2020房地产沉思录（update 20）

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就在全球疫情进入第三季的关键时刻，剧情却突然发生了全线开花式的爆发，不仅战线几乎遍及现代人类文明的各个领域，而且【此处删除15字】。

而在最新的剧情走向中，最为引人注目的则是【此处删除4字】。外界和市场甚至认为，其已经成为了“新冷战”的原爆点。

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对此，环球时报胡主编的回应则是：“美国手里实际上只有香港独立关税地位这一张牌，而它已经被中国人研究透了...香港是美国最大的顺差来源地，那里有8.5万美国公民，看看美方自己将如何吞下他取消香港独立关税地位的苦果。香港保持国际金融中心地位最大的支柱是它与中国内地这一庞大经济体的特殊关系，这比美国是什么态度要重要得多。中国的实力决定了我们的海岸线上必然会有国际金融中心，中国人想让它在哪里，它就会在哪里。”

那么，美国手里到底有几张牌呢？

5月30日，特朗普在白宫的新闻发布会上宣布，“我指示我的政府开始取消给予香港不同和特殊待遇的政策豁免。我今天宣布的决定将影响到我们与香港达成的全面协议，从引渡条约到出口管控和技术。我们将采取行动，取消香港作为中国其他地区以外的一个单独的海关和旅游地区所享有的优惠待遇。”

同时，【此处删除39字】。尽管特朗普没有提及制裁细节，但却强调“我们的举措会是强有力的，具有重大意义。”

对此，市场和外界普遍认为，金毛总统这次措辞严厉的演讲几乎相当于宣布“新冷战”的开始，意味着美国已经完成了从警告、到下定决心、再到具体行动的升级程序。

尤其耐人寻味的是，5月30 日，美国总领馆还公开向媒体确认了已经开始招标出售被美国政府持有了72年（1948年购得，业主登记为THE UNITED STATES OF AMERICA）、市值超过100亿港元的“全海景独立屋地”（6幢超级洋房，现为美国驻港总领事馆宿舍）的消息。

就连美国国会众议院议长佩洛西阿姨也发表声明表示，【此处删除29字】...在当前接下来的步骤是，美国政府要与国会一起作出恰当的回应，我们必须考虑所有可采取的方式，包括限制签证及经济处罚。

而【此处删除47字】，也进一步巩固和凸显了美国民主党和共和党在这个问题上的高度一致性。

尤其是在美国明尼苏达州黑人事件所导致的全美骚乱之后，更是为金毛总统提供了在大选中获胜的反杀契机——在这次【此处删除17字】美国暴乱的“震中”（明尼阿波利斯市），从当地市长、警察局长，到明尼苏达州的州长、州务卿、州司法部长等重要职位，几乎都是民主党的人。同时，在国会参议院中代表该州的2名参议员、以及众议院中代表该州的8名议员中的5人，也来自民主党。

实际上，明尼苏达州的暴乱不仅被抨击为发生在民主党的地盘，而且该州自1976年起就一直在支持民主党的总统竞选人（在2016年的美国总统选举中，明尼苏达州也没有支持特朗普，而是有更多的选民选择支持希拉里）。因此，民主党很难再通过以往那种“让我们用选票改变一切”的口号来获得明尼阿波利斯市以及明尼苏达州选民的支持。

例如，当美国参议院的民主党参议员Ron Wyden呼吁对最近时局不满的人们通过“投票来改变国家”时，却受到了无情的讽刺：“明尼苏达的州长是民主党，明尼阿波利斯的市长是民主党，该市市政厅13个人里12个是民主党、1个是绿党；所以，参议员先生，我们到底该把选票投给谁呢？”

同时，作为一名深谙“不确定性”会造成更大杀伤力的老司机，特朗普也并没有一次性把手上的牌全部打完，而是在有步骤地出牌：既没有说明有关制裁程序何时生效、也没有提到有哪些优惠政策会被取消（也没有时间表），【此处删除17字】。

那么，“已经被中国人研究透了”的HK独立关税地位这张牌，到底影响几何呢？

根据香港工业贸易署的数据显示，HK不仅是美国的第三大酒类出口市场、第四大牛肉出口市场、第七大农产品出口市场，而且HK还是美国贸易顺差最大的来源地（2019年的顺差约261亿美元）。

