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#新家改造日记
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每天早上8点半 一起自我增值
自从周一告诉大家我买到房子了，催更的评论一波接一波，连微博都要“沦陷”，也有不少正打算换房的人跑来问我意见。
换房（卖一买一）的确是一件有一点麻烦且成本高的事情，尤其是在时间紧张的情况下换学位房，还要加上研究广州各个区不同的学位政策、小学中学要连着一起考虑、所买板块的生源情况、城市未来发展规划。
但相信我，只要下定决心，事情一定能搞定！
我10月10日把自己的房子挂出去，10月26日就签了卖房合同，11月14日签买房合同，一共36天。不但没有大降价出售，还在800万预算内买到了很好地段的高层南向三房，这速度仿佛坐上火箭，坦白说也吓到了我自己。算上后续的交易流程，基本4-5个月可以搞定，也算快了。
贴心如我，把这篇换房记快马加鞭地赶出来了！友情提示，这篇会很长，干货很多，正在上班路上的小伙伴，可别看得太上头坐过站哟~废话不多说，来开启今天的干货！
换学位房这件事，我个人认为最理想的时间是孩子上幼儿园中班时，对标我自己就是去年9月。（有更心急的在孩子刚出生，或者刚上幼儿园时就考虑了）
我现在孩子上大班，明年5月小学报名，倒推最晚4月要完成“人户一致”（拿到房产证+完成户口迁移），考虑到年底银行贷款审批吃紧和春节放假，其实留给我操作的时间只剩半年，这趟末班车赶得紧，要选得好，是要啃下硬骨头的。
前阵子哈图掉了第一颗乳牙，不知不觉也成大孩子了
从去年9月到今年9月迟迟没动静，到底是什么阻碍了我呢？
1、我们目前在海珠区的房子也有学位，不是海珠热门学校，但也是一所有潜力的小学。海珠也有不错的民校，比如中大附小，但今年开始改摇号了。队友娃爸一直坚持不折腾，觉得完全没必要。
2、今年上半年情况特殊，疫情无法看房，交易冻结，一些房子开始降价，楼市是看涨不看跌，跌的时候大家都观望，涨起来才不停买。
3、下半年楼市回暖之后，我们首先看的是教育强区越秀的房子，结果看了几次都不满意，要么不满意房子，要么房子可以环境不喜欢，没办法下手，这也导致队友更加无法跟我站成统一战线，他还是坚持不换。
我自己还是坚持要换。这得先说说学位政策。
学位房能够充分发挥作用的时间，一般来说只有幼升小这个阶段。也就是说，错过这半年，再换学位房就没什么意义了。
在广州，除了高中都是需要自己考的，不少初中都是与小学直挂，要么直升要么派位要么摇号，除非你铁定自己孩子就一直上国际学校，或者民校（也要摇号密考找关系），对于大部分人来说，学位房可以管9年的事情，还是值得买。
再说，很多上了公立的最后也可以再去民校或国际学校，多一个9年公立学校保底，总归没有坏处。
珠江新城中区隽峰苑南向三房正好望向学校操场，中介跟我说，不少家长就是想要“目送”孩子上学，当时我就想，很多年前看龙应台的《目送》时我只get到孩子会慢慢长大离开我，但却从未想到我还要陪他做作业，以及准备一套930万的学位房目送他上学，关键是，我还没抢到这套房。
比如传统教育强区越秀，采取的是派位的方式，海珠、荔湾、白云这几个区都采用这种方式。每一组小学对应一组中学，靠机选派位决定升入的学校。越秀区一般是6所好学校+1所差学校，或者5好+2差为一组，随机分配，乍一看差校比例不大，可架不住差校招的班级多，名校只招2个班，差校招10个班。读了名小学东风东，也有很大概率读东环中学，这是很多家长难以接受的事情。
东环中学、五羊中学、豪贤中学都是没那么好的学校，每个分组都会出现它们的身影而天河区采取的是直升的方式，小学与初中是对应好的，2026年起是部分直升，我也查了不少数据问了人，大家对部分直升还是乐观的。除了部分直升，华附、天河外国语、天河省实这样的热门初中还可以去摇号。政策风险不能说100%没有，但我个人对于天河是比较看好的。10月份我开始单枪匹马看天河的学区房，终于对路了，也很快把队友拉回来。除了为哈图打算，换房也有提升生活品质的考量，所以这次换房是学位+自住改善。我目前的房子是刚结婚时买的南向两房，也有8年了，从自住需求和资产增值的角度来说，是时候来“折腾”一次了。