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美国式炒房和中国式炒房有什么不一样?

洛杉磯环球国际地产

所谓Flipping或者说短期的“炒房”,就是能够通过打折扣的情况下买到房子,比如民用住宅,商业住宅;然后通过进行装修、或者其他手段,能够把价格推高,然后在短期内卖掉。中国人炒房闻名世界,美国人其实也炒房,但与中国人拿钱上的“硬买”相比,他们的方式更为隐蔽,所以不为大多数人所知。

美国式炒房和中国式炒房的不同

二者操作的差异,从根本上讲,是房地产市场环境不同所决定的。

美国的房地产市场与中国很显著的一个差异,就是房屋的主流类型不同。美国最主流的房屋是中国人所说的“独栋别墅”。这种在中国属于高端住宅的房屋,在美国属于最为普遍最为普通的住宅。

这种独门独院的住宅有一个特点,就是每家都不一样。你家可能是5年前刚建造的,你的邻居的房子则可能已经有40年;你干净整洁甚至有点洁癖,邻居可能是个集物癖,家里无用的垃圾成山;你不喜欢游泳,但是邻居在并不宽敞的院子里挖了个游泳池;你家的屋顶地基没问题,但邻居家的房子可能屋顶早已需要大修。

中国同一个小区里的住宅,质量不会相差太大,但美国邻里间的房子可以有天壤之别。这为美国的炒房形成了一个基本前提。

找到那些破旧的房子,低价拿到手——这是美国炒房客的思维。对于中国人来说,漂亮和完美的房子让他们心动;而对于美国的投资者,越是破烂不堪的房子,越让他们眼里放光。

投资者首先要想方设法找到那些破旧的房子和它们的主人。很多时候,这些房子已经空置,没有人居住。或者,对于住在房子里的人来说,这栋房子已经是个包袱。投资者找到这些屋主,请他们喝杯咖啡,拍着胸脯说能帮他们解决掉包袱。然后投资者会给他们报一个相当低的价格,并希望屋主不会因为感到被冒犯而把咖啡杯摔碎。

如果屋主被说服了,投资者就能以低价拿到房产。此时他们可以选择把销售合同转签给专门做房屋整修的人,其间的差价便是他们的利润;或者自己做整修,然后以市场价卖出去。这个过程叫做批发。也许那些拿着现金到美国去炒房的中国投资者,会成为这个链条上的终端买家。

“捡漏”这个词,折射出中国投资者对这件事的基本理解。事实上,这非但不是捡漏,还是有系统性方法的一件事。

比如在房主宣布破产的时候,法庭会拍卖这个房屋;或者房主去世的时候,要进行财产分割的时候,也需要拍卖这个房屋。还有一些诸如此类的其他特殊情况。房子除了打折之外,即使没有折扣,通过加建等二次开发的手段,可以增值。比如,把一个小房子拆掉,重造一个大房子,就是一个盈利的很好的手段。

举例来说,做批发的人非常清楚哪些人最有可能以低价出售自己的房子——破产的人、离婚的人、获得遗产的人,或者是换工作马上要去外地的人。相比卖房,这些人生活中有更重要的事情需要处理。

从哪里得到这些人的名单?很简单。起码前三种情况是在县政府有记录的,你只需要到县政府去,对他们说“请给我一份过去30天里破产的、离婚的和获得遗产的人的名单”,政府的工作人员就会卖给你一份。

还有那些欠了房贷的人的名单,你也可以从银行那里要到。投资者通常想要那些已经欠了两个月房贷的人的名单,因为再有一个月,这些人就会因为还不上贷款而对房子丧失赎回权。这个时候,投资者有很大的机会跟屋主谈一个相当划算的“接手”方案出来。

当然,这些名单通常只包含屋主的姓名和房屋地址,并不含他们的电话、社会安全号等信息,所以不涉及个人信息的泄露。

拿到了名单,投资者的下一步就是给这些屋主寄信。他们信奉“直邮”(direct mail)这种传统的方式,而不是通过互联网联系他们。在美国,并不是所有人都用脸书,但每个人都会有一个信箱。所以,通过寄信,你能联系到任何人。

炒房者在直邮这件事上可以说是挖空了心思。比如,为了提高信件的打开率,他们总结的规律是:信封上收件人姓名地址用红笔手写,打开率是打印版信封的四倍。

这还不够。为了提高寄信的效率,他们研发出来能够模拟手写笔迹的机器人,一排机器人同时握笔“手写”信封的场景蔚为壮观。

买到破房子之后该估算翻新的费用

首先第一步要要确认一下你想要做什么,就是所谓的scope work。这个只是靠经验,然后你要看刚才说的comparable service。看你周围的房子都是什么情况,都是比较新还是比较旧啊。

另外一个就是你自己要决定你要修到什么样的程度?比你其他所有的房子修的都好吗?还是你不修得一般就可以,还是什么修一点点就可以?这个没有什么对错之分,因为你修越多的话那花的时间越长费用当然也越来越高。你的回报率未必很好。但是你如果不修的话,那么买的人就很少就很难卖。具体怎么做要具体情况具体分析,每个人的情况不一样,每个房子的情况也不一样。这个要按个案来分析和做决定了。这是第一步。

