未告知房产抵押状况，买受人能否解除合同？

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【案情简介】

　　原告王某（乙方）经中介介绍，与被告张某（甲方）签订房地产买卖契约，契约中对违约责任作了明确约定：乙方中途悔约或不能按期付清房款，乙方不得向甲方索要定金，甲方中途悔约或不能按期交付该房地产甲方应在悔约之日起即日内双倍返还定金给乙方，每逾期一日，另给付乙方每日千分之三的滞纳金。

　　契约签订后，王某按照合同约定，当日向张某支付购房定金2万元。张某向王某出具收条一份，载明收取定金的事实。

　　契约签订10天后，王某向张某发出解除合同通知书，要求解除双方之前签订的房地产买卖契约，并双倍返还购房定金4万元，理由为张某未按合同约定将案涉房屋的产权证原件放在中介处，王某经了解后发现案涉房屋尚有贷款未能归还。

　　收到解除合同通知书后，张某向原告王某发出回复函，称签订契约时王某已对案涉房屋进行充分了解，知道案涉房屋抵押在银行，故不同意解除案涉房屋的买卖契约。

　　【争议焦点】

　　本案王某能否以张某未告知房产的抵押情况为由解除合同？

　　【案例评析】

　　我国《合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，未违约一方当事人有权解除合同。《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　本案中，虽然双方契约第一条约定“乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产”，但未能对案涉房屋已抵押给银行这一主要条款加以明示。张某也未能提供充分证据证明其已告知王某房屋抵押的事实。因张某未能对涉案房屋抵押状况尽到告知义务，双方合同中也未对抵押债务如何清偿作出约定。涉案房屋的抵押登记未注销，张某就无法按照合同约定的时间协助王某过户，双方之间的合同目的无法实现，因此王某有权解除合同。

　　王某作为买受人，在房屋买卖契约签订时未能对案涉房屋状况加以考证，亦存在疏漏之处。故法院判决张某返还王某购房定金2万元，并支付自契约签订之日起至实际给付之日止的利息，驳回王某双倍返还购房定金的诉讼请求。

作者：丁冬兰

来源：北大法律信息网

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