（家用电器都想换了，硬装和软装风格也要改改）其实最好的折腾节点是在2016年前后，当时广州的房价正面临一波新的上涨，珠江新城还没火到现在这样，卡卡和崔斯坦都是在16年左右换到了珠江新城的房子。可惜当时我刚生完哈图还在休产假，也在打算换赛道，家里也有些事情，自然没太多心力去考虑换房子。今年下半年广州的楼市已经很旺，涨过一轮了。但我对于广州楼市还是很有信心。换房其实也跟对未来的预期息息相关。我对未来的预期是乐观的，也觉得我们的资产是会持续升值的。女人似乎天然对房子敏感，我常开玩笑：“男人就是挡在女人买房路上的绊脚石”，不过还是感谢我的队友，最后跟我站到了一起，共同抵御未来的风险。
买房+卖房，最好的情况下也得4-6个月的时间，贝壳11月数据显示，广州二手房平均成交周期是25.9个月，显然我不能再拖下去了。选择楼盘，在下方可看成交周期以及所在区域成交周期，成交周期越短，说明房子越抢手，出一套卖一套（天河公园理想蓝堡花园VS珠江新城保利心语，天河公园目前是天河区成交周期最短的板块）看越秀区的房子一直迷茫，国庆假期的最后两天，我自己跑出去看天河公园的房子了，没想到这两天成了之后换房的转折点！当时我在贝壳找房上，按照“贝壳分”的高低选了一位标记“成交过亿”的中介，我的理由是，时间紧迫，我必须得找一个非常优秀的中介帮我出谋划策省时间，而且佣金最后是要给她的，就更要把钱花在对的地方。没想到运气爆棚，竟然选中了广州链家排名第一的中介，更没有想到她背后是团队作战，效率极高。
跟她看了一两次，天河公园天府路板块就基本门清了，对我卖房这件事，她帮我捋了时间线，提了两个建议（后来证明这两件事真的非常有用）：
- 将我的房产挂到网上，并且进行VR拍摄，方便买家观看
- 向银行申请提前还款，不是想还就能还，银行同意你还款还要1-3个月
经过中介提醒后，我回去也和老公打了招呼，说要不我们先试着挂上网、申请提前还款，就算卖不出，看看行情也好，他想了想也同意了。
很多时候大家都觉得买卖房子实在是很麻烦，但不妨将这些麻烦拆解成一个个小步骤，或许就会觉得好受很多。
如果想快点卖，将房子挂上网时，一定要设置合理的价格，之后就不要频繁变动了！现在是大数据时代了，你将房子挂到网上后，每一次价格变动，潜在买家都是可以看到的，除非你不着急卖，只是想看看行情，否则我不建议你频繁变更价格。
有些卖家频繁涨价或者频繁降价，都会给买家造成困扰：这个房子是不是真的想交易，底价到底在什么区间？久而久之，可能大家都只会保持观望。而合理价格的设定也有技巧，最好的方式是多和中介打探自己小区最近几套同户型房产的成交价。我就分别以卖家和买家的身份找了几个中介，发现其实我这个小区最高时期价格去到了5.5万一方，但目前已经有所回落，最高只有4.9万，隔壁的大盘均价只有4.3万。当时我的内心还是有点小失望的，原以为价格能去到5万以上。
所以第一次挂价格时，我还是抱着试一试的态度，均价设定为5.4万。结果也很现实，根本无人问津。于是我一口气降到5万一方，至少不是离谱，合则见面谈价，大刀阔斧砍价的免谈，这下立马多了不少潜在买家。之所以我敢这么做，是因为我所在的小区并不大，同户型南向在卖的只有我这一户，楼层也好，我有充足的议价权，只要有足够买家来看有一个成的就行。也因如此，平台很快就将我的房标记为“必看好房”排在前列。（买房一定要考虑日后的出手啊！）这里也有个卖房小重点：可以根据自家房子的行情签独家房源+好赞好房。独家房源和好赞好房都是为了方便卖家在短期内将房子卖出，平台会给到更多的流量，是额外的收费服务。
我本来都要签这个协议了，结果当时中介跟我说，我这个小区没什么竞争对手，而且楼层朝向户型都不错，应该很快就能卖出去。于是我犹豫了一下，决定让它自己挂着试试看，1个月内没卖出，我再找中介加急。没想到我最后16天就把房子卖掉了，中介没赚到这笔费用哈哈~卖房时还得看买家是否合眼缘。我这次遇到的买家是对新婚夫妻，同样是刚需自住，对方挺好说话的，流程协议走得也比较顺利，没太砍价。唯一的问题是对方用的是组合贷，流程会比纯商贷长一些，但考虑到这对小夫妻都是央企员工，公积金基数高，信誉良好，我们也同意了。对了，最好查一查对方的征信是否良好，他们连信用卡都没有办过，此前没有任何欠款，我也就放心了。
