争议越来越大，中国距离取消商品房预售制还有几米？
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9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。
此事一出，一石激起千层浪。股市最先反应：9月24日，香港恒盛中国内地地产股全线下跌，至收盘，碧桂园下跌5.57%，世茂下跌5.22%，华润置地下跌4.83%，中国恒大下跌3.55%，各地产股累计蒸发超过636亿港元。
即使住建部市场监管人士在晚间就辟谣，称《通知》征询取消商品房预售意见的情况不属实，也已经来不及了。况且，住建部也没有直接否认要求各地深入研究，国人对住房的问题的关注程度已经够让商品房预售制度的存废在今年打上了一个大大的问号：我们离彻底取消商品房预售制究竟还有多远？
所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为 。这套房产预售制度起源于上个世纪五 、六十年代的香港 。当时香港住房严重不足，需求庞大。于是，霍英东成立的立信置业有限公司放弃现楼销售的政策，高举 “预售楼花 ”的大旗，提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间，香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明 ”，并波及东南亚地区。
而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。当时正处于城市化快速发展时期，由于城市建设的需要，大批的农村及外来务工人员进驻城市，住房需求猛增，供不应求。
商品房需求的普遍性和生产周期的长期性促使国内房市发展，但彼时处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺、不足以支撑多期现房出售的问题。于是，为解决房地产开发企业先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场，1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法 》。中国在借鉴了香港的房地产开发模式的基础上，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例 》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等，均对这一制度做了相应具体的规定。
简单来说，预售制度就是依靠建立消费者与开发商之间的信用，来达到预收房款进行开发的一种融资手段。但买卖双方之间的信任哪里是那么容易建立的，普通消费者哪里有功夫花个十天半月来调查一个开发商。这个时候，政府就出来承担了一个背书作用，预售证就是从这里来的。
简单来说就是：政府通过要求开发商使用指定账户存放开发款的办法，监督开发商专款专用。开发商通过政府给予的证明（预售许可证）来奠定与消费者之间的信任基础，进而拿到消费者手中的定金或支付款进行融资开发。
《城市商品房预售管理办法》中规定房地产开发企业要取得 《商品房预售许可证 》，应当提交土地使用权证书 、建设工程规划许可证、施工许可证 、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，并且按提供预售的商品房计算 ,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上才可以进行预售。
▲图片由反做空研究中心制作
商品房预售许可制度本意是为了降低开发商资金门槛，促进房地产开发和销售。客观来说，它也的确加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
从1994年7月确定商品房预售制度到现在，转眼24年就过去了，如今中国的城市化已经进入了发展稳定期，房地产企业也依靠预售制度完成了一定程度上的资金积累。与此同时，由商品房预售制度带来的弊端也与日俱增，这不断在人们心中产生疑问：预售制度还有没有用？
经过十几年的发展，目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右，部分城市甚至高达 90%以上。预售已经成为商品房销售的主要方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措 17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30.8%。”
其中不得不提的是，整个开发资金中，大约有70%的企业自筹款项来自于企业个人按揭贷款，房屋定金和预收款中也有30%的资金是来自于银行贷款，加上开发贷款也占到总开发资金的18.4%。也就是说：房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。这对于银行来说：一旦项目烂尾，压力最大就是银行。
有网友指出：“国家重视银行的风险问题。这一轮房地产去库存，成功的将开发商的短期的、负有限责任的债务转换成了居民长期的、负无限责任的债务，解决了银行在房地产方面的最大风险，同时在去库存的过程中，严控金融系统对开发商发放融资，保证了在解决银行风险的过程中不增加新的风险。”这样的言论，有一定程度上的道理。
此外在长期发展的商品房预售制度中，房地产商就将预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大，使银行存在的隐性金融风险逐年提高，另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全，整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制，实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜，严重损害预购人的合法权益，破坏房地产市场的正常交易秩序。
