“唯一住房”到底能不能执行？（结合2017年新规定详解）
来源 | 信贷风险管理 作者 | 孙自通 律师
被执行人的唯一一套房法院是不能强制执行的，如果您还这么想，你就OUT了。
随着《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议与复议规定》）的出台，困扰司法实践很多年的“唯一”一套房不能执行的问题已经在一定程度上解决了，但对此问题，依然有不少客户向笔者咨询，笔者现针对该问题，结合其历史沿革、最新规定、最新案例进行一些解读，供参考！
一、“一套房不能执行”的由来
“如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的”，这种说法在社会上流传很广。但事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不可以强制执行，上述说法源于2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第6条的规定，该条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“唯一一套”。“唯一”一套和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”。
而在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一”一套房屋。由于执行的是房屋，要想以房屋对应的价值偿还债务，有个前提就是房屋一定要“变现”，而房屋变现有折价、拍卖、变卖三种方式，根据上述“可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债”规定，既然只能查封，不能变现，那结果就是“唯一一套房”是不能强制执行的，长此以往，“唯一一套房”不能强制执行的说法就流传开来了。
该条规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有的基本的生存权提供了法律依据。这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系。生存权，是指在一定社会关系和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。我国一贯重视对公民生存权的保护，2004年3月我国宪法修正案，以及民事诉讼法等法律和行政法规中对此都作出了相应规定。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯的。而债权只是一种普通权利，是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此，生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。
二、对《规定》第6条的解读
对《规定》第6条，我们可做如下理解：
第一，该条除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属。
第二，必需是“生活所必需的”的房屋。《规定》第7条规定：
“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
据此，超过“生活所必需“的房屋不受此限制。但该条规定并未明确何为超出生活所必需的房屋？也没有明确保障最低生活标准所必需住房的操作模式。这导致实践中很多法院对“唯一”一套住房执行时，往往采取”查封后待处理“的消极方式应对，造成很多案件久拖未决，债权人的利益无法得到保障，也影响了法院的司法权威。
第三，这里的房屋还必须是“居住”房屋，一般来说商用房屋是不受此限制的。
根据上述《规定》，在多年以来的司法实践中，很多法院在执行“唯一”一套房时，都依据《规定》第六条的规定未予执行，比如在本文后附的案例一《梁兆航与罗会元等民间借贷纠纷案》中，广州中院认为：在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的房产，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”由于两被执行人的户籍均在涉案房屋，除了该房屋外，未发现被执行人有其他房屋。因此，在尚未作出具体可行的安置措施以保障两被执行人的生存居住权的情况下，目前本案暂不具备拍卖涉案房屋的条件。
三、何为生活所必需的居住房屋?
司法实践中一般是这样掌握的：
a、是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;
b、如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，（该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。）被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。
四、如果是设定抵押的房屋呢？
上述《规定》为最高院2004年公布的司法解释，2005年最高院又公布了另外一个司法解释，即《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》），如果被执行房屋是设定抵押的房屋，应该优先适用《抵押规定》，根据《抵押规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
此外，被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着终止执行。《抵押规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。我们可以这样理解，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题。
针对执行设定抵押的房屋，大家可看一下后面所附案例二《厦门金原融资担保有限公司与厦门市黑眼睛服饰有限公司等执行裁定纠纷异议案》。
五、《执行异议和复议若干问题的规定》对此问题的态度
法院不处置“唯一”一套房，虽然保障了被执行人及其所抚养家属的生存权，但是这是以牺牲债权人的利益为代价，在现代文明社会，被执行人及其抚养家属的基本居住条件是应当得到保障，但这应当是社会保障制度的功能，属于政府职责的范围，不应该把这种保障义务强加到申请执行人身上。
“唯一”一套房无法执行的问题在现实中大量出现，成为困扰司法实践的一个大难题，形成了事实上的不公平和不公正。有鉴于此，最高院于2015年5月5日出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
接下来，笔者对此最新规定进行一下解读：
1、对《执行异议和复议规定》二十条的基本解读
法院在处置被执行人的房产时，经常会遇到被执行人以被执行房屋系被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋提出异议，主张法院不能处置相应房屋，这种情形在实践中非常普遍。
上述《规定》第六条的基本精神，核心目的是保障被执行人及其所抚养家属的基本居住条件，在现代文明社会，被执行人及其抚养家属的基本居住条件是应当得到保障，但这应当是社会保障制度的功能，属于政府职责的范围，不应该把这种保障义务强加到申请执行人身上。在我国目前尚未建立有效的住房保障体系的背景下，《执行异议和复议规定》第二十条在总结之前经验的基础上，对该问题进行了规定，其基本思路是：
第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权；
第二，这种居住权应当是被执行人及其抚养的家属生活所必需；
第三，保障是有期限的，债权人对债务人生存权的保障是应急性，所谓救急不救穷，债务人最终还是应当向当地政府申请住房保障，不能让本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担；
第四，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。（以上四条转自江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定理解与适用》一书）
2、对被执行人异议请求不支持的具体情形
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
