全国最热城市，终于下来了
文|凯风
高处不胜寒。
01
全国最热城市，终于下来了。
经过轮番调控上阵，深圳楼市终于从热转冷，一改过去几年强势上行的趋势，进入横盘区间。
2021年下半年以来，深圳二手房成交量创下新低，而二手房价由涨转跌，成为唯一房价逆转的主要城市。
国家统计局数据显示，2021年7月，北京、上海、广州、深圳二手房环比（相比上月）增速分别为0.7%、0.7%、0.6%、-0.4%，深圳是唯一下行的一线城市。
与去年同期相比，北京、上海、广州、深圳同比增速分别为10.7%、10.3%、12.2%、7.0%，深圳增速垫底，相比年初增速明显回落。
量在价先。不仅房价出现逆转，深圳二手房成交量同样创下新低。
数据显示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，同比下跌超8成，创下2013年来除春节月份以外的最低值。
受此影响，今年上半年，深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业，部分中介门店关闭。
02
深圳，遭遇了史上最严调控。
其一，严查经营贷。
前不久，深圳联合调查组查明，目前已发现的违规流入房地产领域的经营贷，金额共达21.55亿元。
21.55亿元，涉及上千套房子。经营贷流入楼市属于违规行为，银行一般会以抽贷相对，一旦这些房产被要求提前还贷，当地楼市必然备受影响。
值得一提的是，今年年初，当地曾通报称“5180万违规贷款被提前收回”，去年年初则表示“暂未发现刚注册企业申请经营贷情况，未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况”。
从“暂未发现”到“5180万”再到“21.55亿元”，可见监管层层加码。
一旦监管玩真的，影响就可想而知。
其二，严查炒房团。
前不久，深圳通报“深房理”事件初步查处结果：
“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场等多项违法违规问题……共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。
一个“深房理”，就涉及了3.8亿的经营贷、10.64亿的问题贷款，炒房团的能量可想而知。
当年的温州炒房团，至少还是靠真金白银大举收楼；
如今的炒房团，靠的是房产众筹、违规贷款、伪造资质等方式进行炒房，生生把房产买卖做成了金融游戏。
这种新的炒房模式，有百害而无一利，政策高压不会停步。
其三，二手房指导价。
二手房指导价，始创于深圳，如今成都、西安、东莞、宁波、三亚等地已经复制开来，即将成为新一轮楼市调控的标配。
正如凯风君多次分析的，二手房指导价，最大的要害不在于“政府定价”，而在于通过定价来限制信贷。
深圳、成都等地早已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。
显然，如果二手房指导价打了7折，那么所能获得的贷款额度也将打7折，二手房指导价从“限价”悄然完成了“限贷”式调控。
03
新一轮楼市调控，完全不同于过去。
长期以来，楼市调控，一直都是限购、限贷、限价、限售等充当主角，这些手段固然能在于一定程度遏制供给需求，但往往效果有限。
这一次，楼市调控开始向炒房客、开发商、银行和地方政府“动手”了。
其一，面向炒房客，是二手房指导价、严查经营贷等，这些组合拳旨在限制抱团涨价、违规炒房的空间，让市场冰封下来，从而消化风险。
其二，面向开发商，是融资“三道红线”，一众龙头房企已经饱尝债务危机的苦味了。
其三，面向银行，是房贷“两道红线”，银行房贷额度受限，放款周期集体拉长，而房贷利率出现明显上涨。
其四，面向地方政府，则是“两集中”供地。如果说第一轮集中供地效果有限，那么第二轮集中供地规则全面收紧：
严查购地资金，且溢价率不得超过15%。
这意味着，楼市调控终于转向“控地价”，地方政府的土地财政空间明显受到压缩。
打蛇抓七寸。
楼市的七寸，就在于土地、信贷和资本。只要扩大土地供应、严控土地财政、遏制信贷违规扩张、遏制资本炒房的冲动，楼市就没有稳不下来的道理。
深圳首当其冲，下一个是谁？
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