物业服务公司在疫情防控期间的十大常见法律问题解析
文章来源： 泰和泰律师
文章作者：王文华 张小菁
面对严峻的疫情，除了医生、护士、警察，还有一群“战士”战斗在疫情防控的第一线，坚守着自己的岗位，他们就是“物业人”，在这个特殊时期，物业公司除履行日常的物业服务外，还应当按照国家或当地政府疫情防控要求，履行特殊时期的特殊职责。在履行特殊职责的同时，物业公司也面临不少法律问题，为此，我们梳理了如下十大常见法律问题：
Q
小区业主不配合疫情防控工作，如不配合测试体温等，物业公司是否有权强制业主配合？
解答：物业公司没有权利直接实施强制手段。但依据《突发事件应对法》第六十六条，及《治安管理法》第五十条第一款第一项之规定，若经劝导业主仍不配合的，物业公司可直接报警，同时还应做好证据的固定，比如录像、录音等。
相关依据：
1、《突发事件应对法》
第六十六条 单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。
2、《治安管理法》
第五十条 有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：
（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；……
Q
物业公司是否应当将小区内被隔离人员的信息进行公示，如房号、姓名等具体信息？
解答：物业公司无权自行披露被隔离人员的基本信息。依据《传染病防治法》第十二条第一款，及《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条第八项第1款之规定，物业公司对获取的被隔离人员信息负有保密义务，不得对外披露、私自散布，包括房号、姓名等等。 但物业公司应在本物业管理区域内做好疫情防控情况的的收集、汇总工作，按照社区统一要求及时报告，配合政府相关部门采集和提供疫情防控所需人员信息，经政府相关部门核实、分析后，依据《传染病防治法》第三十八条之规定向社会公布。
相关依据：
1、《传染病防治法》
第十二条 在中华人民共和国领域内的一切单位和个人，必须接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施，如实提供有关情况。疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。卫生行政部门以及其他有关部门、疾病预防控制机构和医疗机构因违法实施行政管理或者预防、控制措施，侵犯单位和个人合法权益的，有关单位和个人可以依法申请行政复议或者提起诉讼。
第三十八条 国家建立传染病疫情信息公布制度
国务院卫生行政部门定期公布全国传染病疫情信息。省、自治区、直辖市人民政府卫生行政部门定期公布本行政区域的传染病疫情信息。
传染病暴发、流行时，国务院卫生行政部门负责向社会公布传染病疫情信息，并可以授权省、自治区、直辖市人民政府卫生行政部门向社会公布本行政区域的传染病疫情信息。
公布传染病疫情信息应当及时、准确。
2、《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》
四、 防控操作指引
(八)宣传管理
1.对内宣传
……
（4）工作人员严禁私自转播、散布疫情信息；
（5）落实政府主管部门、公司及客户方关于防疫宣传的其他要求。
Q
物业公司是否应关闭小区内会所、儿童区域等人员聚集的场所？
解答：应暂时关闭。会所、儿童区域等人员聚集的场所属于可能造成传染病扩散的场所，依据《传染病防治法》第四十二条第一款第（一）、（五）项，及《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条“防控操作指引”第（四）款“区域封闭管理”之规定，物业公司应关闭该部分场所，以阻断传染病扩散的途径。
相关依据：
1、《传染病防治法》
第四十二条 传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：
（一）限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；
……
（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。
2、《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》
第四条 防控操作指引
(四) 区域封闭管理
1.关闭无秩序维护员值守的出入大门，如条件允许，仅开启一个出入口；
2.关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所；
3.疫情期间管理区域内所有的装修施工活动一律停止。
Q
物业公司是否可以自行决定对小区实施封闭性管理？
解答：现暂无法律明确规定防疫期间物业公司可以自行决定对小区实施封闭性管理。目前，全国范围内已有许多城市实施小区封闭性管理，包括成都、哈尔滨、南京、贵阳、福州、南宁、南充、合肥、运城等等，但该类管理措施的发布主体均为各省（市）疫情防控应急指挥部，因此，物业公司应在政府部门指导下，配合进行小区封闭性管理。
为加强物业管理区域的疫情防控工作，中国物业管理协会于2020年2月1日发布了《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，其中第四条“防控操作指引”第（三）款“出入控制”第1项规定了物业公司可采取的限制措施，包括拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域、所有进入区域范围内的人员必须测量体温、登记往来车辆和人员等；同日，成都市住建局、卫健委、市场监督局3部门联合出台了《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，要求加强对物业管理区域的秩序维护和管理，包括建立小区人员和车辆登记制度、体温检测制度；之后，随着疫情的不断加重，成都市政府办公厅出台了《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，要求全市小区（院落）实行封闭式管理。