但对美国来说，HK的主要意义并不在于贸易规模或顺差金额，而在于HK为美国公司进入中国市场提供了相对安全和便利的通道。

目前，在HK设有地区总部的美国公司约290家，设有地区办事处的美国公司约434家。因此，一旦HK独立关税地位被取消，这些美国公司对中国市场的业务（而不是对HK的业务）也将受到影响，不得不重新耗资从HK迁移到其他国家或地区。

显然，这是比美国总领馆招标出售100亿港元的不动产要复杂得多的操作，也是全面改写整个国内经济（不仅仅只是HK）的“不可逆操作”。那么，这种操作对国内经济的影响又会是什么呢？

首当其冲的，就是外汇和外资。

一直以来，HK都是国内FDI的第一大来源地，根据商务部的统计数据显示，2017年HK在国内FDI资金来源中的比重高达79.4%（详见2019 update 35）。而根据美国商务部的数据显示，截至2018年，美国在HK的FDI规模为825亿美元。

因此，除了中资借道HK返回国内的“假外资”之外，包括美国在内的真外资通过HK对国内的FDI通道也将被全面阻断。这也意味着，届时国内FDI将面临断崖式下跌（枯竭）的严峻画面，甚至会引发外汇储备崩盘的风险。

其次，则是国内企业的境外融资和投资渠道。

根据全球经济智库PIIE的数据显示，2018年，中国ODI（非金融类对外直接投资）流向HK的资金约700亿美元，占比超过了58%；截至2018年底，中国ODI在HK的存量规模已达6220亿美元。许多中资银行从事的跨境业务也都是通过HK以美元进行，截至2019年，中资银行在HK持有1.137万亿美元资产，在中资银行跨境放款总额（2.215万亿美元）中的比重高达51.3%。

而在大量通过HK融资和投资全球的国内企业中，还包括了一大波央企：在国内96家央企中，有50家央企旗下至少有一家子公司在香港联交所上市。因此，在HK的特殊地位消失之后，国内企业的境外融资和投资渠道也将严重受损。

尤其是国内的房地产企业。根据Bloomberg对国内110多家已公布一季报的上市地产公司财务指标汇总数据显示，2020 Q1的自由现金流总和约为负2310亿元（自由现金流缺口是去年同期的11倍多），经营活动现金流总和约为负2130亿元（经营现金流缺口是去年同期的2倍），均创下了9年来的最差水平。而作为国内房企最重要的海外融资渠道，HK一旦失守也将导致国内一大波房企面临现金流断裂的巨大风险。

最后，是港币的“RMB化”问题。

在美国政府于1997年生效的HKPA（《香港关系法》）中，一个非常关键的重点是港元可无限量兑换美元，这也是港币能够成为国际货币的根本原因。而在本次疫情中，美国与英、日、韩等9个国家达成的货币互换协议中，并没有中国大陆、也没有HK。

用国家金融与发展实验室理事长李扬的话说就是，在这次新冠疫情刚开始时，全球都出现了美元荒，“这是非常可怕的事情”，因为美元荒强化了美元的国际储备货币地位。而在美元荒不久，美国就与9国央行签署货币互换协议，其中有两件事情值得关注：一是没有中国央行，二是没有RMB。“国际上特别是国际金融领域，一个排斥RMB、排斥CN的同盟正在形成。”

也就是说，在美国的制裁措施下，港币一旦无法像以往那样无限量兑换美元，那么港币将从现有的国际货币直接降级为“RMB化”。

甚至，市场还普遍认为香港金管局会在“政治正确的”操作下解除与美元挂钩，借机转为与RMB挂钩，从而对HK支柱产业（金融业）造成致命打击：不仅无法再像以前那样吸引企业来港IPO上市，而且投资者也不会来港投资基金和股票，因为持有的港币无法随时兑换成美元。

由此，在美联储与全球14个国家央行的美元货币互换体系下，美国、日本、欧盟、英国、韩国、加拿大、瑞士、新加坡、墨西哥、挪威、丹麦、澳大利亚、瑞典、新西兰、巴西这15个国家实际上已经形成了一个排斥RMB和港币的“1+14”货币体系。

而美国对HK的金融制裁（实际上也是对CN的金融战）措施，也是这个全新货币体系中的最后关键一环。

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实际上，HK保持国际金融中心地位的核心因素并不仅仅只是与内地的特殊关系，而是HK的资本自由流动、资金自由兑换、零关税、独立的司法体系和法治环境。而这也正是上海、深圳无法取代HK国际金融中心地位的根本原因（因为【此处删除21字】）。

