拒不签约可收回宅基地！城市更新，从此再无“钉子户”？

文|云北

中国正在进入“城市更新”时代。

01

留守户问题，终于有了解决方案。

近日，广州出台《广州市城市更新条例（征求意见稿）》提出：村集体可收回集体土地使用权，且签约人数超过95%的，可向人民法院提起诉讼。

这意味着，长期困扰城中村改造的“留守户”问题，获得了法律层面的解决之道。

长期以来，我国各大城市的城中村改造，都存在各种各样的“留守户”问题，并由此衍生出无穷无尽的矛盾。

在过去的旧改模式下，即便已签约村民超过9成以上，只要存在留守户，整个工作都无从推进，有城中村改造就此陷入了10年停滞不前的尴尬。

少数人的权利需要尊重，多数人的权益同样不能罔顾，到底该如何抉择？

广州等地为此做出了新探索。对于城中村改造，村集体有权通过“村民自治”的方式收回宅基地（集体土地使用权），且只要签约率达到95%以上，就能通过司法诉讼的方式进行最终裁决。

众所周知，我国城市土地归国家所有，包含城中村在内的农村土地归集体所有。无论是城市土地还是集体土地，我们拥有的是使用权而非所有权。所以，村集体收回宅基地使用权，并非没有依据。

这同时标志着，城市更新拆迁改造的“三板斧”全部到齐：

村民自治、行政裁决、司法判决。

未来，对于旧改项目，只要签约率达到95%以上，对于留守户，即可申请行政裁决，同时村集体可通过全面表决或其他方式收回宅基地，同时还可通过法院进行诉讼判决。

可以说，在不远的将来，城市更新将再无“钉子户”。

02

城市更新有法可依，有地区已经走在探索前列。

近日，广州黄埔区沙步经联社公布《表决公告》，将对改造范围内没有按时签约的留守户进行集体表决，收回宅基地使用权。

沙步，位于南岗街道，系黄埔区66条重点旧村改造项目之一。连接广州开发区东区、西区，地处广州开发区黄埔临港经济区，位于“广州第三中轴线”的辐射范围之内。一旦改造完成，沙步成为广州东部最具吸引力的板块之一。

据统计，截至8月初，沙步旧村改造项目整体签约率已突破98%，未签约房屋不足80栋，占比不到2%。

98% VS 2%，看起来不是难题，但解决起来并不容易。

一边是绝大多数等待迁入新居、享受现代化社区的已签约村民，另一边是个别因各种各样原因未能签约的留守户，如何最大程度保障村民利益、集体利益和公共利益，显然成为摆在案头的一道难题。

如果因为留守户的存在，整个项目建设受阻，且不说能否顺利完成城市更新“三年清零计划”、为城市发展提供更多土地资源，就是广大已签约村民也无法顺利回迁，难以迅速享受到城市更新带来的巨大红利，甚至连教育等公共配套建设都会受到影响。

所以，沙步以“村民自治”之名，通过“全民表决”，收回宅基地，以此带动签约进度，无疑是由现实的指向性的，也是城市更新的又一新的探索。

不难想象，在98%已签约的基础上，全民表决的结果应该不会存在任何悬念。如果表决之后仍然无法解决问题，司法诉讼就是顺理成章的选择，届时等待的将是法院的强制执行了。

事实上，在沙步之前，已有广州黄埔文冲、唐山范各庄三街村、廊坊刘家园村等做出类似探索，但涉及数千户的重大城市更新项目还是首次。

等广州城市更新条例正式出台之后，城中村改造“收回宅基地”的案例将会越来越多。

03

“钉子户”问题，正在走向城市治理和法律解决之路。

去年，广州“海珠之眼”曾引发全网关注。海珠涌大桥正式建成开通，桥下空间保留一处民房被双向车道环形包围，从航拍镜头下看形似一只眼睛，网友评论称此处为“海珠之眼”，引来市民集体围观。

有人称之为“广州最牛钉子户”，也有人认为是“广州最惨钉子户”。无论如何，广州为解决钉子户问题开创了一条前所未有之路。即便拆迁补偿无法谈拢，而城市建设不能停步，那么绕开钉子户就是合理选择，“海珠之眼”进而成为城市法治水平的一面镜子。

然而，对于留守的钉子户，或许将永远失去改变命运的机会了。

城中村改造，与交通建设不同。交通建设可以绕路，可以避开一直不签约的留守户，但城中村是一个整体，一栋两栋留守户的存在，很可能影响整体的改造进程。

所以，作为城市更新的积极探索者，广州、深圳等地都在通过立法直面留守户问题，广州的村民自治、行政裁决、司法判决已经形成了一套行之有效的体系，深圳的“个别征收+行政诉讼”同样为城市更新做出了积极探索。

新一轮的城市更新，完全不同于十多年前。大拆大建已经成为历史，暴力强拆更是被扫进了垃圾堆，法治正在成为终极之道。

显然，既要尊重少数人的权利，更不能罔顾多数人的权益，城市更新同样不能10年停滞不前，这一切，都需要制度做出更多探索，为全国的城市更新做出更多探索。

毕竟，随着稳房价成为政策主旋律、房地产向正常行业回归、城市更新大举推进，留给城中村改变命运的窗口期真的不多了。

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