结合上述不断出台的疫情防控文件，针对已出台实施小区封闭式管理的城市，应严格按照政府部门要求执行管理，针对其他尚未采取小区封闭式管理的城市，我们认为，物业公司为切断传染病的传播途径，可以对车辆、人员出入加强管理，比如：（1）原则上拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等）；（2）对进出车辆和人员逐一登记建立台账，登记内容含基本行程、去向；（3）对进入人员进行测量体温，超37.3度的，拒绝其进入物业管理区域并及时报告属地社区。
此外，为避免引发不必要的纠纷，建议物业公司实施上述举措时提前做好相关通知、上报工作，并以劝导、教育、筛查为主，不得擅自采取强制措施。
相关依据：
1、《传染病防治法》
第九条 国家支持和鼓励单位和个人参与传染病防治工作。各级人民政府应当完善有关制度，方便单位和个人参与防治传染病的宣传教育、疫情报告、志愿服务和捐赠活动。
居民委员会、村民委员会应当组织居民、村民参与社区、农村的传染病预防与控制活动。
2、《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》
第四条 防控操作指引
(三) 出入控制
1.原则上拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等），项目务必提前做好相关通知工作。快递公司、外卖等所配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，并通知客户自行领取；
2.所有进入区域范围内的人员必须测量体温，超37.3度拒绝进入，并报告当地政府主管部门及居委会处理；
3.需仔细监控出入门岗的客户往来车辆和人员，并登记其外出行程、去向，同时重点提醒客户减少外出、戴口罩、不去疫区、不接触疫区人员等防控要求。
3、成都市住建局、卫健委、市场监督局3部门联合出台的《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》
一、加强对物业管理区域的秩序维护和管理。建立物业管理小区人员和车辆登记制度，对外来人员进入小区的逐一登记建立台账，符合防疫规定后方可进入。严格执行体温检测制度，所有进入物业管理区域的人员必须进行体温检测，若体温超过37.3℃应拒绝其进入物业管理区域，并及时报告属地社区，并协助就医就诊。物业服务企业要协助社区做好相关人员居家隔离医学观察，做好医学观察期的隔离管理，并加强居家隔离的后续服务。
4、《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》
二、全市城镇居住小区（院落）、农民集中居住区、农村散居院落实行限制外来人员进入的封闭式管理，人员进入应出具有效证件，并测量体温，特殊情况由管理人员做好登记备案。业主装饰装修、小区水电气管道改造、雨污分流等工程暂缓施工。水电气、路灯等需要急修的，应报社区同意后实施。
Q
物业公司是否有权查验外来人员身份证并登记身份证号码？
解答：目前暂无法律规定物业公司具备查验身份证并登记的权利，故物业公司强制查验外来人员身份证并登记身份证号码缺乏法律依据。如物业公司已实施查验身份证并登记身份证号码的管理措施，则务必应当对已获取的身份证号码等信息严格保密，保障外来人员留下的身份信息不会被盗用，否则将涉嫌泄露个人隐私。
虽物业公司无权查验外来人员身份证并登记身份证号码，但为了维护小区业主的隐私和财产安全，建议门卫、保安等管理人员，可以加强对外来人员的问询，比如具体到单元、楼层、房号及业主姓名等，必要时，可以与业主本人联系并确认。
相关依据：
1、《中华人民共和国居民身份证法》
第十三条第二款
有关单位及其工作人员对履行职责或者提供服务过程中获得的居民身份证记载的公民个人信息，应当予以保密。
第十五条 人民警察依法执行职务，遇有下列情形之一的，经出示执法证件，可以查验居民身份证：
（一）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的；
（二）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的；
（三）发生严重危害社会治安突发事件时，需要查明现场有关人员身份的；
（四）在火车站、长途汽车站、港口、码头、机场或者在重大活动期间设区的市级人民政府规定的场所，需要查明有关人员身份的；
（五）法律规定需要查明身份的其他情形。
有前款所列情形之一，拒绝人民警察查验居民身份证的，依照有关法律规定，分别不同情形，采取措施予以处理。
任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但是，公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》执行监视居住强制措施的情形除外。
Q
物业公司是否有权拒绝湖北户籍回来的业主进入小区？
解答：应立即上报当地卫生部门或疾控中心，由卫生部门或疾控中心决定采取观察或隔离，物业公司不宜自行决定。如经检测，该业主体温正常，则物业公司在上报后，需要提醒该业主做好自我隔离并进行跟踪观察；如该业主体温超37.3℃的，则物业公司可暂时不让其进入小区，并及时上报由卫生部门或疾控中心处理，若业主不配合，可以立即报警。
相关依据：
1、《传染病防治法》
第三十九条 医疗机构发现甲类传染病时，应当及时采取下列措施：
（一）对病人、病原携带者，予以隔离治疗，隔离期限根据医学检查结果确定；
（二）对疑似病人，确诊前在指定场所单独隔离治疗；
（三）对医疗机构内的病人、病原携带者、疑似病人的密切接触者，在指定场所进行医学观察和采取其他必要的预防措施。
拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。
医疗机构发现乙类或者丙类传染病病人，应当根据病情采取必要的治疗和控制传播措施。
医疗机构对本单位内被传染病病原体污染的场所、物品以及医疗废物，必须依照法律、法规的规定实施消毒和无害化处置。
