造前现状

改造方式

社区入口：

1.以“家”为设计理念重塑主入口，门头设计突出社区“敬老爱幼、和睦邻里”的特色。

街道空间：

1.对部分街道进行拓宽成为内部主干道，街道两旁增添公共空间，并将闲置空间转变为居民休憩活动场所；

2.增加园路、景墙、廊架和部分运动设施，为老年人的日常活动提供场所。

配套设施：

1.改建休养、健养、乐养中心与阳光餐厅，按比例配备社区医院床位、多功能厅等服务设施，提供24小时的老年服务。

入户方式：

1.居民多层楼栋加装内置电梯，方便居民出行；

2.坡道处采用无障碍升降机代替无障碍坡道，方便老年人出行。

更新改造亮点

点击下方卡片

“全龄服务”的改造目标

—— “一老一小”，服务综合体

1）建立“一老一小”的全龄服务系统：围绕养老、托育等民生问题，推动养老街区提升改造、0-3岁婴幼儿试点建设等，不断完善全时、全龄、全生命周期服务。

2）“四街三园三中心”养老服务综合体：睦邻街、和雅街、乐享街、颐养街交错纵横，四条平整的柏油路铺到每一幢门口，方便老年人出行。乐享园提供休闲娱乐场地，颐养园提供康养服务，和雅园提供室外活动空间；利用小区公共用房，新建乐养中心、健养中心、休养中心、阳光食堂，提供居家养老的全套服务。

更新成效：聚焦“一老一小”的重点需求，因时施策，一体化推进老旧小区改造与未来社区创建，为社区改造提供高品质的“和睦样板”。

点击查看改造后社区大门

点击查看改造后绿道

点击查看改造后公共花园

点击查看改造后活动公园

滑动查看改造后的多元生活

案例三：上海昌里园

——以公共空间更新为导向的老旧小区改造

■ 位置：上海世博园南侧

■ 属性：1990年代建造的大型住宅区

■ 改造时间：2019.10-2020.05

上图：昌里园改造后鸟瞰

昌五小区建造于上世纪90年代，居民从市中心搬迁于此，形成高密度居住片区。随着时代变迁，小区的公共环境日趋退化，居民的公共生活日渐萎缩。在2018年的拆违整治项目中，将南码头路东侧的店铺拆除后，昌五小区的西侧边界处形成了一段灰色空间。本次改造以环境中的“围墙”为设计对象，对围墙的形式与功能展开重构，继而使其成为疏解现代都市问题的缓冲地带。

更新改造重点

现实问题

公共空间：

1.公共空间被私人车辆侵占，楼间绿地大多用于解决停车问题；

2.公共区域仅以绿地形式存在，形式单一，难以满足居民的多样活动需求。

环境品质：

1.社区环境欠佳，围墙外部空间利用率低，逐渐成为消极的灰色区域；

2.物业管理水平不足，缺乏配套环卫设施，导致小区内部环境卫生不佳。

绿化景观：

1.绿化广场遭人破坏，景观植被无人照料杂草丛生，景观绿化缺乏层次。

滑动查看改造前现状

改造方式