精算助力，至少多买一间房#Z04

这是观观咨询的第4个案例

从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地解决一个家庭的买房咨询问题。我会选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的方案。

关键词：现金不足、首房首贷

上周的问题是：

观观，你好，一直关注你微博、微信公众号，你发表的微博和文章非常接地气，非常喜欢。看到你通过实战问答方式给学员买房的建议，想说明一下自己情况，麻烦你百忙中帮我筹划一下，非常感谢！

本人情况：

上海一互联网企业，薪资25k，一年15薪，老婆薪资7k，上班都近世纪公园，有两岁女儿；

现在手上有40w现金，江苏老家镇上有一套房子，价值40w左右，我和老婆无贷款记录，我在上海社保总共四年多，由于工作原因在14至15年间断了1年多（后悔啊），老婆上海社保7月份满四年，后面准备满资格后在上海买房，老家房子可以卖掉，若在上海买的话，上海房子需要两室一厅的户型。

请问下：

1、在买房之前我该怎么准备？目前无大额信用卡、无消费贷

2、按照目前情况，只能待19年选择300w左右房子，请问区域、贷款工资流水等如何操作，当然如果可以的话，倾向浦东。

以下是我的答复：

首房首贷非常宝贵，建议用足这一生一次的机会。

2018年上海楼市将是静淡市，年底至2019年是不错的买入时机，也许这是新移民在一线城市最后的入场机会，如果再来一波大涨30%到50%的话，一线房产基本与普通人告别了，建议无论如何要把握住。

 财务分析 

从该家庭资产负债结构来看，属于极为少见的零负债家庭，江苏老家房产40w（愿意卖出），首套首贷资格。相当于一年后持有资产近大约在80万左右，家庭月收入3万左右，月供能力可以在2万，支撑起300万左右的负债完全没问题。

考虑到夫妻双方年龄较轻，还在事业上升期，家庭收入增长可期，建议采取更加进取的方式，主动负债。

 操作策略 

今年三四线楼市尚有余热，建议尽快卖出老家房产，错过今年出货窗口期，可能又要等五年。40w现金投入稳健理财保障收益，当务之急是开源节流想办法筹足尽可能多的首付。

加薪通道、亲友借款、大额度信用卡申请、幸运贷等各种方式都可考虑。工商银行税费贷可作了解，以便备用申请。同时维护夫妻双方的良好征信报告，不出现任何逾期及不良记录。

我为该刚需家庭从进取和稳健的角度设置了两套方案供选择参考。

 方案1 

拟购入上海400万房产。

卖出老家房产得到40万，启动资金达到80万，可通过幸运卡、幸运贷方式凑到87万，合计167万。其中140万用于支付首付款，结合260万的按揭，可购买上海总价400万的房产。剩余27万，用于支付税费。

注意：为了保证按揭顺利申请，先用亲友借款的方式（不上征信），筹措资金后，待按揭放款后，再使用幸运卡和幸运贷替换拆借资金。这个顺序很重要，切记！此外，按揭、幸运卡、幸运贷尽可能集中在夫妻一人（男主人为宜）身上，保护另一人首贷资格。为将来真爱大法腾挪做准备。

负债总额在347万左右，我分别精算了30年按揭、5年幸运贷和每年12次拆借幸运卡的月供成本（计算过程可根据实际情况调整，详情可见福利），最后得到合计月供大约在2.6万左右，家庭每月可支配收入达到1.14万，能够支撑一个3口之家的开销。

 方案2 

方案2是方案1的稳健版本，拟购入上海300万房产。卖出老家房产得到40万，启动资金达到80万，幸运贷方式凑到45万，合计125万。其中105万用于支付首付款，结合195万的按揭，可购买上海总价30万的房产。剩余20万，用于支付税费。此方案下，家庭每月可支配收入达到1.84万，月开销绰绰有余。