2、成都市住建局、卫健委、市场监督局3部门联合出台的《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》
五、制定疫情防控期间物业从业人员返岗、物业管理区域内单位及职工复工返岗、外出业主返蓉回家高峰期的防疫工作预案，做好回蓉业主、复工客户职工的信息采集工作，协助街道社区相关部门做好人员排查和控制措施。一旦发现管理区域内有疑似病例或疫情发生的要及时向街道社区上报，并配合做好隔离、消杀、调查等工作。
Q
物业公司应协助社区或居委会禁止湖北返乡业主外出吗？
解答：应当配合社区或居委会做好湖北返乡业主居家隔离、跟踪工作，隔离人员拒绝配合的，物业公司应立即报警处理，由公安机关依法协助强制执行。根据国家卫生健康委发布的《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》（肺炎机制发〔2020〕5 号）第二条“具体任务”之规定，对武汉及湖北返乡业主应当实行居家医学观察14天，物业公司应当配合社区或居委会进行管理，若业主不配合，根据《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条之规定，应立即报警处理。
相关依据：
1、《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》（肺炎机制发〔2020〕5 号）
（二）街道（乡镇）和社区（村）
2．加强人员追踪。以社区为网格，加强人员健康监测，摸排人员往来情况，有针对性地采取防控措施。重点追踪、督促来自疫情发生地区武汉市的人员居家医学观察 14 天，监测其健康状况，发现异常情况及时报告并采取相应的防控措施，防止疫情输入。
2、《突发公共卫生事件应急条例》
第四十四条 在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行。
Q
业主未按时交纳物业费，是否可以在业主大会成立或召开过程中被认定为“未及时交纳物业费”的情形？
解答：应视情况而定。首先，看物业公司是否有交费时间临时变更的通知，有通知的则按通知时间执行；其次，对于可以线上交纳物业服务费的小区，业主以新型冠状病毒肺炎防疫期为由拒交物业服务费的，可以认定为“未及时交纳物业费”，对于不能线上交纳物业费的小区，建议不宜认定为“未及时交纳物业费”。此外，小区《管理规约》对业主共有管理权的行使有明确约定的，应从其约定。
在此，我们倡议，疫情防控期间，广大业主应按时交纳物业费，与物业公司同心协力、共抗疫情，否则势必将影响物业服务企业的正常运转及服务质量。
相关依据：
1、《物业管理条例》
第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
2、《业主大会和业主委员会指导规则》
第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
Q
物业公司在疫情防控期间负有哪些义务？
解答：物业公司应严格按成都市住建局、卫健委、市场监督局3部门联合出台的《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》执行，同时每天在业主微信群、qq群等内公布物业公司已做的工作。另外，中国物业管理协会已于2020年2月1日发布《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，物业公司也应落实该操作指引。
Q
疫情防控期间物业公司不配合社区工作，不落实防控措施将面临哪些法律责任？
解答：物业公司主要负责人可能面临公安机关的行政拘留，物业公司可能面临通报批评、罚款，情节严重的，还将面临责令停产停业、暂扣或者吊销许可证或者营业执照的行政处罚。因此，我们建议物业公司应自觉遵守疫情防控工作要求，主动配合，扎实开展疫情防控工作。
相关依据：
1、《治安管理法》
第五十条 有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：
（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；……
2、《突发事件应对法》
第六十四条 有关单位有下列情形之一的，由所在地履行统一领导职责的人民政府责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照，并处五万元以上二十万元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚：
（一）未按规定采取预防措施，导致发生严重突发事件的；
（二）未及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患，导致发生严重突发事件的；
（三）未做好应急设备、设施日常维护、检测工作，导致发生严重突发事件或者突发事件危害扩大的；
（四）突发事件发生后，不及时组织开展应急救援工作，造成严重后果的。
前款规定的行为，其他法律、行政法规规定由人民政府有关部门依法决定处罚的，从其规定。
3、成都市住建局、卫健委、市场监督局3部门联合出台的《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》
九、各区（市）县住建、卫健、市场监管行政主管部门要全覆盖对辖区物业管理区域落实秩序维护管理、公共空间和重点部分清洁消毒、电梯等特种设备的维护管控等工作进行检查、指导和督促，对于物业服务机构麻痹大意、警惕不够、落实防控措施不到位的，及时约谈和通报。
4、《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》
七、所有机关、企事业单位、各类组织和市民群众必须遵守疫情防控各项规定，对违反有关防控规定的，依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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