第二步就是要算具体怎么做的费用了。房屋翻修大致可以分为这几种类型:第一种就是做所谓的简单的、表面上的修理, 就是所谓cosmetic remodel。就是把一部分东西,比如厨房洗手间拔掉,然后原来的位置上的重新换上橱柜之类的东西。这种情况下,你会做得非常快,但是问题是增值的空间可能不一定是最大化的。很多老房子的结构跟现在人们所喜欢的可能会有些不一样,比如,以前老房子是分成比较小的房间,又有正式的餐厅。现在大家可能更喜欢所谓的Open concept,就是把房间打开通亮,这样可以大家可以互相交的多一点。所以说有利有弊吧。

第二种就是要解决这个问题,就是这些结构性的变化。比如说把隔开的小房间的都打开,这样的话大家觉得这可能比较舒服一些,更容易卖一些。另外,以前的老的老房子可能主卧都比较小,现在有所谓的master suite,就是说你要有一个自己的套房,这也是蛮好的一个套房。而且现在老龄化比较严重,很多人都用互联网在家办公,所以楼下有一个办公室或者卧室也是很重要的事情。这些都会对增加房子的价格很有帮助。

第三,要做room edition,就是要增加你要增加几个面积。这在高端的市场,尤其是最高端市场的增值空间比较大。因为很简单,你的零售价的单位价格要比你建筑施工的价格要高。所以中间的差价就是你利润的一大部分。比如,在尔湾的话,你要建一个新房的话,大概250块钱每平方英尺,你卖的价格是是450-550,你中间差价是250块钱,就是你的利润。

最后一点是时间最长、费用最大、难度也最大的,就是房子重建。这个施工从建筑本身来讲不难,实际上的要造新房的话,要比房屋翻修要简单一些。至少从施工的角度来看是这样。但是,如果你对建筑施工不了解的话,那就会有些难度。当然了如果你要是能做到的话,这个增值空间应该是最大的。这个道理是很明显的。

一旦确定好你要做什么,是做简单那种表面上的翻修呢?还是在结构上的变化呢?还是增加房面积?还是新修?做完这样的定位之后,你就可以找做施工的公司帮你做,然后让他们给你一个报价。你可以和比三家到家之后,再挑个比较好的公司来做。

说老实话找到靠谱的施工公司是一件并不件容易的事情。尤其是如果你对建筑施工不了解的话,请你这个一定要非常非常的小心。拿到报价之后就可以跟施工方的签订合同。然后一定要并且每步都盯紧,就是把预算案和施工的质量每一步都盯住了。这样的话那尽量不要超过预算,大部分情况下都超,但是尽量超的要少一些,如果能在预算的10%之内,不超过10%的话,算是非常好了。

经常有人问,怎么去体算一些具体的数字呢?我今天就给大家提供粗鲁的概念,这个东西每个地方都不一样。比如拿尔湾作为例子的话,内陆的价格就完全不一样,拉斯维加斯就完全不一样。所以我们讲城县这个地方,如果你要做简单的cosmatic model,就是没有结构性的变化,只是简单的换东西,价格在60-80美元每平方英尺左右。

如果你要是做全新的新房,建新的房子的话。如果在中端或者是中端偏上,比如尔湾的话,那大概是250块钱左右每平方英尺。如果你要在新港是,那些所谓豪宅区左右的话,那就可能350块钱以上是更高,350那种豪华市场的里还算是刚入门的不算太高的,高端市场可能是500、600 或者 1000多。但对我们一般老百姓来说,在尔湾这种城县,250应该是一个比较合理的价位。

我刚才说的价格那是施工本身的费用,不包括设计费用:建筑师的设计费用,室内设计师的费用,还有政府收的各种费用,还有庭院等费用,这些都不包括的。所以是要以报价为准,这只是给一个大概的概念让大家了解一下这个市场。

如何快速转手?

炒房的话,我知道华人一般不喜欢贷款,喜欢付现金。付现金的话你的carry cost,就是拥有这个房子的费用,持有的成本不会太高。一个是因为你的房地产税,另外一个那就是你保险,还有其他一些小的费用就不是太明显了。如果你要是希望提高回报率的话,那可以使用贷款作为杠杆。但是真的好的房子的机会是稍纵即逝的。所以贷款的话,银行贷款一般不太可能。因为它需要至少需要30天45天。

卖房子有各种各样的方法,比如放到网上卖啊出去买啊,但是最后归根到底来讲还是通过经纪人来卖才是最快的,因为他们这个市场是最大的,而且他们是专业的。投资者需要找一个专业的,对flipping 对炒房有经验的,或者比较熟悉的经纪人会比较好。另外对于你那个社区比较了解的经纪人也是非常好的。

跟经纪人打交道需要注意到,因为你不是一般的房主,你是投资人,所以你的需求可能会有所不同。比如说,对你来说可能卖的越快越好,这样可以提高回报率,减轻资金压力。

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