60城出手！最后一次救市？

文|凯风

时隔7年，房地产再次迎来松绑潮。

01

房地产核心调控政策，正在被一一突破。

自郑州、哈尔滨、福州三大省会率先松绑限贷、限售、限购等政策之后，一众二三线城市开启新一轮的松绑潮。

截至目前，全国至少已有60个城市出台了楼市松绑新政，新一轮松绑潮正在路上。

这其中，最具代表性的当属河北秦皇岛、浙江衢州。

河北秦皇岛市，是全国首个明确取消限购的城市。

日前，河北省秦皇岛市发布通知，正式废止包括限购政策在内的调控文件，表示“因文件规定的政策已经不适应当前秦皇岛市房地产市场发展形势”。

浙江衢州市，则是全国首个取消“双限”政策的城市。

日前，浙江衢州市出台楼市新政，限购方面取消户籍购房和企业购房的限制，限售方面取消了住房网签后5年内不得转让的规定。

衢州所在的浙江省，曾因所有地级市房价全部破万而备受关注。作为楼市最热地区之一，衢州的全面松绑备受关注。

自此，秦皇岛、衢州，与郑州、哈尔滨、福州一道成为这一轮楼市松绑的代表性城市，分别完成了对相关核心政策的突围。

限购、限贷、限售、限价、房地产税试点，被认为是房地产调控的核心武器，也是遏制高房价的有效组合拳。

这些组合拳全线开始松动，意味着什么？

02

这种场景，让人想起8年前。

2014年，楼市一度遭遇高库存之忧，全国房价罕见下行，部分房企面临资金链危机，作为龙头的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。

后来发生的故事，几乎众所周知。借助“涨价去库存”，楼市不仅摆脱了泥潭，而且一跃而起，全国房价一度破万，绝大多数城市房价翻倍。

借助“涨价去库存”，一众房企开始了扩张之路，恒大、碧桂园、万科、融创等8家房企先后登顶世界500强。

值得一提的是，整个世界500强榜单中，一共只有8家房企上榜，全部来自中国。

然而，每一次疯狂扩张，都会留下无数问题。恒大、融创等龙头房企，从登顶到遭遇债务危机，也就短短几年时间。（参阅《无一入围！属于“地产富豪”的时代过去了》）

房企如此，房价也是如此。

2021年底，在史上最严楼市调控、房地产税试点预期等政策制约之下，全国房地产市场终于从狂飙之势转头向下。

然而，不是每一个市场都能软着陆，房地产更是如此。

2022年一季度，全国商品房均价跌破万元大关，相比去年同期高点下降了5%以上。

而在纳入统计的70个大中城市中，仍有超过8成城市二手房价环比下跌，相当于2014-2015年的水平。

在70个大中城市中，有28个城市房价回到两年前，其中跌幅最大的为牡丹江市，跌幅达12.5%。

这些城市里，也不乏以郑州、长春、哈尔滨、石家庄、济南为代表的省会城市，这些城市，正是这一轮松绑的急先锋。

这也揭示了一个典型的楼市规律：越是最早进行松绑的城市，经济基本面和楼市预期越存在问题。

03

回到8年前，2014年，楼市靠什么力挽狂澜？

第一步，取消限购。

到2014年年底，全国除了北上广深外，其他40多个城市全部取消限购。直到2016年下半年开始，限购才再次重出江湖。

第二步，松绑限贷，全面宽松。

2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政：首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

第三步，大幅降准降息，一年之内，连续5次降准5次降息。

从2015年开始，央行连续五次降准5次降息，累计降息125个基点，商业按揭贷款利率一度降4%以下，为前后10年的最低值。

这些政策将楼市从凛凛寒意里扭转过来，市场开始复苏，深圳厦门率先重启上涨之路，但大多数中小城市仍旧不温不火，政策刺激亟待加码。

于是第四步终极大招来了：去库存。

2015年年底，房地产去库存被列为来年五大任务之一。

自此各大城市开始主动上阵，从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面，全面刺激楼市，政策之宽松，为后来者所难以想象。

第五步，三四线城市，棚改货币化。

仅靠货币松绑，并不会雨露均沾，三四线依旧低迷。因此，三四线迎来空前的定向放水——棚改货币化。

为此，当时提出了三年拆建1800万套棚户区的目标，同时加大货币化补贴，从传统的拆一补一的实物安置房，转向了真金白银的“发钱”。

大拆大建大补贴，在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。

04

这一次，历史会否重复？

基于稳增长的需要，这一次稳楼市，对政策松绑的容忍度超出预期，一二线城市房价有望企稳，部分热门城市房价出现明显上涨，并非没有可能。

但，全国性的普涨，几乎没有希望了。

与8年前相比，除了人口、城镇化等长期因素趋于见顶之外，这一次还面临着三大不同：

第一个不同是，降息空间所剩无几。

目前，全球已经步入加息时代，美联储预期年内将加息6次以上。虽然我国的货币政策以我为主，但大环境收缩必然制约降息空间。

要知道，2015年5次降准降息，利率累计下调了125个基点（1.25%），而这一次楼市利率（5年期LPR利率）从2020年开始累计仅下调了20个基点。

第二个不同是，房价与居民杠杆率处于历史高位，加杠杆空间所剩无几。

根据央行报告，2022年，我国居民部门杠杆率达72%，而2014年还不到40%，更早之前的2008年仅为18%。

所谓居民杠杆率，指的是居民债务与GDP之比，衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间。

从国际横向来看，这一居民杠杆率，已经超过国际平均水平，直追发达国家。

第三个不同是，疫情冲击愈演愈烈，不确定性盘绕在所有人头上。

疫情是这一轮楼市周期里最大的黑天鹅之一。

疫情影响，不仅在于流动受限下的市场冰封，更在于居民工作及收入预期受到影响，对未来不再像过去那么坚定。

人们之所以愿意超前消费，愿意疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。

疫情改变了这一逻辑。面对种种不确定性，消费降级、谨慎加杠杆已经成为共识。

楼市也不例外。

05

历史会不断重复，但不是每一次都能上演奇迹。

面对未来，房价见顶或许会迟到，但难以避免。

人口、城镇化率、经济增速、居民杠杆率，都会形成对房价的长期制约。

而楼市分化，早已成为现实。

一二线楼市横盘，背后不乏政策严控的结果。一旦开始大规模松绑，楼市企稳乃至反弹至少不是难事。

但对于绝大多数三四线城市来说，调控政策几乎等于0，本就没有限购限售制约，市场尚且难以遏制下行趋势，又不存在通过松绑救市的空间，未来资产价格必然全面承压。

所以，还是那句老话：不要疯狂加杠杆，千万不要选错城市。

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国民经略主笔 凯风 首部城市著作

清华大学出版社出品，可点击图片查看