置业必备，彻底读懂美国房产结构分类

在选房之前，经纪人应该都会问客户的一个问题：您想要什么样的房子呢，Single Family？Townhouse？Condo？初来美国的朋友或许会被问的一头雾水。电视里除了纽约的高楼大厦之外，美国人民的房子不都应该是我们国内说的那种别墅么？事实真的是这样么？今天小编就带您一起了解一下美国的房产结构分类以及他们各自的特点。

独栋别墅

Single Family House

独栋别墅多为一层或者多层的独立房屋，英文为Single Family House。独栋别墅通常有附属的院子和花园、停车库，有的业主还会建造游泳池等升级配套设施。

别墅的优势

首先，独栋别墅最大的优势莫过于对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。鉴于土地是稀缺资源，独栋别墅独享土地产权，因此别墅自然有很大的增值空间。

其次，独栋别墅的居住环境最好，且私密性极高。

最后，独栋别墅拥有自己独立的花园、车库等，业主可以根据自己的心意对其进行改造，创造更符合自己心意的居住环境。当然，这种改造很多时候要先取得政府授权（permit），如果您的别墅是在社区内，还要考虑社区的规章并提前向HOA备案。

别墅的劣势

首先，独栋别墅价格较高，对购房者门槛要求高。

其次，独栋别墅并不太容易出租，尤其是那些面积较大的别墅。这就使得很多别墅经常处于“空租”状态，因此独立别墅呈现负现金流。

最后，由于花园、车库、游泳池等升级设施需要维护，再加上房屋面积大等原因，独栋别墅维护成本在所有房产类型中是最高的。

 结论

综合以上优劣来考虑，独栋别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选。同时，它也适合注重资产增值潜力的买家，虽然中短期内为负现金流，但长期来看，独栋别墅升值潜力是所有房屋类型中最高的。

公寓

Apartment/Condo

国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房，即XX开发商的住宅小区，供一户（一人或多人）居住的单元。

公寓主要分类

公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。

Condo指的是产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。

Apartment通常指的是出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。

除此之外，公寓还有Co-ops，即共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓，该公司出售公寓股份，业主购买的并非此公寓内的一套单位，而是购买了公司股份，并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型，故不着重介绍。

Condo和Apartment的区别

出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？下面列举出两者的差别。

私人公寓（Condo）和出租公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

公寓的优点

首先，在价格上，其相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。

然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。

最后，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。

公寓的不足

首先，公寓的升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。

其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。

最后，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

 结论   

总的来说，公寓更适合喜欢正现金流，及利用杠杆进行投资的朋友。

联排别墅

Townhouse

联排别墅也称为联体别墅，在国内一些小区存在，不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两户及以上家庭共享同一个连续墙面，院子之间多用篱笆或植物墙隔开，有些Townhouse带有小院子和车库。

联排别墅还有多种变形，包括Duplex House（双拼屋）、Triplex House（三拼屋）等。

联排别墅的优势

首先，从价格上来说，联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间，日常维护成本也要比独栋别墅便宜不少。

其次，联排别墅有一定面积的土地所有权，业主拥有房屋所有权，有一定增值空间。

最后，从租金收益来说，虽然收益率不及公寓，但是不少的联排别墅可以做到租金收支平衡的。

联排别墅的劣势

首先，从空间感上来说，联排别墅较之独栋别墅稍显局促，无论是室内空间还是院落。

其次，从私密性来说，联排别墅的私密性较差，如果仅从居住感觉来说，联排别墅更像是一个放大版的公寓。囿于美国建筑材料的规定，墙体的隔音性并不是太好，因此比较容易受到邻居的影响。

 结论

鉴于以上特点，联排别墅适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。

（文章转自大大娱乐法，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）

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