对被执行人有抚养义务的人，主要包括被执行人的配偶、成年子女、父母等主体。这里的抚养，应做宽泛的理解，包含婚姻法中的抚养、扶养、赡养。该条的意思是，即便被执行的房屋属于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，但如果对被执行人有抚养义务的人名下有能够维持被执行人生活必需的居住房屋，则法院应当执行。
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
这条非常好理解，执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋导致现在执行的房屋为其生活所必需的居住房屋，由于是被执行人为逃避债务恶意行为导致的，则法院应当执行。但需要注意的是，转移房屋的行为必须在执行依据生效后，已经转移的房屋必须是被执行人自己的房屋。
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
以往司法实践中法院可以在保障被执行人及其所抚养家属一定期限居住权或者给被执行人及其所抚养家属提供住房的情况下，对被执行人名下的生活所必需的居住房屋进行执行。该条吸纳了原有精神，根据该条规定，如果申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，则法院必需要对相应房屋执行。这里需要注意的是，当地指的是强制执行房屋所在地，廉租房保障面积标准需要按照当地政府公布的标准确定。
对于租金，租金水平应当参照当地房屋租赁市场的平均租金标准，这里的当地也指的是强制执行房屋所在地，而所谓平均租金标准，一般是指一定区域内租房市场近期平均租金水平。关于扣除租金的时间，《执行异议和复议规定》在综合平衡申请执行人和被执行人利益的基础上，设置了5—8年的区间，5—8年的区间式的设计，赋予了执行法院在这段期限内根据案件具体情况，对被扣除租金进行适当调整的自由裁量权。另外，期间式的设计，也可以提高被执行人的配合程度，如果被执行人配合法院执行，可考虑少给些租金，如果其不配合，按照5年的最低标准给其租金法院也能够强制执行。
针对上述最新规定的司法适用，大家可看一下后面所附案例三《许筱靓、陈鹏等与许筱靓、陈鹏执行异议一案》
3、《执行异议和复议规定》和《抵押规定》适用的问题
有客户向笔者咨询，对于执行设定抵押的唯一一套房原有《抵押规定》是否还继续适用？对于该问题，《执行异议和复议规定》并未明确说明，笔者认为，原有《抵押规定》在《执行异议和复议规定》出台以后应该还有适用空间。如果执行设定抵押的房屋属于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，法院可以继续按照《抵押规定》进行执行。
实践中，债权人在做业务过程中应做好情报收集及取证工作，了解债务人和保证人的资产状况、家庭及抚养人状况，如果债务人或保证人只有一套房屋，应谨慎评估风险，如果有可能，尽可能和债务人或保证人签订抵押协议，并做好抵押登记，这样债权人作为抵押权人享有优先受偿权，在处置房屋时也会更便利。另外，如果有可能，还应尽量增加其他担保措施。
案 例
海南省高级人民法院执行裁定书
（2015）琼执复字第25号
申请复议人许筱靓、陈鹏不服海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2015）海中法执异字第62号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，本案中，两被执行人主张法院处置的房产系其及其所扶养家属必须的唯一居住房屋，法院对该房产强制执行剥夺了被执行人及其所扶养家属最基本的生存权。合法贷款关系受法律保护，被执行人有义务履行人民法院的生效判决。不论涉案房产是否为两被执行人及其所扶养家属的唯一居住房或生活必须的居住房，即便系生活必须的居住房。现申请执行人愿意为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或从涉案房屋的变价款扣除5年租金给被执行人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定。两被执行人的异议理由不成立，应驳回其异议。
申请复议人称，海口中院于2014年9月2日作出（2014）海中法执字第317号执行裁定书，裁定对海口市海府路12号省汽车运输总公司x栋xxx房予以评估、拍卖。该房是复议申请人及其所扶养家属生活必须的唯一居住房。该房面积只有73平米，现已住一家五口人（包括夫妻、父母及儿子），人均面积不足15平米。复议申请人所欠的款项是因为复议被申请人投资非法集资被诈骗造成，巨额钱款复议申请人没有挪用一分一毫。并且复议申请人在2012年已变卖自己所有房产和车子，还给复议被申请人130万元，复议申请人在该集资诈骗案中也损失了175万元，也是受害人。在短期内，不可能还清债务。为了老人以及小孩居住需要，一定要拍卖时，应当扣除8年的租金。
本院经审查查明，复议期间，当事人双方没有提交新的证据。经调阅海口中院本案执行异议卷宗，法院查明的事实清楚，证据确实、充分。
本院认为：
1、对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决“执行难”问题的重要举措。
2、拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。
本案申请执行人在异议期间已向执行法院书面同意依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，按照当地廉租房住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除最长期限为5年的租房租金，符合司法解释的规定。被执行人则要求：一定要拍卖时，应当扣除8年的租金。这也是司法解释所允许的。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。
综上，海口市中级人民法院2015年6月30日作出的（2015）海中法执异字第62号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定裁定如下：驳回复议申请，维持异议裁定。
六、最高院的一个容易引发争议的新规定
2017年2月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》法〔2017〕48号，在该通知第六条规定：“保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”
在这个新司法解释里，最高院强调了“要树立生存权益高于债权的理念”，并提出“执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”对于此新规定如何适用，如何平衡与《执行异议与复议若干问题的规定》的关系，目前司法实践中尚未有定论，不排除在司法实践中，执行法院以该条拒绝对被执行及其抚养家属生活所必需的房屋进行强制执行。
就《执行异议与复议若干问题的规定》与《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》如何适用的问题，江苏省高院在2017年4月10日下发了《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》。内容如下：
各市中级人民法院、各基层人民法院：
现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下
2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突，对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定的条件下，可以执行。
执行唯一住房时，需要为被执行人及其所抚养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。
另外，2017年2月28日之后，实践中有很多法院在个案中对”唯一住房“采取了强制执行措施，进行了拍卖和变卖。
笔者认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条的规定只是对《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定的重复，对于符合《执行异议与复议若干问题的规定》第二十条规定的情形，法院应当依法对”唯一住房“进行拍卖和变卖。法院不得以《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》的规定在满足条件的情况下拒绝对”唯一住房“进行执行。