炸锅！中国取消公摊面积，新加坡是怎样的呢？

2019年2月23日，一则”告别住房公摊”在中国炸开了锅。

有人说这样定然会造成房价上涨，羊毛还是出在羊身上。

2019年2月23日，一则”告别住房公摊”在中国炸开了锅。

中国住房和城乡建设部近日在一意见稿中明确提出，房屋应由套内使用面积来进行交易。这被解读为中国房地产交易将正式告别“公摊面积”，曾经“买100平米房子只得70平米”的心酸史也有望终结。撒花！！

不要太高兴了，你差的是这30平米吗？你差的是一套房。

想在北上广买房的就更别想了，你不差钱，你差的是买房资格。

有人说这样定然会造成房价上涨，羊毛还是出在羊身上。一位网友就举了个例子：

我一个朋友买房，房价是2万一平，而开发商在房管局备案的价格是一万一平。违法了对吧，充其量也就是罚个款了事，但实际操作上，预售合同签的精装修价格，由于目前规定新房必须以精装修出售。开发商再和你签一个补充条款，就是自愿放弃装修，以毛坯房交付。如果将来反悔，开发商可以解除商品房预售合同，返还消费者购房款和利息。看到了吧，当你在欢呼雀跃取消公摊面积以后，开发商可能会调价，甚至在装修上做文章……

套路这么深，防不胜防啊。不过为什么大家还是这么高兴呢？

以往，在中国购买房屋，购买的是建筑面积，而建筑面积包括了公摊面积和实用面积。

也就是说，在中国买房你需要为下述公摊面积买单：

1. 产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室公摊建筑面积、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2. 套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

因此，购买人住在实用面积里，可付的是建筑面积的钱。感觉拿自己的钱养了别人。

而新加坡，算的是实用面积。建筑面积的算法比较繁琐。简单来讲，是根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积，比如门口的面积、楼梯等，都按比例算进每一个单位的建筑面积。物业费、暖气费都要算上公摊面积。

所以，同一个公寓单位，其建筑面积一定会大于实用面积，通常后者比前者少20％左右。在中国买一个“100平方米”的单位，和在新加坡买一个“1080平方英尺”（相当于100平方米）相比，后者明显感觉宽敞一点，就是这个道理。

除了面积，在中国和新加坡买房，还有哪些区别呢？

地契

中国的房产地契通常是70年左右，而新加坡的则有99年、999年和永久地契之分。

新加坡的房产因为地契年限长，颇受外籍人士青睐。其中，永久地契的房产一般要比99年地契的贵20％。尽管如此，永久地契一直很抢手，也深受中国买家欢迎，因为买家看准这块市场的保值与增值。

这其中很大程度上因为新加坡的地皮比较少，想要建新楼必须拆掉现有的建筑。不像中国地皮比较多，还有可开发的地段。新加坡永久地契的地段价值比较高，所以如果进行集体出售、或是被政府征用的话，永久地契房地产的房主会可得到较高的补偿。

物以稀为贵，永久地契房产越是少见，也就越炙手可热。此外，永久地契对中国买家还有另一大吸引力，那就是满足了“总觉得要给后代留下点什么”的传统华人心愿。所以说，新加坡房产能如此吸引外国买家，与地契久脱不了关系。

贷款

在新加坡首次购房的买家，可向金融机构贷款的房贷比率顶限为75％，外籍人士一般如果在新加坡工作享受一样待遇。在中国，外国人一般不能向本土中国银行贷款，只能通过外资银行或中国银行境外支行贷款。

原本新加坡和中国在房贷比率顶限方面有很大差别。不过两国都不断调整房贷比率顶限，因此两国的房贷比率顶限差别已缩小。

税收

在新加坡，如果在一定期限里卖掉公寓，卖家需要上缴印花税。在2011年1月14日过后买房的购屋者，只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税，第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16％、12％、8％和4％。此后就不必上缴卖家印花税。

去年（2018年），新加坡通过法令，变更了部分购房印花税的缴纳百分比。

可以看到，基本上在新加坡要购买第二套以上的房屋，需要缴付更多印花税了，或许这就是新加坡版的“限购令”吧。

而在中国，除了印花税外，还需要上缴增值税。为了给中国房地产市场降温，中国政府在2013年实施20％的房地产买卖增值税。所谓增值税，就是对卖家卖房所得的利润征收的税。譬如，150万人民币买的房子在几年后以200万人民币卖掉，卖家所获利的50万就将需要以一定的比率交税。

车位

在中国购买中高档住宅，需要另外购买车位。而在新加坡，买家不需要另付车位费，发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。可不能小瞧这个车位费。近年来，车位费在中国节节攀升，动辄十几、二十万人民币，是一笔不小的开销。甚至有人做起买卖车位的生意，还形成了产业链。

新加坡私人公寓不收车位费，而是将停车场的修建和维护等费用，包括在每月的项目管理费之中。管理费除了车库，还包括游泳池、健身房等设施，每月一般是几百元新元。如果每月的管理费是300元新元（约1400元人民币），一年就是1万7000元人民币，15年刚好是25万5000元人民币。总体来讲，这要比中国的车位“划算”得多。

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总结下新加坡联合早报于2019年2月25日的新闻

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本作者在新加坡已经十年，目前是新加坡大型地产公司Huttons 全职代理。

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