没房票？他竟然还能买到上海400万房子

我们尝试了新玩法，希望通过实战问答的方式，真刀真枪地解决一个买房问题。我选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。

请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的意见。

上周的问题是：

某同学在某弱二线城市体制内工作，本人年收入到手25万，老婆收入5万，有一个孩子正在读小学。

目前在该城市有一套老学区房，75平市值120万左右，尚有25万公积金贷款，月供2300。上月在重庆购一套99平建面，总价167万的房产，贷款100万，利率上浮15%。

家中尚有现金30万，另有幸运贷可以拿出100万。本人想再购入重庆一套，预算100万左右。另有妹夫是上海本地户口，愿意作为代持房票，人品可靠，正在申请外国国籍。

问：

1、是否应该用妹夫完美房票上车上海首房首贷。该房票两年后入外国籍即作废。

2、上海购房门槛高，本人综合各方现金仅有120万左右，区域、贷款方面如何操作。

3、如不选择上海，重庆全款100万买二手如何。

问题公布后，我后台收到了同学们的踊跃回答，非常精彩。我特意挑选了三位同学的留言，并做点评。

@丁汉俊

一：二线城市老学区房25万公积金截断，然后120万市值可以抵押出60万，加上xyd一百万，可以有现金160万。

二：如果代持人在上海有首房首贷资格，坚决买入上海房产，160万作为3.5成首付，可以买入中外环间的500万次新。 

三：如果代持人上海没有首房首贷的资格，就到重庆，买两套到三套。 

四：注意事项，签好代持协议，非笋勿入。

观：丁同学的解答非常专业，运用了截断的操作，把启动资金进一步放大，使用更大的头寸买入。顺便说一下，截断的意思是指把房子里原来的贷款还清，然后借出更多资金买入，一般建议新贷款至少要达到原贷款金额的2.5倍或者3倍。

@Qiao

1.经过上轮上涨后还有弱二线城市吗？很好奇是哪个城市。

2.如果可以选择在上海买还是在重庆买，当然是在上海买。重庆经过上一轮大涨也不存在太大洼地了。

3.在上海怎么买，楼主总共有130万，就算首套35%首付，最多买370万的房子。

4.这个价格在上海可以买个六七十平方的还可以的房子，具体选哪要去看了。总的原则是从里往外走，哪里买的起买哪里，噢啊😯

5.370万中，340是贷款，幸运贷是神马啊？那总贷款加上之前100万就是440万。一个月还两万五左右？楼主家庭现在的收入怎么还噢？除非卖掉以前那个套现100万，不然上海难度风险非常大。

6.现在全款买重庆无可无不可，占不着便宜买不了上当，但是基于大环境下行，为什么不等完一季度再看呢？ 最后建议就是随时准备把老房子出手，上海继续下行就买入，不会吃亏 ps我也有问题要问观观，如果是中国护照，外国永居人员是否有办法突破上海限购呢？

如了解请赐教，谢谢。

观：Qiao同学的回答很中肯。考虑到该同学的还贷能力的问题，值得关注。

顺便回答他的问题，绿卡没法破限购，只有外国国籍才可以多买一套。

还有一位用户回答的很棒：

回答今天问题。

首先我猜弱二线是苏州，要买上海，想淘到七折房，不花大量时间看房是不现实的，所以该同学所处城市很重要。

问题1，用妹夫房票没问题，但是两年后房票作废是什么意思？ 如果不过户卖出，说作废没意义。另外妹夫这SFSD非常值钱（失去了才知道珍惜，只有外地的才觉得没什么），建议好好利用一下，可以考虑130万贷满，还贷问题，可以和妹夫商量一下，一起负担。

问题2，上海，区域建议选在虹桥周边，未来的大虹桥区，或者徐汇南面的闵行，颛桥，昨天上海出的2035规划，主城区把这一片全划进去了，但是房价还相对不太高。贷款需要找靠谱中介，怎么说都是虚的。