显然，除非“特色主义”发生根本性的变化，否则就无法实现国际金融中心“中国人想让它在哪里，它就会在哪里”。而这种根本性的变化，其颠覆性甚至超过了中美毛衣战和HK问题本身。

因此，从某种意义上来说，国内官宣所说的“早有准备”，不仅标志着国内的国际金融业务紧缩的开始，而且基本上相当于放弃国际金融业务（尤其是RMB国际化）的操作思路。

而比取消HK独立关税地位更为“强有力”的，则是

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应该说，这一点不仅是国内官媒极力淡化（回避）的关键内容，而且也是比取消HK独立关税区地位更加精准、影响更加直接的操作方式。

原因很简单，【此处删除162字】。

事实上，仅仅只是将这些官员和家族在美国的具体资产规模和金额曝光，就将在国内形成远超查韦斯母亲在美国3.07亿美元资产被冻结的爆炸性效果。

例如，在美国商务部5月22日以“具有采购相关物项用于CN军事最终用途的风险”为由将360集团列入“实体清单”的一周后，360董事会就收到了公司董事沈南鹏（【此处删除32字】）提交的书面辞职报告，并发布公告称，沈南鹏因个人原因辞去公司董事及提名与薪酬委员会、战略委员会委员等全部职务。

很明显，这才是金毛总统手中的“大小王”。更明显的是，不论是国内官媒、还是“中国人民”，对这一点都还远远没有“研究透”。

似乎，在目前最应该收缩战线、修复缺口的关键时刻，国内反而又一次开始了对抗自然规律的反向操作。而这一次，国内的对手盘，则几乎是全世界。

5月28日，

【此处删除613字】

用美国国家利益中心副总裁George Beebee（曾在CIA负责俄罗斯事务分析）的话说则是，自从1972年尼克松访华后之，美国对中美俄关系的政策定位是要让美中关系好于中俄关系，但似乎在全球疫情爆发的时候，这个定位发生了改变。

同时，德国《世界报》也发表评论文章指出，“具有广泛争议的【此处删除5字】不仅进一步限制了HK的自由权利，同时也威胁到美中之间可能陷入一场新冷战...与中国脱钩，未来并非没有可能，今后想不选边站就可以在中国闷声发大财会越来越难，甚至完全不再可能。”

最为开心的，也许是新加坡。

不论是HK本土富豪、还是国内藏富于HK的权贵家族都成为了新加坡的潜在VIP客户。甚至，新加坡银行和理财机构都已经开始大幅扩招会讲中文的客服顾问来迎接新财富的到来；而这些财富，都是真金白银——在HK高达万亿美元规模的财富中，几乎超过一半都来自国内个人在HK存放的资产。

似乎，【此处删除77字】。

而今年政府工作报告之所以没有设定GDP目标的一个重要原因就在于，【此处删除28字】，甚至会导致出现肉眼可见的严重失真。

用国务院发展研究中心原副主任王一鸣的话说就是，在疫情继续扩散和全球经济深度衰退的背景下，现在很难给出明确的增长目标。而野村证券则认为，中国经济在第二季度不会呈现V型反弹，GDP增幅仍会保持在负值。

更为讽刺的是，【此处删除48字】。

5月28日，总理在两会闭幕的新闻发布会上表示，中国是一个人口众多的发展中国家，虽然人均年收入为人民币3万元，但有6亿人每月收入仅人民币1000元，单靠这样的收入，恐怕很难在中等城市租到房子，加上受到疫情波及，生活可能更加困难。

与之形成鲜明对比的是，美国的贫困线标准则是月收入低于990美元，全美大约有4000万人生活在贫困线以下。以至于国内无数“后浪”们纷纷惊呼，原来只有月收入高于7000块，在美国才能不算贫困人口。

然鹅，比这些现实数字更加耐人寻味的是，这个事实竟然是由总理说出来的，不仅与国内官宣的“WZXH”背道而驰、打破了许多人“岁月静好”的迷梦，而且还引发了一个最根本性的现实问题：

