买买买的节奏，不适用于所有时候 #Z05
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地完成一个家庭的买房咨询。我会选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的方案。
关键词：现金不足、单身置换
上周的问题是：
本人沪上单身女。在松江购入一套小户型，购入时200万，目前市值230万，欠贷款125万，首房首贷，纯商业贷款，9折利率，月供等额本金8300，扣除公积金需还7000，租金0。因为地段较偏，暂时租不出去。购入一年，因为是新房，还未办产证。现由于工作换到张江，所以想置换到浦东，离张江近的地方，上班时间能在四五十分钟以内。目前浦东租房，租金一个月3000。又还房贷又租房，每月固定支出达到一万元。
因为置换后就要70%首付，贷款利率也要上浮，考虑到还款能力，借多少幸运贷合适？可置换到浦东哪里？
另外，考虑到松江房子升值潜力和贷款打折的机会，如果不置换，还有什么更好的操作方法解决现阶段的刚需问题？
ps：满足投资兼自住需求，每月房贷房租支出能力封顶1.2万。
以下是我的答复：
首房首贷能撬动多少价位的上车盘，往往也决定了改善置换时的启动资金。最近单身女购房咨询渐多，女生财商独立意识正在崛起中。买房的确会上瘾，却不是在任何时候都适用。
只有静淡市的休息，才有牛市里的暴击。
财务分析
从单身妹纸资产负债结构来看，负债率比较高，达到53%，由于可支配月收入只有1.2万，目前房租+月供后，实际可用只有2k左右。还款潜力不大，而且一般负债率超过50%，就不太建议再新增负债。如再购入需要使用幸运贷及幸运卡等，考虑到妹纸是新手，还是略保守为妙。
操作策略
不建议卖一买一置换，无论是杠杆率、利率、税费，都不是理想交易。
房产的本质是金融，金融的本质是负债，依附在松江新房上的按揭贷款属于长期、大额、低息、稳定的优质负债，建议持有一段时间。
松江新房尚未取得产证，为避税需要，买入至少要拿满2年，这样看理想的交易时间大概要在3年后卖出。我看好松江的升值潜力，特别是九亭和泗泾两个板块，至少不会低于大盘涨幅。预计2020到2021年应该会有一波涨幅大概在30%左右，甚至更多。可以在涨价之后再卖，届时有过贷款记录算二套的政策或有松动。如现阶段实在要投资第二套，可放大资金杠杆在政策灵活的二线选购房产。
方案1
休养生息，以租养租，静等大涨回血，积累资金2到3年后置换。
还款方式的等额本金可更改为等额本息，顺带提一下，永远不要选择等额本金，房子涨的比利息成本快，还贷是越晚越好。我们从来都选等额本息的。每月预留资金可增加至4k。
另外，考虑到松江的房子出租时间较长，建议可适当装修，提高租金收益率。市场上有很多专业装修团队，预算控制得不错，如果有需要我也可推荐。两年后卖出松江房产近300万，可通过幸运卡、幸运贷方式增加现金流。休养生息的3年里，寻三观一致的生活伴侣，可再从双方具体情况出发，共同规划家庭资产增值方案。
方案2
二线城市选购一套。
如果一定要投资第二套房产，可在政策灵活的二线城市拟购入总价100万左右房产。幸运贷启动资金40万，用于支付首付款和税费，结合7成按揭。此方案下，负债率高，还款负担还将增加7000左右，全靠以D养D，心理压力会较大。由于二线城市在两三年内快速爆发式增长可能性小，更适合长线持有，不建议新手操作。
综合来看，方案1更为稳健合适，而方案2异地建仓战斗力减半，也考验耐力和专业度。考虑到年轻的单身妹纸还在事业上升期，也有可能在几年后组建家庭，建议采用方案1，休养生息以静应变。
买入时机
方案1：三年后卖出松江房产时，可提前大半年挂牌，同时在目标购入区域踩盘。
方案2：房产市场行情平淡，二线城市建仓一年内无大差别，建议早作准备了解异地购房细节，安排单次大密度看房。
板块选择
方案1：两年后如还倾向浦东，以妹纸的预算能力，可重点考虑康桥和川沙，周浦，留意唐镇、孙桥。
方案2：二线城市我看好武汉、长沙、重庆、郑州，还有一些三线城市尚在考察中。有兴趣的话，后台可以加modcucaiguan1个人微信详聊。
精彩留言
问题公布后，后台收到了热心读者@羽辰 @唐龙华 @翟胖 回复，置换与否都有建议。因篇幅限制，稍后详见评论区。感谢三位积极参与，私信观观领奖金噢。
本周的问题是：
个人情况：35岁北京郊区土著，工资年入18左右。兼职工资5-8w每年
一个人上班，老婆在家全职带孩子。孩子今年一年级。
个人梦想：适当增加负债。方法，B住房抵押贷款北京再入一套。预计标的400w左右。B预计评估到500不难。7成的话350w。200左右首付。150w月供预备款。预备款打光后C抵押续命。
房票：去年12月满地打滚终于让我父母离婚了。父亲净身出户，现在每月再给他做一个1w左右的流水。计划走一票接力贷。请观观及各位老师帮助指点一下。不胜感谢。
一线城市土著中产家庭多套房产，这样的问题较为常见，梦想也颇具代表性。悬赏200元Q&A，请大家积极参与，交流分享共同成长。
征求问题：
目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次免费解答，机会十分难得。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。
我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。
回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。
又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。
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