恒大遭遇“股债双杀”，1300亿战略投资大揭秘
你不缺钱，负债不高，你都不好意思吭声，那说明你规模做得不够大。
——文海军说
阅读开始前，先说几句悄悄话：
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01
9月24日，一份加盖恒大集团公章的文件——《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》，在朋友圈刷屏。
具体内容就不再复述，感兴趣的读者，可以自行搜索。
这份文件引起业内巨震，让人感觉中国第一房企，世界500强企业，原来也如此脆弱，摇摇欲坠。
很快，恒大集团进行了辟谣：近日，网上流传有关恒大地产重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
声明文件署了许家印的名字，可能由于辟谣时间太紧急，却没有盖恒大的公章。
造假的报告看起来像真的，辟谣的声明看起来却像假的。
虽然这份求救报告，被恒大证实是伪造的，但依然对恒大造成了一系列严重的负面影响。
02
造假文件刷屏，恒大紧急辟谣。美国标准普尔公司看了很感动，立马将恒大集团的评级从B+/稳定，调整为B+/负面。
标准普尔，是世界上最权威的三大信用评级机构之一。标准普尔公司的信用等级标准，从高到低可划分为：AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级、CC级、C级和D级。
随后，恒大集团惨遭“股债双杀”。
其中债券“19恒大01”暴跌30%，“20恒大01”暴跌27%，“19恒大01”暴跌21%，“15恒大03”暴跌17%。
恒大系的个股全线杀跌，恒腾网络暴跌19%，恒大汽车暴跌12%，中国恒大大跌9%。
不仅恒大股债受到冲击，港股中的地产板块，都在下跌。
真是一石激起千层浪，谁也没有想到，一个伪造的文件，居然能在证券市场掀起滔天巨浪。
再说回这份伪造的文件，虽然是造谣，但也并非毫无根据。其中，关于恒大地产借壳上市，以及引进的1300亿战略投资，却是事实。
接下来，就对恒大1300亿战略投资进行大揭密。
03
其实，在2016年之前，恒大地产集团的控股股东是广州市凯隆置业有限公司。凯隆置业的唯一股东又是广州市超丰置业有限公司，而超丰置业是由一家英属维尔京群岛注册的安基（BVI）有限公司控股的。
恒大地产一直想谋求A股上市，但房地产企业，想在A股上市，基本上已经不可能。因为这牵扯到一条红线，那就是政策不允许房地产公司在内地上市。
所以，你能看到的，碧桂园、万达、融创、富力，都只能退而求其次，跑到香港去上市。
大家都知道，香港资本市场，与A股相比，估值低、流动性差，几乎没有太多融资能力。
从香港资本市场，回归A股市场，是所有地产商的梦。
恒大地产也在做A股上市的梦，直接上市是不可能的，但借壳上市并非完全不可能，这在A股也有先例。
比如2010年，中弘地产借壳ST科苑，成功上市，就是一个经典的例子。
许家印找了一圈，发现深圳的国企上市的房地产公司——深深房，最为合适。
2016年10月9日，媒体曝出恒大地产集团，早在9月12日，就迁出了广州，新的注册地址在深圳前海湾。
这个消息非常震撼，恒大地产是广州土生土长的公司，是当时广州唯一的世界500强的民营企业。
大家还纷纷猜测，是不是恒大与广州方面出了什么问题。
第二天，深深房就发布了签署《关于重组上市的合作协议》的公告，内容是深深房通过发行股票，或者支付现金的方式，收购恒大地产100%的股份；交易完成之后，凯隆置业将成为深深房的控股股东。
人们这才恍然大悟：原来是恒大地产为了借壳深深房上市，才把总部搬迁到深圳去的啊。
从此，深深房在证券市场开始停牌。
04
正如前面所说，房地产公司原则上不允许内地上市。即便借壳，也充满着不确性。
重组开始之后，恒大地产通过三轮融资，引入了1300亿元的战略投资。
2017年1月2日，恒大地产首批引入了8家战略投资者，入股金额高达300亿元。
其中，中信聚恒（50亿）、广田投资（50亿）、广东唯美（50亿）、中融鼎兴（30亿）、华建（30亿）、美投（30亿）、睿灿投资（30亿）、山东高速公司（30亿）。
这几家公司成为了恒大地产的股东，占股13.16%。
2017年5月31日，恒大地产又引进第二批战略投资者，入股金额高达395亿元。
第二次入股恒大地产，共有13家企业，分别是深业集团有限公司（55亿）、宝信投资（50亿）、华达置业（50亿）、麒翔投资（50亿）、键诚投资（35亿）、睿灿投资（35亿）、鸿达投资（30亿）、宇民投资（20亿）、金橙宏源（20亿）、嘉寓（20亿）、深圳中意（10亿）、豪仁物业（10亿）、永合金丰（10亿）。
战略投资者的股份，提升至26.12%。
2017年11月6日，恒大第三次引进6家战略投资者，获得了600亿元的投资。
其中，山东高速集团（200亿）、苏宁电器集团（200亿）、深圳正威（50亿）、嘉寓（50亿）、广州逸合（50亿）、四川鼎祥（50亿）。
短短一年时间，恒大地产完成了史上最大规模的股权融资。1300亿元到账，恒大估值飙涨到了4252亿元，超过了当时的龙头万科。
三次引入战略投资者完成之后，凯隆置业的持股比例降到了63.46%，27家战略投资者持股36.54%。
但这些不是白拿的，恒大地产与战略投资者不但签订了业绩对赌，还有上市的对赌。
如果恒大地产借壳上市成功，27家战略投资者鸡犬升天，可以在A股市场上顺利退出；如果到期不能成功上市，战略投资者可以要求凯隆置业按投资成本，回购股份；或者，凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产的股票。
这就是传说中的“明股实债”，表面上是股权融资，但在一定条件之下，股权有可能转换为债权。
前两次引入战略投资，约定的恒大地产与深深房的重组，要求在2020年1月31日前完成。
第三次引入战略投资时，又将此期限延长一年，时间改为2021年1月31日。
眼看距离大限还有不到4个月的时间，而深深房已经停牌了4年，借壳上市没有半点成功的迹象。
想必恒大地产，还有27家战略投资者，此时都很焦虑！
05
如果恒大地产没有按期完成与深深房的交易，战略投资者要求凯隆置业回购这部分股份的话，恒大地产必然会债务压顶。
而在上个月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，给重点房企划定了“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。
简而言之，负债过高的房企，就不再给你加杠杆了。
而这三道红线，恒大全踩中了。
在三道红线步步紧逼之下，恒大地产不得不开始降低负债。于是，9月17日，恒大地产霸气提前还债106亿元。
在此之前，恒大地产还高调7折卖房，包括全国的楼盘和商铺。
原因无它，地主家也没有余粮了，赶紧收款降负债啊。
06
恒大地产说那份报告是假的，那就是假的。
但恒大地产的1300亿战略投资真的，借壳深深房受阻是真的，到期对赌失败，股权转债权也是真的。
也就是说，恒大地产目前的确面临着困难。但这也不出奇，现在哪个地产商不缺钱？哪个地产商不负债高？
你不缺钱，负债不高，你都不好意思吭声，那说明你规模做得不够大。
当然了，真心希望恒大这次能够度过难关。毕竟，那份报告写得还真挺可怕。
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