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美国房地产投资中的BRRRR策略

洛杉磯环球国际地产


BRRRR策略(模式)是美国地产投资中一种长期持有(Buy-and-Hold)的投资策略, 最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出来的,这个策略的名字虽然是比较新的, 但这种模式实际上早已被成千上万的投资者不知用过多少遍了。不同于短期炒房,这种模式带给投资者稳定的现金流收益,长期下来会有非常好的回报。



BRRRR实际上是由五个英文单词的第一个字母组成的组合,也是具体的五个步骤:


  1. Buy: 买房子

  2. Rehab: 维修

  3. Rent: 出租

  4. Refinance: 重新贷款套现

  5. Repeat: 继续重复


举个简单的例子就比较容易理解了:假定你花60万美元买了个需要大修的房子, 另外花了15万维修,相当于房子的总成本是75万。修好后你就可以把它租出去赚取租金。尽管你的房子总成本是75万, 但由于你的修缮加上需要承担风险, 修好后的房子的市场价格应该高于75万(否则买二手房进行维修就没有意义了, 因为买二手房是有风险的, 万一维修估计不准就可能有损失), 如果修好后的房价能达到100万,由于美国大多银行都允许把房子净值的75%给拿出来,也就是说100万净值的房子重新贷款后可以拿出75万现金来, 这不正好是下一个房子的成本吗?


BRRRR模式的理论很简单: 只要把买房, 加上维修的成本控制在维修后房价的75%以内,这个模式就可以无限继续下去,即便大市保持不变。



这个模式的两个要点:


1. 最大可能的利用杠杆(贷款)

2. 利用自己的劳动创造增值


根据近几年Zillow上的房屋买卖数据, 一般炒房者(House flipper)的利润是在15~20%之间。也就是说可以达到20%的利润的已经是非常不错的, 但由于炒房利润是减去5~6%的佣金等买卖费用的,这样20% 加上5~6%的费用, 差不多达到25%的要求。那么理想中的BRRRR是可以达到这样的收益率的!


理论很简单,但实际操作并不容易。即便是炒房高手, 每笔买卖要达到25%也是很难的。那不是高手的怎么办? 可以放松点标准,即便拿不回100%,拿回95%,甚至是90%也不错。另外还需要对Rehab这一步骤把握的非常准才行。就像之前说的维修估计不准就可能会有损失。这也是为什么现在不少海外投资者选择直接买新房投资,就是为了去掉Rehab这一步骤,降低风险。


实际上,BRRRR模式不仅可以应用到单个独立屋, 也可以应用到小到几个单元, 大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话, 这是一种利润非常丰厚的投资手法。 具体步骤一般是这样的: 在中等,或中等稍微偏上, 寻找那些由于经营不善, 从而造成失修, 租金低下, 空置率偏高的物业,这些物业按分类最好是Class C+或Class B的物业。 由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的(不像独立屋一般是物业本身决定的), 所以只要提高净租金收入, 就可以提高物业的价值, 若能使净租金翻倍,物业的价值就可以翻倍。 


如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施, 比如翻修提高居住条件以提高每单元租金, 采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入, 从而达到物业增值的目的。 有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍, 从而使物业价值翻倍。 物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值, 继续进行投资。 不过翻修公寓的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉,除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后,再想提高就难了,这个不像独立屋, 独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌!



总之BRRRR模式的本质就是重复使用有限的资金以达到不断增加持有的物业, 从而达到高回报的目的。尽可能拿出房产中的净值, 多买有现金流的房子, 长期下来, 就会有不错的回报!

(文章转自嘉誉海外,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们)

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