问题3，虽然很多朋友都去重庆买了房，但是新房可以交易要等几年，到时候情况不明。当然，如果一定要买房，觉得上海门槛高，还是买重庆比较好。

观：这位同学给出了具体的买入区域，也都是我比较看好的地块。。

请这三位同学后台与个人微信号（ID:moducaiguan1）联系，提供回答问题的对话栏截图，领取现金奖励。

以下是我的答复：

从城市能级上来说，重庆和上海比较，应果断选择上海。既然有妹夫这张珍贵房票，建议使用代持方式建仓上海。

个人能在上海持有一套房子，且是首套首贷，持有一个大的头寸，长期有利于对抗通胀。更大的意义是能保障一个中产家庭日后20年的财务基石，够到一线城市的门槛底线。妹夫入了澳洲国籍并非没有资格，但是毕竟没有现在方便。考虑到妹夫的国籍时限，上海的优先级高于重庆，重庆在后期有余力的情况下可以再入。

 操作策略 

可以用幸运贷方式结合现金凑满130万，在上海买一套400万的房子。上海的400万房子，无论是在绝对收益还是笋度方面，都是远远优于重庆100万房子。另外考虑到400万中65%是低息长期的按揭贷款，即使现在首套首贷利率上浮，实在是非常优质的资产配置组合。

另外建议使用截断自住房或者其他融资的方式，再获得60万左右现金，作为后面两年的还款备用金。再办一些幸运卡以备不时之需（幸运贷和幸运卡的定义可以后台个人微信了解）。

 买入时机 

目前市场比较平淡，可以在上海慢慢淘笋。上海今年不会有暴涨机会，建议实际操作可以在今年下半年或者明年上半年启动。由于是新手且还款能力不足，建议不用急于建仓，尽可能考虑买在大涨前夜，可以略微牺牲一些笋度，以减少心理压力负担。后期注意需要规划好现金流，因为幸运贷一般3年授信，而上海的房子一般需要持有3-5年才能变现。

 板块选择 

400万的可选的上车盘不多，我建议在徐泾、华漕、江桥、闵莘、浦江、泗泾、九亭这些地方找单价4-5万左右的2002年以后的房子，尽可能找2房，实在不行1房也可以。这些地方虽然不容易出笋，但流动性好，涨幅快、容易变现。

 代持风控 

这是最重要的部分。代持操作最重要的是代持人的人品，这点方面该同学已经确认无误。但是必要的风控手段还是要做的。

一是签订代持协议。一份好的代持协议可以有效规避风险。

福利来了！

我找到房产律界精英为大家提供了一份代持协议模板。

同学们可以在魔都财观公号对话栏直接回复“代持”，获得最新代持协议模板。

二是代持效力。代持协议目前是不能被公证的，建议找到五个非亲属的自然人当面见证签字，用做效力背书。

三是叠加长租约。买卖不破租赁。在代持协议外，另外签订一份20年的长租协议，每月租金几百元。这样的话，万一该房在不知道的情况下被挂牌，下家看到20年长租，也被吓退。

四是办理个人抵押证。上海房子产证办出之后，业主可以到房地产交易中心为第三方自然人办理个人抵押证。这样这套房子出售前一定要解除抵押证才能售出。

另外附全国主要城市代持合同效力和履行限制供大家参考。

本篇问答得到了上海信贷专家天方老师和王志童律师的鼎力相助。同学们有需要的话，后台联系观观，索要联系方式。

本周的问题是：

您好。从朋友那里了解到您，看到您这两天发的文章，拜读了恰空的ppt热血沸腾啊。我目前的状况是有两套小房子，一套是金杨地区的非学区老公房，目前自住，市值350左右，公积金贷款剩余40万，另一套是陆家嘴的学区房，市值约500左右，有商贷150，月还款9000.家庭状况是，新上海人，家里老人没有能力支持，目前二胎，老大明年上小学，所以学区房不能动。自住的房子因为没有学区，而且是6楼，所以看房人很少。夫妻工作稳定，收入上升阶段，还款压力低。之前很犹豫，看了你的文章看又燃起了折腾的欲望。

问题：

1、目前困惑的是如何取得房票，如果加杠杆购房。

2、通过jlh取得购房资格？

3、一套贷款还清再抵押贷款买房？或者和朋友合作买房？期望得到指点迷经。

该同学的问题是广大一线新移民的心声，中产如何保护自己的财富。该同学悬赏100元，我将选出3位回答最好的同学平分奖金。请大家积极参与，回答方式是加我个人微信私聊。

另外也欢迎大家提出本周的问题，在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。

我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。

回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。

又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。

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