可以说，商品房预售制度对于开发商而言是一层有力的保护膜。只是，这张保护膜还有必要吗？本来是想打造一根帮助开发商攀爬的藤蔓，结果竟然渐渐成为了袒露的乳房，贴近心脏不说，没看到银行的乳汁已经有干瘪的迹象了吗！
在中南财经政法大学法学教授、博士生导师、法学院副院长、经济法研究所所长，兼任中国法学会商法学研究会副会长雷兴虎教授看来，既然预售制度先天不足，后天异化，那么进行制度的调整能找到足以令人信服的理论依据吗？并且在现实社会资源中能够寻找到足以替代商品房预售机制发挥作用的新的调整手段吗？
明明预售制度下监管单一，对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计 、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用，有的也几乎是行政静态的、事后的管理。
明明制度下竞争不充分，国有土地使用权挂牌交易，没有市场化，而房产则由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，这难道不会导致开发商不惜高成本购买土地，然后快速制造，通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者吗？
明明制度下信息不公开，开发商 、政府、银行、保险公司 、预购人等参与方多样，预售关系也复杂，预售合同关系、预售贷款关系、预售转让关系、预售行政管理关系等更是让普通购房者头昏脑涨。再加上，无实物交易，令消费者一无实物可视、二无证据可查，一切都靠开发商空口说白话，2005年开始着手建立的房地产市场信息网依旧杯水车薪，不能满足市场透明交易的需求，这样的购房方式可比“某宝”购物的风险大多了！
既然曾经需要它的理由已经不再，它又不断出现问题，那还等什么呢？
“商品房预售制度废除论”从2004就开始被人提及，顾名思义，就是围绕废除商品房预售制度的一些观点。废除论在雷兴虎教授看来，主要建立在三大前提之上：即政策施行方向、不可修复以及对于房企转型的促进力。
政策方向表明：政府制定和调整房地产政策是由房地产业发展状况和主要矛盾决定的，任何政策的稳定和连续都是相对的。简单来说，就是商品房预售制度出现在房地产起步阶段，是为了培育市场，但当市场出现供过于求等不满足原来的情况时，就要适当调整政策，提高准入条件，控制投资规模，这才是当前最主要的矛盾。
在目前商品房空置率连年上升的背景来看，取消预售制度是必要的。商品房预售制运行的基础即商品住宅市场出现供不应求现象与社会信用体系完备而有效亮点都不存在了。同时，它还降低了房地产行业的入市门槛，削弱了政府行政的和经济的宏观调控措施的影响力度。
当然有人会反对说，“制度出了问题，就应该修复制度，而不应该动不动就废除。”诚然，这话是有道理的，但我们真的什么都没做吗？其实，我们什么都做了。
2004年出现“废除论”之后，2005年就成了我国房地产业的政策调整年。在那一年，中央政府采取了一系列“组合拳”式的政策来遏制投机，防止房价过快增长。但显然并没有什么根本上的助益：2005年中国各大城市的房价仍然以较高速度增长，同时房屋空置率加大。通过前文对预售制度运行实践的梳理，我们可以确信：现行房地产法律秩序有难以克服的缺陷，我们必须重新从法制角度审视商品房预售法律制度本身是否存续。
日前，广东省住建厅拟订的《通知》提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，为解决预售带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
这不是一个信号，这是新的号角。
9月，哈尔滨出台《关于稳定商品房价格意见》中提出，三环内新建项目走商品房预售与现售相结合的多层销售方式，高层预售审批需主题封顶。
7月，广东江门住建局发布《江东市住房和城乡建设局商品房限售管理办法（公开征求意见稿）》，其中提出，自2018年10月1日起，江门所售商品房必须是现房交易或办理了不动产首次登记车位。
6月，中山首宗要求现售的地块由地产大佬万科竞得。9月，中山又发布两块需现售的土地。
其实早在2016年的深圳，一款商住两用的现售土地便由中国电建、广州方荣联合以82.8亿的价格竞得，创下2016龙华价格最高纪录。
紧接着，房企转型随风而动。
9月23日，中国恒大（0333.HK）和广汇宝信（01293.HK）发布联合公告，称中国恒大与广汇宝信江孙广信、广汇集团于9月21日签订投资协议，预在汽车销售、能源、物流、地产等领域开展合作，充分整合资源。自协议起7个工作日后，广汇向恒大转广汇23.865%股权，作价66.8亿人民币，恒大向广汇投资分期78.1亿，届时，恒大将以持有广汇40.964%股权，成为广汇第二大股东。这次总议价达144.9亿的联合公告难道不是房企转型最明显的信号吗？
日前的《通知》中还表示，通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。
可以说，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。《通知》最后直接说：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这样的话在明眼人看来已经是很显眼的信号了，“废除论”的实现就在眼前。
反做空研究中心也将同大家一起持续关注预售制度以及相关房企及股市的变化。
作者|白衣獠贴
编辑|小鬼当家
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