在目前毛衣战、金融战、货币战、科技战已然全面打响之际，国内究竟能够依靠什么来打赢这场世纪之战呢？

5月25日，财政部公布了最新的国企经济运行数据：1~4月，全国国有及国有控股企业实现利润总额4120.1亿元，同比下降63%，降幅较1~3月的59.7%进一步扩大。其中，中央企业利润3628亿元，同比下降53.1%；地方国有企业492.1亿元，同比下降85.5%。同时，还首次披露了国企税后净利润情况：1~4月，国企实现税后净利润2105.6亿元，同比下降74.3%。

与此同时，在疫情影响下，全国卖地的热潮反而达到了近两年来的顶峰。

根据中指研究院的统计数据，1~5月，全国土地成交城市排行榜Top 6的分别是：杭州（1210亿元，同比涨幅8%）、北京（1131亿元，同比涨幅58%）、上海（1047亿元，同比涨幅73%）、广州（850亿元，同比涨幅118%）、南京（687亿元，同比涨幅145%）、成都（515亿元，同比涨幅73%）。截至今年4月，全国300城市土地出让金总额为13190亿元，同比增长约3%。

而在此轮卖地热潮中表现得最猛的，则是一线城市。4月份，北上广深的土地成交额648亿、同比涨幅高达207%，土地供应面积同比涨幅则达95%。

尤其是北京，根据住建委的数据显示，北京今年到目前为止（截至5月26日）已总计卖出了价值1130亿元的土地，相当于平均每天卖地收入7亿元；而在总计成交的37宗土地中，有30块都是住宅，成交楼面价高达3.4万元/平米，比2019年同期的成交单价高了六成。

例如，已远离北京土地市场多年的合生创展，就在（5月上旬）10天内斥资180亿重仓北京南三环拿地，几乎相当于其过去三年（从2017年至今）在全国买地总额（64亿）的三倍。

甚至，为了刺激开发商拿地，北京、上海、深圳等地还取消了自2017年以来施行的“控地价、限房价”的调控手段，同时对大量宅地（甚至稀缺地块）的供应加速，并且取消了限价和自持的限制。

更加耐人寻味的是，根据中指院的数据显示，1~4月，全国Top 50房企的拿地总面积与2019年同期相比仍大幅下降了31.2%，而这次卖地热潮中的主力军，则是国企和央企。例如，在北京市总计1130亿元的土地出让金收入中，高达702亿元都来自于央企和国企，加上另外174亿元也是来自国企参与的联合体，国企和央企在北京土地市场中的比重实际上已高达77.5%。

目前，这场卖地热潮正在向全国蔓延，包括二三线城市。

根据中指院的数据显示，二线城市的土地供应面积比2019年增长了36%，近期二线城市的土地出让规模也远超一线城市。

例如，南京4月卖出土地439.2亿，位列全国单月第一，是北京4月成交额的两倍多。杭州、佛山、苏州也不甘落后，单月土地出让收入不仅均在230亿元以上，而且还超过了所有一线城市。

See？从一线城市到二三线城市，地方政府对于土地财政收入的饥渴，可见一斑。

用窃·格瓦拉的话说就是，发展高科技是不可能的，这辈子都不可能，只要有房地产“躺赚”的陪伴，所有人都会觉得好幸福～

没人知道，在这种“史无前例的大变革”之际，国内是否能够通过房地产泡沫来赢得这场世纪之战。应该说，自从加入WTO以来，国内是世界上从全球化进程中受益最多的国家，没有之一。从很大程度上来说，如果没有全球化，国内经济和生活也不可能达到今天这样的水平。

例如，在这个由比尔·克林顿时代开启的全球化进程中，为美国F35战斗机、太空卫星提供FPGA产品的Xilinx（赛灵思）可以同时为华为提供FPGA产品，而为美国超级计算机、巡航导弹提供CPU的英特尔和AMD也可以同时为中国企业供货。

但是，大人，时代变了～

如今，在中美脱钩和“新冷战”的大背景下，一切都变了。而唯一没变的，似乎只有房地产。

托尔金（《哈比特人》、《指环王》原著作者）在《胡林的儿女》中写道，一个人如果刻意逃避他所惧怕的东西，那么到头来会发现，自己只是抄了条近路去见它。

巴鲁赫·斯宾诺莎则说，正是骄傲，它使我们追求某些东西，这些东西一直把我们引到毁灭，就像我们见到的某些人那样，这些人过去想像、现在也还是想像上帝对他们有某种奇迹式的恩宠，正因为这样，他们才对抗自然规律，终于自取灭亡。

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