在美国出租房子，如何有效抵税？

近年来，海外房产投资热潮涌现，不少投资者选择出租房产从而获取收益，既能节省一部分开支，又能避免房子的空置。如果在美国，房租收入是否要交税呢？答案是肯定的！

如何做到有效合理抵税呢？给大家梳理一下美国出租房屋税务的这些事。

1.在美“税务身份”的认定

按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”，应纳税收入分为两类：

1、与美国贸易或业务无关的投资收益，通常按30%的固定税率或较低的协定税率征收预提所得税。

2、与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

因此，美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上第2种情况——“与美国贸易或业务有关的收入”。

海外投资者的这部分美国租金收入，可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而非30%的固定税率。

2.租金收入如何征税

现行的“美国公民和居民的常规个税税率”，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。

征收可分两步，计算缴税数额，按照个人所得分级税率计算税费，为便于大家理解，现以50万美元的房产为例：

假设一栋价值50万美元的独立屋，一年的租金收入42,000美元，扣除房地产税、基本房屋维修、水电费及折旧共10,000美元，则此出租房产净收入为32,000美元。

根据联邦税率，在8,500美元内上缴的税率为10%，剩下的23,500美元需要缴的税率为15%， 两者加起来为4,375美元。

3.哪些支出可以抵租金收入？

在交税之前有很多办法可以减税，纳税人可以将出租这个房子的花费完全扣除。通常分为以下几类：

1、房屋交易有关费用

如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入，不可以抵税的，但可以附加在房子的成本上，将来出售时用来降低房子的增值税。

2、申请房屋贷款有关费用

如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但如果是出租房，则可以按照贷款的期限来折旧抵税。

3、租金带来的各项费用

如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费，甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等，都可以抵扣当年的租金收入。

但要注意：当年的出租必须在14天以上，或者既有出租也有自住时，自住的天数不能够超过出租天数的10%，才会满足出租的定义。满足了出租房的定义，发生的各种费用才可以抵税。

4、修理费

如果房屋需要修理，而修理并没有增加房屋的价值，也不会延长房屋的价值，仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用，当年是可以抵扣租金收入的，如漏水或者是破损墙体刷漆，或者修理坏了的窗户等等费用。

而如果是把屋顶重新修一下，比如更隔热，更保暖，或替换房间里的大件物品，能够增加房屋价值的，则不能在当年全部来抵税，这些成本只能逐年摊销。此外，一些折旧的费用也可以抵扣相关税费。

4.注意事项

非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入，每一年需要申报两份税表。一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。

当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，但仍然需要申报。

比如，一年的美国租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，则业主出租房产净亏损8千美元。这种情况，业主千万不要以为出租房产处于亏损状态，无需缴纳个人所得税就不申报了。

如果不申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报，则可避免这样的事情发生。

对于美国税务上的问题，想要一时半会摸清理透比较困难，建议大家多咨询专业税务师和律师，出租房屋需要了解的规则很多，希望这篇文章能让大家有所收获，让您的美国房产投资之路更加顺畅！

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