案外人有多套房提出执行异议，不能排除强制执行
裁判要旨：
房产公司系被执行人，法院预查封房产公司未交付房屋，买受人提出异议，且名下有多套房，不能排除强制执行。
标签：执行异议丨房产公司丨买受人丨多套房丨排除执行
案例索引：
常州市中级人民法院（2017）苏04民终1854号“溧阳市飞达工贸实业有限公司申请白宗波、陈潍执行人执行异议之诉民事判决书”（审判长吴红娥，审判员刘岳庆，审判员施婷婷），载《中国裁判文书网》（20170717）。
案情介绍：
一、飞达公司诉杨保安、四川卓旭置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2016年1月15日作出（2015）溧民初字第0996号民事调解书，协议内容如下：一、飞达公司与四川卓旭置业有限公司一致同意解除2014年9月12日签订的合同编号自SHMSGG-00890至SHMSGG-00902的十三份商品房买卖合同。二、四川卓旭置业有限公司返还飞达公司购房款8700000元，另赔偿飞达公司购房损失8000000元，并承担飞达公司律师费150000元，合计16850000元，于2016年3月31日前一次性付清。三、杨保安对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费64339元（减半收取），保全费5000元，合计69339元，由飞达公司承担。审理中，一审法院于2015年8月19日及2016年1月19日分别作出（2015）溧民初字第996号协助执行通知书，分别载明：“预查封被告四川卓旭置业有限公司开发的沙河名仕公馆项目所有未备案售商品房，预售记号为10057、10420。2015年8月19日。”“解除被告四川卓旭置业有限公司名下座落于成都市万兴街18号除……3幢28楼3号……外的房产查封。2016年1月19日。”（注：18号3幢28楼3号即本案讼争房产）。
二、2016年10月18日，陈潍、白宗波对一审法院预查封的座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋提出书面异议。
三、法院执行异议审查中查明，陈潍、白宗波与四川卓旭置业有限公司于2015年10月21日签订了商品买卖合同，约定陈潍、白宗波购买暂定名为沙河名仕公馆3幢28楼3号房屋，合同价款为699874元，于2016年6月30日前交付房屋。陈潍、白宗波支付了购房款合计699874元。法院认为，陈潍、白宗波称其与四川卓旭公司签订商品房买卖合同，购买位于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋，其已向四川卓旭公司支付了全部购房款，并提供了商品房买卖合同、付款凭证、卓旭公司出具的收据等证据予以证实。陈潍、白宗波作为消费者对于所购买房屋的物权期待权应予保护，故其享有足以排除强制执行的权益，案外人提出的异议成立，法院应予支持。综上，法院于2017年1月18日作出（2016）苏0481执异字第0038号执行裁定书，裁定中止对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋的执行。
四、陈潍、白宗波在成都市另有5套房屋。
五、申请执行人不服2017年1月18日作出（2016）苏0481执异字第0038号执行裁定书，提起执行异议之诉。
裁判要点与理由：
一、一审法院认为，本院于2015年8月19日即对四川卓旭置业有限公司开发的座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋进行预查封，而陈潍、白宗波于2015年10月21日才与四川卓旭置业有限公司签订商品房买卖合同，故陈潍、白宗波的买卖行为在法院查封之后，根据现行法律规定，买受人所签订的合法有效的书面合同必须在人民法院查封之前，故（2016）苏0481执异字第0038号执行裁定书裁定中止对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋的执行有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判决：准许对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋的执行。
二、二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，上诉人作为买受人如要排除被上诉人对涉案房屋的执行，则必须同时满足上述三项条件，而非满足其中一项即可。因此，本案中，姑且不论上诉人是否在一审法院查封涉案房屋之前是否已签订合法有效的书面买卖合同，仅前述规定中的第二项条件其即不符合，上诉人在成都市另有5套房屋，其在被执行房屋即涉案房屋所在地并非无其他能够用于居住的房屋。因此，上诉人主张排除对涉案房屋的执行，依据不足，应不予支持；一审法院判决继续执行涉案房屋，符合规定。一审判决结果并无不当，本院予以维持。
实务要点：
查封之前签订书面买卖合同，时间是书面签订时间还是备案时间？
买受人买房目的是用于居住且无其他房屋，这是关键。商铺、店面房等性质房屋排除在外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定来看，条件比施工合同纠纷工程款优先受偿权的条件苛刻。
法律依据：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第29条规定 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第227条规定 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
关于我们
专注执行复议与异议之诉整体解决方案
法律咨询丨法律诉讼丨专业研讨
联系电话：0519-68783003
邮箱：13915078795@139.com
地址：江苏常州新北万达广场B座22楼