有读者遇到过奇葩买家，签协议前打包票说自己信用良好、银行有认识的人，结果征信压根不过关，贷款批不下来不说，首付也凑不齐，最后灰溜溜地交了一笔违约金解约，但也影响到她卖房子的时机（她后面就遇到了疫情，房子闲置了几个月）。
总而言之，找一位好中介合理评估房产价值、设置理想价格区间不要频繁调价、看准卖房时机选择是否需要额外服务，以及对买家也进行小小的考核，只要房子不是太糟糕，我相信应该都可以快速卖出。
快速签约卖房后，接下来我的小目标就是11月底前买到合适的房子，没想到这也比我想象中要快很多，11月14号，我就正式签约了。
学区房最主要就是看目标学校划到哪个片区，对应的楼盘有哪些，一般各区教育局都会给出明确的划分。买房前先看好，千万别想当然，有些楼盘离名校很近却并非属于这个校区，比如顶豪广粤尊府在体育东小学旁边却没有学位，当然，住顶豪的人大多都去读国际学校，也并不太在乎这个学位。富人和中产的需求还是不一样的。
本来最初我看了五个区域：杨箕、东风东、五羊新城、珠江新城中区、天河公园天府路。对应的是铁一、东风东、东山实验小学、体育东路小学、天府路小学。
我的找房卡，找房时预算可以列得广一点，便于了解不同层次的房子。我内心里的实际预算是800万左右，这个预算放在全市范围是很宽裕的；具体到很好的地段，两房三房不考虑朝向和楼层也有不少，但是好地段+好楼层好朝向的三房就不容易了，所幸最后被我找到。
拿热门的铁一小学来说，我看过贵价的富力东堤湾、东山领汇，也看过共和村里面加装电梯的老房子。看完下不了手的原因，根本上还是不太想在老城区生活。越秀区学位房整体学票溢价蛮高的，但这里的教育、医疗资源是非常不错，喜欢老城区的可以选择。每个人的生活方式偏好不同，我老公的一个朋友，小孩读农林下路小学，他家住楼梯楼，全家都很接受，因为楼梯楼得房率高，也很喜欢老城区的生活，那就很好。但不喜欢就不要勉强。我还有一个观点：要平衡生活环境和学位压力，顶级学校其实可以避开，这是我没有选东风东和天河北的原因，像华阳、龙口西这样的学校，学生密度也蛮大的。不妨选生活圈层好的小区+次顶级/第二梯队的学校。
珠江新城中区体育东路小学兴国学校，每天中午接孩子回家吃中饭的家长，原来当小学生家长中午还要接送。
最后，我的目标落在珠江新城中区，以及天河公园天府路板块。这两个板块无论是生活、还是孩子的成长环境，以及附近居民的素质与圈层都比较高，整体的生源质量也不错，当然，高房价本来就是一层筛选。 | | |
| | 中区：中海花城湾、嘉裕公馆、利雅湾、保利心语花园、隽峰苑、中海璟晖华庭、朱美拉公寓、方圆月岛、汇峰苑、博雅御轩、岭峰苑、尚东君御、博雅首府、天銮 |
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| 西区：名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、星辰大厦、润德大厦皓翰华轩、碧海湾、保利香槟花园、柏林国际公寓、爱丁堡国际公寓、星汇国际、丽晶、漾晴居、星汇园、星汇云锦、嘉裕礼顿阳光、南天广场、双城国际、嘉裕君玥花园、盈力大厦、盈丰大厦、保利108公馆、保林苑、珠江都荟、广弘天琪、名悦小区、杨箕东小区、珠江西消防中队、寺右公馆 |
| 东区：尚雅小区、安骏大厦、金骏大厦、汇豪大厦、君怡大厦、中海观园、誉峰、星汇御府、合景睿峰、凤凰苑、龙胜苑等石牌回迁房、粤海丽江花园、嘉裕丹顿阳光、南国商苑、尚东美御、珠江别墅、富力公园28、富力盈盛、裕富公寓、裕景大厦、跑马地花园、马赛国际公寓、星汇雅苑、骏逸苑、潭村花园、誉城苑、兰亭荟、甲子花园、凯旋新世界.广粤尊府.枫丹丽舍、颐德公馆、新城雅居、丰乐苑、平月园、尚东宏御、珠光.御景、尚东柏悦府、旧潭村范围 |
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| | 新/次新盘：天逸（新世界东逸花园第5期）、熹园（东方新世界第3期） |
自住改善盘：东方新世界第1/2期、新世界东逸花园第2/3/4期、理想蓝堡国际花园、隽园 |
自住上车盘：华港花园、东晖花园、华建小区、叠翠台、华建大厦 |
