一线刚需，如何选房才能兼顾自住与增值#Z12

这是观观咨询的第12个案例

从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地完成一个购房咨询。

2018年一线城市限购限贷政策继续收紧，现在至2019年是不错的买入时机。这也许是很多新移民在一线城市的最后入场机会，如果再涨一波30%-50%，一线房产基本与普通大众告别，只是北上广深存量精英的主场。本期咨询来自于外地到沪工作的年轻刚需群体，双方都具备首房首贷的资质，希望成家后满足自住需求的同时兼顾资产增值。年轻人都在事业上升期，认真努力相应收入也会逐年增长，首套房就已有资产规划意识，若能在预算范围内最大程度撬动优质按揭贷款的杠杆，选择洼地或是上涨潜力较大的板块买入，今后会有非常不错的收益。我们来仔细分析看看，一线刚需如何选房，才能兼顾自住与增值？

关键词：一线房票、年轻刚需、首房首贷

上周的问题是：

观观您好，目前情况如下：男26，国企，年收入10w，公积金个人部分1.3k/月；如买房单位可补贴1k/月，补贴共计20w；女26，互联网公司，年收入14w，公积金每月个人部分1.3k/月，两人均非沪籍。现有存款50w。男方5月社保满5年，女方社保3年，2人均有首房首贷资格，男方现工作在莘庄，女方工作在徐家汇。需求：想购入一套刚需房，首付可找家人拆借到30-40w，购入总房价在200-300W之间。请观观就购房选址、首付问题和预算给出建议。谢谢！

观观在提供咨询问卷了解详情后进行财务分析，回复如下

关键要点

工作地点：上海

购房资质：按目前政策5月如结婚即有上海房票，双方首房首贷

家庭资产：高流动性资金50w、可外借现金40w

购房需求：自住兼顾资产增值

背景信息：双方税后月入2w，工作在徐家汇及莘庄

对于年轻刚需上车首套，以下三个原则切记把握：

首先，首房首贷非常宝贵，用足难得的杠杆机会撬动优质按揭贷款，可提高购房预算；

其次，月供承受力要考虑几年后收入预期增长幅度，预留现金流的前提下可以短期部分透支；

最后，满足自住需求的同时结合上涨潜力选择买入板块，静淡市在相对洼地或潜力板块如能买入笋盘是最佳路径。

 财务分析 

从家庭资产负债结构来看，由于可支配月收入2万，目前持有现金50万，几乎没有负债，外借40-50万，幸运贷55万，尽量筹出首付资金，运用首房首贷的杠杆可以充分撬动按揭额度。年轻人正处于职场快速成长期，收入增长可期，建议采取主动负债的进取型资产配置方式。对于大多数普通人而言，在通货膨胀的货币宽松时代，买房是获取大额优质贷款的唯一杠杆通道。

 操作策略 

本期提问的年轻人结婚后5月底即有上海购房资格，目前可以筹备跟亲友外借资金，大额度幸运卡申请、幸运贷都可了解；同时维护双方的良好征信报告，不出现任何逾期及不良记录。建议买房先用男方的首房首贷资格，保留女方首贷资质将来或可再次最大程度使用按揭贷款杠杆。

按以上思路建议操作方案如下：

方案 今年5月后购入上海房产

自有资金50万，亲友外借资金40万及幸运卡借贷贷55万，启动资金可以达到145万，拟购入上海350万的房产，现在即可开始看房踩盘。该方案下，需要向亲友外借及幸运卡借贷部分资金，买入380万左右的房产。其中123万作为首付（3.5成），按揭贷款228万（6.5成）。家庭月收入2万，每月预留0.6万用于消费支出，月供还款1.21万，幸运卡是按5年核算可反复使用，该方案下每月依然结余0.32万。一线房贷能撬动较大杠杆额度且涨幅稳定抗跌，金融属性好。

注意：为保证按揭顺利申请，筹措资金垫付首付，待按揭获批放款后才能使用幸运卡及幸运贷替还拆借资金。切记顺序很重要！

 买入时机 

目前沪上房产仍在严控政策后的过渡期，2018年依然是房产行情淡市，不会有暴涨机会。现阶段就可以看房，下半年至2019年是不错的买入时机，有足够的时间踩盘挖笋，遇到合适的房即可买入。记得使用魔都财观推送的excel键盘看房神器助攻，掌握目标区域的价格体系，早作准备力争买入笋盘。

板块选择 

上海的发展规划地倾西南，三四百万区间的购房预算有限，双方工作已明确在徐家汇及莘庄，建议地铁1号沿线及9号沿线的外环外次新房是不错的选择。莘庄板块价格夯实高位，从房产增值上涨潜力而言，大虹桥辐射板块的徐泾、九亭、泗泾都可以考虑。（选择板块时也可综合分析所在行业属性与布局，如跳槽会在哪些区域）

没有哪代人的青春是容易的，从二三线&小城跨入一线的新移民需尽早开启楼市独立思考。我们买入的房并不一定仅仅是自住，更不会是终生自住。购房的本质是金融行为，主动负债用货币宽松来稀释债务，本质是一种负债套利。读者中如有一线还未上车的刚需客，就让今天成为你打开楼市独立思考的开始！

如需购房帮助，不明之处可洽观观询问，欢迎交流分享。祝你早日买入心仪的房！

关于观观咨询的说明：

目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次费用优惠的回答。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式通过个人微信（moducaiguan1）私聊。付费咨询会提供信息全面的客户背景问卷并推荐贷款顾问，选房时需要帮助也可继续咨询。

如果你觉得我答得好，欢迎来提问。

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