绿城创新力作 LOFT空间迎革命性迭代
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来源：绿城杭州西溪深蓝
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近几年来，杭州高新科创产业发展迅速，创业氛围越来越浓厚。同时，杭州人才引进速度加快，尤其是高校年轻毕业生群体，留在杭州工作、创业、生活的数量快速增加，去年更是突破了8万人。随之而来的，是年轻创业群体对青年创客空间需求的急剧增加。
而年轻创业群体，对生活、创业的空间品质要求、功能性与审美正日益提高，开发企业敏锐地捕捉到了市场这一变化，对青年创客空间产品进行了颠覆性的创新和迭代。
绿城·西溪深蓝，作为绿城产品创新的标志性力作，特邀丁建刚老师，就当前杭州房地产市场特征以及LOFT空间产品创新迭代等话题展开对话。
近年，杭州净人口流入量在全国的城市中排在前列，特别是高校毕业生和留学生，越来越多人选择在杭州这座城市置业和创业。丁老师，这一现象对房地产市场是否有影响？
丁建刚：
当然有影响。
2018年杭州新增人口33万人，剔除人口自然增长因素，净流入人口也有20多万人。过去几年中，杭州每年的高校毕业生流入量都在7.5万人以上，去年突破了8万人。除了本科毕业生，这两年硕士和博士毕业生流入量每年也都超过了1万人，这个数量是非常惊人的。
说明我们这个城市，正在发生质的变化。城市的价值、城市的知名度、城市的能级都在提高，城市的性价也在提高。
这么多人之所以从其他省份甚至从国外，来到杭州工作、创业、生活，说明他们认可杭州这个城市，认可杭州的城市性价比。
此外，除了城市性价比，这么多人来到杭州的另一个重要原因就是杭州有适应他们生活和创业的土壤。特别是最近几年，杭州的经济结构、城市能级，有了很大的变化和提升。
所以，这么多人来到杭州，对于整个房地产市场的需求自然也就增加了。
我们发现这几年杭州的酒店式公寓的销售量一直在上涨过程中，这是不是跟这么多年轻人来到杭州选择创业、就业有一定关系呢？
丁建刚：
有很大的关系。
现在年轻人所需要的居住空间，与十多年前相比已经完全不一样。
因为这些老小区日益老化，居住的大部分是老年人，和高校毕业生、海归等年轻人的气质以及生活需求很难融合。他们不愿在这样的区域居住，而是更多地选择LOFT空间或者说酒店式公寓。
这一现象使得兼具生活、工作空间的LOFT产品需求大幅度增加。
西溪深蓝共享办公区效果图
过去三年半的时间，酒店式公寓销售量达到了11万套。体现出市场需求量急剧增加，这样的现象和杭州人才的流入是有很大的关系。
目前这些年轻人在杭州区域的置业，主要会选择哪些板块呢？
丁建刚：
现在的年轻人置业一定会选择既对工作、生活最便捷，又吻合自身审美价值和气质，以及有共同人群的一些区域。
这些区域主要分布在，一个是城西科创大走廊，主要集中在紫金港科技城和未来科技城这两个非常热门的区域，另一个就是滨江。这些区域与上面所说年轻人的需求、气质都非常吻合。
此外钱江新城也有部分人群选择，但是钱江新城和钱江世纪城的定位是城市的CBD，是商务和金融，所以和这一类人才的需求并不完全吻合。
丁建刚：
酒店式公寓产品的变化确实非常大，甚至可以说是发生了革命性的迭代。
过去的酒店式公寓，大部分都是一个小型房间或者就是稍微高档一点的宿舍，是非常粗糙的。
而现在的酒店式公寓，无论是建筑设计，还是室内装修设计、空间利用，以及生活配套、物业管理等方面，都发生了质的变化。
特别是，LOFT户型的出现，多个空间分割，比如双钥匙，甚至三钥匙，加上精装的，把每一寸空间利用到极致。此外，LOFT空间的装修风格更加实用，更符合年轻人的风格，以及有游泳池、健身房、洗衣房、阅览室、公共空间等等这样很完善的生活配套。这些变化使得一些年轻人，虽然他们的居住面积比较小，但是生活的并不局促。
这无论对使用者来说，还是对投资者来说，它的使用功能大大增加了，它的投资效益也大大增加了。
说到这里，您对西溪深蓝这个项目有怎样的印象？
丁建刚：
西溪深蓝实际上是在LOFT空间产品迭代方面一个革命性和标志性的项目。无论是它的建筑设计、室内空间的利用方面，这个产品都非常耀眼。
此外，绿城是一个以营造高端住宅为特色的房企，品质在全国甚至可以位列第一位，之前在LOFT空间这类产品还比较少涉及，因此这次的产品他们投入了非常强大的四大团队，做出了巨大的创新，我认为可能会是一个未来绿城的一个新的产品系和标志性项目。
西溪深蓝所处的区域，正是紫金港科技城的核心区域，而紫金港科技城是城西科创大走廊的起点和龙头区域。特别是区域内的浙江大学，之于整个城西科创大走廊来说，就像斯坦福大学之于硅谷。目前，我们看到紫金港科技城已经呈现出硅谷的面貌和气质。
西溪深蓝这个项目，恰恰满足了这一区域内大量的年轻就业、创业、科研人才的工作和生活的需求。LOFT空间设计，特别是3Door空间，可以满足他们将两个空间合二为一的需求。
丁建刚：
选择LOFT产品，实际上一般是两类人购买。其一，自用者；其二，投资者。
目前，选择LOFT产品的自住型购房者已经越来越多，特别在紫金港科技城，由于有大量的人，就存在大量的使用者。而投资LOFT产品，最终的投资目的也是租给这些使用者，因此实际上使用者是同一拨人。
对于投资者来说，应该关注两点：一是这个区域有没有LOFT产品的需求，二是投资回报。通常投资回报是以租赁回报为主。
需求中有一类需求是一部分年轻人，需要在一两公里的范围内，能够满足生活、工作的需要。而紫金港科技城一两公里的范围内，就有浙江大学，有西溪银泰，有龙湖天街，交通方面还有地铁五号线。
此外，在小范围之内，浙大网新科技园内，有大量的生活配套。咖啡馆、24小时便利店、洗衣房等等，这些配套与海外特别是硅谷这样的区域是非常接近的。这些生活配套对于生活工作在紫金港科技城的年轻群体来说，是非常需要的。这点也会体现在投资者的投资策略上。
西溪深蓝大堂及休闲阅读区效果图
收益方面来说，杭州市场总体来说LOFT空间的收益都还不错，比住宅的收益要高得多。住宅一般租赁能够达到一年两个点的收益已经算很不错了，但LOFT空间的收益通常都能达到4-5个点，而且我相信类似西溪深蓝的投资回报可能会更高。因为这个项目在产品上有创新，同时又有丰富的生活配套，和大量的人群。
紫金港科技城有大量的客群需求，有完整的生活配套，周边工作、生活、创业的人群，应该远远超过区域内的供应量。
西溪深蓝又有独特的产品创新。有和硅谷气质十分相似的玻璃幕墙，有LOFT空间内的极致3Door，可以分别租给三个租客。因此这个租赁回报，可能比一般的LOFT空间回报高很多。
阅读提示：
1. 本文所涉及到项目的建筑设计、园林景观、园区配套、物业服务等，仅作为参考。
2.本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。
3.文中图片由西溪深蓝提供。
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