小户型“投机”盘：理想青年荟、东方都会广场、易丰大厦、环宇花园 |
因为工作室就在珠城中区，我大部分是中午和晚上就看中区的房子，周末看天河公园的房子。这两个地方的房子都挺抢手，真的感受到广州二手房市场的火爆了。不过我在珠江新城就遭遇了买房滑铁卢……这边的房子实在是太太太抢手了！完全不愁卖，几乎出一套就会有一大波人来看，很快就签下了。这也导致卖家心气颇高，别的地方一般不会随意涨价，但中区的房子有时短期内就能涨五六十万，还没有上限，习惯了一天涨100万就不见怪了。我看中过好几套中区的房子，要么实在是超预算买不下手，要么卖家只是挂出来试试水，不是真心想卖。珠江新城的卖家也更希望买家能全款付清或者流程加速，像我家需要办学位户口，同时手头又有房产在交易的，流程会慢一些，自然也不是对方最希望交易的那类买家了。
除了交易流程的配合度有问题，还有就是，珠城中区放出来的房子大多都是北向，没得选。让我一度产生了“北向就北向吧，没办法了”，最后看到最符合预算的，是保利心语花园的高层北向2+1户型，可以当个三房，这套房正对着冼村工地——珠江新城仅存的一块拆迁地，机器在不停地打桩，四五年后，13万+的新盘即将拔地而起，挡在“我们家”阳台前。那天我站在阳台上想：珠江新城你真狠，想挤进这个圈层，要么就是装上隔音玻璃忍一忍，要么还是钱不够呀。
珠江新城北向2+1房VS天河公园南向3房，大家都Pick南向珠江新城已经看到无房可看，只有1套可选后，我又回到天河公园。其实除了地理位置比珠江新城稍逊一筹外，天河公园各项条件都不错。宜居、教育资源浓厚，还有在建的亚洲最大地铁站。
为了加快效率，我反复在app上过了一遍天河公园看过的没看过的房，决定在这里搏一搏我想要的高层南向三房，有了珠江新城打底，我的需求会更加精准。然后列了一个表给中介：11套南向3房，外加4套南向2房，排除学位占用、卖房意愿不稳定的业主，最后可以选的有5套。再继续看和聊，又有两套周期不合适，不等我们，一套卖掉了。看到最后，我发现买房，还是一个权衡的结果，无法十全十美，最后的最后看缘分。
我没有买到最想买的小区里的那一套，因为那位业主也是换房，而她那边还没买到心仪的房子，自己就先按兵不动，我也不能一直等下去。
最后买在了一个小而精的小区，也是我理想小区的第三位吧，高楼层、南向三房，南北对流，阳台景观无遮挡，视野非常好。重点是业主非常非常好说话。最后抢房的过程真的挺像《安家》，挺惊险的，中介算是帮我在几组客户中把业主截胡了，开车带回门店签约的。
他本人正打算卖掉这套房去泰国买独栋别墅养老，单身无孩产权明晰，学位户口也一概没有占用，我直接报低了10万，原以为要讨价还价一阵，结果他一口同意！后续的交易流程也愿意等，非常佛系。
能遇到这么好的业主，之前对这套房子的一点小犹豫都打散了，还能说啥呢，直接签约吧！写到这儿，我的换房经也进入尾声了。后续还有批贷款、转移户口学位等等事情要做，等到正式装修搬家估计也得明年了，装修经再宽限我几个月吧~
别怕折腾、麻烦，虽然买卖房产这事儿一听就让人头大，但万事都可以细分为Step1/Step2/Step3……别想着一口气打倒大怪，不如先把一个个小怪解决。
好的中介至关重要，我指的不是带看小哥，而是真正能给到你建议和帮助的中介。这群人是市面上最熟悉各项买房政策、板块利弊的人，挑中一个有真才实学的能省不少麻烦。我个人不太建议找很多中介同时服务，不同的板块只找一个就OK了。对了，还有一些零零碎碎的，比如车位，得看供求关系。比如我就遇到一个卖家，把车位和房子打包出售，车位要价30万。但其实他所在的小区，车位供过于求，而且租车位也很便宜，买车位的需求根本不大。这位卖家大概也知道单独卖车位不好出手，才想出这个办法。兜兜转转，终于快将这件大事放下，工作室小伙伴都感叹我速度奇快，哈哈，忍不住给自己点个赞，码了7000字，不点个在看吗？本文文字为原创，部分图片来源网络，转载请联系后台。【missbecky@beckysfantasy.com】- 异想生活笔记（公众号ID：life_and_style）
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这是我们一起启程的第1111站，心头大石终于落地了！