综合来看，方案1更为进取，考虑到家庭还在事业上升期，年轻人更要对自己的未来有信心，而且通过精确测算现金流，也能够留足可支配收入的安全边际，我建议采用方案1。

此外，我精算过程中全部以保守口径计算，特别是幸运贷，我是以5年周期，采用等额本息算法，但实操中市场上已有5年先息后本产品。如家庭使用此产品，可有效减少月供压力，实现500万房产置业目标，但需要在5年后拆借资金过桥，存在一定心理压力，不太适合新手，因此不做主要推荐。

 买入时机 

目前沪上房产仍在严控政策后的过渡期，2018年也不会有暴涨机会。女方2019年7月满五年可获得房票资格，我预计届时市场可能已经略有躁动，建议一拿到房票尽快入市。

现阶段就可以开始看房，使用魔都财观推送的excel键盘看房神器，掌握目标小区的价格体系，早做准备。

 板块选择 

400万至300万区间，预算有限，浦东能买的可选择范围比较少，由于夫妻双方均在世纪公园上班，建议重点考虑康桥和川沙2000年后公寓两房或一房，留意唐镇、孙桥是否捡漏机会。

虽然小孩有学区需求，但考虑到预算太少，而浦东只有明珠A、B、C属于强势学区（单价极贵），其他学区意义不大，因此不推荐买学区房。

 精彩留言 

问题公布后，后台收到了读者回复，选房与贷款都有周全建议，甚至预留未来二套购入的可能也有考虑，不同角度挑选了三位同学的留言，并作点评。感谢积极参与，私信观观来领奖噢。

@羽辰

1.准备工作～ 首先养好幸运卡 幸运贷，老家镇上房子如无用途可准备卖出，开源节流亲友拆借凑足尽可能多的首付款。同时了解房产选购相关信息，关注政策动向，选定目标区位，有空可以踩盘看看行情。

2.按照目前情况，其实除了等社保满五年也可参与竞购不限购的拍卖房，公拍网上信息均有公示，宜选择空置或法院清场、房主协商可搬出的房源。公拍网留有咨询电话，也可请协拍方推荐贷款合作方。

如果等到19年7月满五年再购房，卖出镇上房子后首付可以在至少120w左右，提前大半年开始看房争取购入500w左右的笋盘。倾向浦东可以看看孙桥，祝桥，曹路，三林，唐镇等，浦江镇近浦东的地段也可以考虑。贷款杠杆最大化，工商银行税费贷等。主贷人一人即可，为置换或二套留万一之需。

PS：买好房子可以尽早准备居转户事宜。

观：如无特别用途老家房产售出是有必要考虑的，不限购的拍卖房可以了解下，要谨慎评估各种不可控风险。过去一年沪上法拍房竞争激烈，溢价成交是大概率。如房市没有明显上升行情，可在19年正常购入二手房为宜。

@唐龙华

根据你们的情况，你们家年收入有45W左右，月均流水达到3.8W，按利率上浮10%计算可以按揭贷款350W（月供约19632元）左右不会影响你们的生活质量。

SFSD，可购买530多万的标的。如果觉得压力大，可以把房出租，自己暂时租档次低一点的房子住。要买这么大的标的，要做好如下准备，一是你们的征信要养好，不能出现信用卡逾期，透支，不要到P2P，网贷，小贷公司等办幸运贷，也不要帮别人担保，二是筹集首付资金及税费款，要准备约200W，现有资金40W，老家的房子趁着现在去库存赶紧卖掉，过了这个节点以后会很难出手。

买房还有一年多时间，工作一年后，除去开支，尽量多存比如30W，因为自己省钱好过找亲人朋友借钱。还差的资金可以找亲人朋友借（能借多少是多少），也可以买房时先过桥垫资，房买好后再办幸运贷还掉。

大额幸运贷买房之前就不建议你们办了会影响你们的按揭贷款，但可以办1或2张信用卡作为备用资金。根据总价可以逐步在意向区域搜索标的，慢慢看房。再是产证最好写你老婆的名字，不要联名为第二套买留空间。

