复工后第一件事：厂房租金怎么减免？丨法律问答
受疫情影响，经营性房屋的租赁纠纷成为企业反映的热点问题之一，特别是涉厂房租赁合同。多数企业因生产停滞，经营出现困难，导致厂房租金成本大幅增加，双方关于租金的法律争议较大。复工复产在即，奉法君梳理总结了涉厂房租赁合同纠纷的法律问答，一文讲清租金减免的标准和不可抗力、情势变更原则适用的情形、起止时间等，快转发收藏起来：
（注：本文所指厂房系非国有经营性厂房。）
01
处理涉疫情厂房租赁合同纠纷案件，应遵循哪些裁判原则？
人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应统筹好疫情防控和经济社会发展，并坚持做到以下四点：一是信守合同，促进发展；二是共担风险，利益平衡；三是依法调整，公平公正；四是注重协调，妥善化解。
《中华人民共和国民法典》
第一条 为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法。
第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）
问题1：人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循哪些具体的裁判原则？
答：合同纠纷案件量大面广，涉及生产生活的方方面面，备受群众关注。人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，要统筹好疫情防控和经济社会发展，并坚持做到以下四点：一是信守合同，促进发展。依法妥善审理合同纠纷，对于疫情期间合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行；对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式，维持合同的稳定性，确保“五个中心”核心功能稳定运转，实现经济社会平稳健康发展。……四是注重协调，妥善化解。积极参与诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持以调促稳，情理并重，充分考虑双方利益诉求，协调社会发展、公共利益与个体利益的关系，依法做好释明工作，促成各方达成调解协议，实质化解矛盾纠纷，实现政治效果、法律效果与社会效果有机统一。
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02
疫情或疫情防控措施是否构成不可抗力？承租人能否依据不可抗力主张免除防控期间的全部或者部分租金？
疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。当事人一般不能以不可抗力来主张免除疫情防控措施内的租金支付义务。但因疫情防控滞留且不具备支付条件、因新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情形的，可以依据不可抗力来主张，法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）
问题2：疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？答：……疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。……
问题4：受疫情或者疫情防控措施影响导致买卖合同履行迟延，如出卖人迟延发货等，是否可以适用不可抗力作为免责事由？答：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。
……
对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。
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03
疫情或疫情防控措施期间，当事人依法适用不可抗力维护权益时负有哪些义务？
当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
三、……
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
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04
新冠肺炎疫情认定为不可抗力，起止时间如何确定？
根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（二）（2020年版）
问题3：新冠肺炎疫情认定为不可抗力，起止时间如何确定？
答：根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。……
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05
疫情或疫情防控措施致使承租人经营困难的，可否以此为由要求主张减免疫情期间的房屋租金？
疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合民法典第533条情形的，可以根据公平原则，结合案件实际情况，变更合同约定。
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
三、……
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
……
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
一、关于合同案件的审理
……
6 .承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
……
《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）
问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
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06
疫情或疫情防控措施致使承租人经营困难，经协商，出租人不同意变更合同内容，承租人可否单方请求解除租赁合同？
当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院一般不予支持。
一、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
三、……
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
……
二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
一、关于合同案件的审理
1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。
疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。
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07
因疫情或疫情防控措施，导致为特定目的预订的临时租赁合同的合同目的无法实现，当事人如何维护自身权益？
确因疫情或疫情防控措施致使因特定目的预订的临时租赁合同的合同目的无法实现的，可依据《民法典》第563条第1款规定主张解除合同。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
5. 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）
问题2：疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
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08
受疫情或疫情防控影响，合同当事人无法按时履约，应如何应对？
合同当事人受疫情影响无法按时履约的，应当遵循诚信原则及时通知对方，并在合理期限内提供证明；对方当事人也需及时采取必要措施，避免损失扩大。
《中华人民共和国民法典》
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第五百九十二条 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）
问题3：因受疫情或疫情防控措施影响，合同当事人不能按时履约时负有哪些义务？答：合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。
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09
受疫情或疫情防控影响，承租人迟延支付租金，出租人能否请求解除合同并要求承担违约责任？
因疫情或疫情防控导致承租人经营收入明显减少，未能按约支付房屋租金，出租人要求解除合同并主张违约责任的，一般不予支持。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）
47.合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。
《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）
问题6：疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
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10
疫情或疫情防控期间当事人签订的厂房租赁合同，承租人能否以疫情构成不可抗力为由主张免除疫情期间的租金或延长免租期？
一般不可以。疫情防控期间，承租人签订租赁合同时，应当对合同能否正常履行及相应存在的风险有预估，并承担相应的后果。当然，确有证据证明受到明显影响的，如出现疫情防控期间过长等情形，可酌情予以减免。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十条 ……
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
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素材提供：民事庭
文字：刘伟
责任编辑：毛振亚