北京三套房依然奋力前行，你凭什么停滞不前#Z06

这是观观咨询的第6个案例

从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地解决一个家庭的买房咨询问题。我会选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的方案。

关键词：增加负债、房产增持

上周的问题是：

个人情况：35岁北京郊区土著，工资年入18左右。兼职工资5-8w每年，一个人上班，老婆在家全职带孩子。孩子今年一年级。

个人梦想：适当增加负债。方法，B住房dy贷款北京再入一套。预计标的400w左右。B预计评估到500不难。7成的话350w。200左右首付。150w月供预备款。预备款打光后C房续命。

房票：去年12月满地打滚终于让我父母真爱大法了，父亲净身出户，现在每月他有1w左右的流水。计划走一票接力贷。请观观及各位老师帮助指点一下。不胜感谢。

以下是我的答复：

在和大家交流的过程中越发强烈感受到，所有关于房子的话题都是出于对生活的热爱，成为更好自己的寄托，不甘于平庸的奋斗。

无论土著还是新移民，每个家庭都在这个城市追求更好的生活，房产购置作出什么样的选择因人而异，只要下定决心作出决策，那么恭喜你已经迈向下一个台阶。这次的案例来自于坐拥三套房的北京土著。他不遗余力增持房产，想方设法扩大战果。

 财务分析 

这位北京的同学财务分析较为全面，无需补充更多。从家庭资产负债结构来看，负债率虽然只有13.2%，但短板在还款能力上。全家月收入在2w左右，每月租金收入0.25w，贷款支出0.7w，实际家庭可支配月收入只有1.55w左右。满足一家人生活之余，可挖掘的还款潜力不大。

A房目前无产证，不能办理银行贷款。B房需要做截断，北京融资环境不友好，不应乐观。C房可能是老破小，银行一般不予受理老破小及远郊房抵押贷款。D房的抵押率已经很高，无进一步空间。

如再购入需要考虑使用扩大融资等更加灵活的融资方式，应提前咨询北京当地的贷款顾问评估资产价值。考虑这个同学是新手，建议该同学稳健操作，控制负债在合理范围内，保障生活不受影响。

 操作策略 

1到2年后北京再入一套500万左右的房产。

A房尽快办出产证，B房截断，然后两套房做dy贷，按保守估计获得435万现金，偿还155万贷款后，大约还剩余资金280万。首付资金175万，通过老人按揭325万，可以考虑购入总价500万房产，支付税费37万，剩余资金68万，可支撑2年还款能力。本方案涉及较多敏感内容的精算，计算过程excel就不列示，仅提供问主本人和部分个人付费咨询的同学。

考虑到北京几年后依然是上涨趋势，可积累资金在有足够数据迹象确认大涨时，选择潜力较大的板块购入，板块上以通勤一个小时内的近郊次新房为优选。我对雄安新区没那么乐观，比较看好东面的通州、常营一带，建议买入成本单价控制在5、6万以下为宜。

有几个细节注意下：

一是避开学区房，随着租售同权和共有产权等政策落地，学区房在5年内政策不会有重大调整，但未来前景不乐观，学区房中暗含的学票价值可能会迎来一波调整。

二是北京的融资环境不友好。接力贷短期内没有放开。dy贷的成数较低，并且年限较短，建议提前规划为宜。xf贷目前大多被禁止，可以考虑注册公司（科技类）申请jy贷。北京有不少贷款服务机构，如有需要咨询观观小号也可推荐。

 买入时机 

这两年房产市场行情平淡，预计北京市场最早在2019年到2020年启动。建议在2018年可在意向区域踩盘，同时密切关注房贷政策，暂不要急于买入。鉴于目前市场启动时机尚不明朗，而方案又有资金压力，可以等到市场明显回暖后再买入，比如政策放松、二手房交易量上升等信号出现。

对于新手，切记一点，宁可牺牲一点笋度，也要保证买入时机上的安全性。

 精彩留言 

问题公布后，收到了三位网友热心回复，因篇幅限制，稍后详见评论区。感谢积极参与，私信观观领奖噢。

本周的问题是：

观观你好，想咨询关于房产问题。目前情况如下：家庭年收入在40万，其中丈夫体制内工作年收入在15-20万，妻子为非上海户口，大宝6岁，18年上小学，二宝一岁半。目前有三套零碎房产：A为浦东内环内6楼老小破二室学区房，市值450万，存量贷款50万，主贷人丈夫， B为浦东外环外投资二室房产，市值200万，存量贷款18万，主贷人丈夫，月供1300；C为杭州城区一套三室房产，市值400万，贷款140万，主贷人妻子，月供7000。各种幸运贷可用余额80万，幸运卡20万。

需求：1、想置换一套改善型三房。2、如果不考虑自住，后续怎么操作能实现后续投资/资产收益最大化。

一线城市新中产家庭大多持有2套以上的房产，兼顾自住与投资的需求很广泛。悬赏征集Q&A，欢迎交流分享，共同成长。

征求问题：

目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次免费解答，机会十分难得。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。

我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。

回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。

又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。

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