观：关于资金及贷款方面的准备有充分考虑，区域具体建议未有涉及。

@迪胖

预估到2019年，通过卖房，普通办卡，家庭现金达到100+万的样子。因为你女儿的开支还是不小的。托儿所太贵了。算100好了。

1）少林派，安宁正直，普通人全可以操作。这个时候要办理好媳妇的sfsd，贷足大约刚刚够250万的房子加税费。80平米不到小二。但是想搞到市价300万的房子，就必须淘笋或者找管家公司。月供1w多，毫无压力。另外地段，实在不喜欢浦东。上海目前的中心正在慢慢向虹桥移动。虹桥是政府亲生的。浦东在失去政府大规模输血后会衰落的。另外，浦西人有钱，很有钱。随便一个老上海二套房身价都在二三千万。如果可以，我宁愿浦东学区租房或者小产权学区一套，省下的去大虹桥或者康城搞一套等升值。将家庭收入大头变成房地产被动收入。使用完媳妇sfsd后，男慢慢熬另一个sfsd资格。有了之后jlh再打一套。

2）剑宗，无招胜有招，精彩安全。只要房子不是远郊ceo，负债足一定升值。男办理信用卡，轻松上60w，上海30多加银行。基本上每家2万，一年10银行。同时并发信用贷50w。这个时候手头可用首付就180。用媳妇sfsd，上海一套400左右的，包含税费全够。可以考虑浦东110平的大二，小三。

3）明教，雄雄圣火焚我残躯，为了女儿祭献自己，过程痛苦，结局大圆满。上海租学区房，或者女sfsd买学区老婆小一套。100足够。然后男信用卡60，信用贷50，jlh深圳落户，便宜，半年左右就可以，快。用80做首付搞一套上车盘。男熟练xykxyd操作后，女开始办理xykxyd，用女的xykxyd兜转月供和税费。这样女儿可以随便选择上海和深圳户口与教育资源。因为男方获得上海购房资格太慢了。是的，这样搞，男女家庭生活会在3/5年内极其窘迫。需要大勇气。但是女儿的生活范围大大拓展。

每个人的行动力不同。按照题主的描述，估计选择1的可能性最大。因为负担最小，岁月静好。3是烈火焚城，血腥玛丽。代价是一定的，早晚付出。早付便宜。我们的岁月静好，要后代的痛苦挣扎来付。女儿的岁月静好，要我们的肝胆俱裂来换。

观：这位同学好似武林大会归来，各种招式暗语花样迭出。刚需家庭首套自住房购置后有余力可再考虑二套投资。名词解释：sfsd首房首贷、xykxyd幸运卡幸运贷……，看不明白的同学可以私信观观。

请这三位同学后台与个人微信号（ID:moducaiguan1）联系，提供回答问题的对话栏截图，领取现金奖励。

福利来了！

为了便于同学们更好地学习，我把本次咨询计算过程全部制作成EXCEL，里面包括了较为复杂的贷款月供计算公式。

同学们可以在魔都财观公号对话栏直接回复“#Z04试算”，即可获得观观咨询完整版计算结果。

同学们有需要的话，后台联系观观个人微信，索要联系方式。另外文中名词解释部分，请洽观观询问。

本周的问题是：

本人沪上单身女。在松江购入一套小户型，购入时200万，目前市值230万，欠贷款125万，首房首贷，纯商业贷款，9折利率，月供等额本金8300，扣除公积金需还7000，租金0。因为地段较偏，暂时租不出去。购入一年，因为是新房，还未办产证。现由于工作换到张江，所以想置换到浦东，离张江近的地方，上班时间能在四五十分钟以内。目前浦东租房，租金一个月3000。又还房贷又租房，每月固定支出达到一万元。

因为置换后就要70%首付，贷款利率也要上浮，考虑到还款能力，借多少信用贷合适？可置换到浦东哪里？

另外，考虑到松江房子升值潜力和贷款打折的机会，如果不置换，还有什么更好的操作方法解决现阶段的刚需问题？

ps：满足投资兼自住需求，每月房贷房租支出能力封顶1.2万。

这个问题真心代表了广大一线单身族的共同需求。悬赏百元Q&A，答主平分奖金。请大家积极参与，私信观观来领奖噢。

 征求问题 

目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次免费解答，机会十分难得。在不涉及个人隐私的前提下，提问的背景信息控制在200字以内，越详细越好，具体可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。

我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。

回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。

又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。

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