美国房地产投资中的BRRRR策略

洛杉磯环球国际地产

BRRRR策略（模式）是美国地产投资中一种长期持有（Buy-and-Hold）的投资策略，最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出来的，这个策略的名字虽然是比较新的，但这种模式实际上早已被成千上万的投资者不知用过多少遍了。不同于短期炒房，这种模式带给投资者稳定的现金流收益，长期下来会有非常好的回报。

BRRRR实际上是由五个英文单词的第一个字母组成的组合，也是具体的五个步骤：

Buy: 买房子
Rehab: 维修
Rent: 出租
Refinance: 重新贷款套现
Repeat: 继续重复

举个简单的例子就比较容易理解了：假定你花60万美元买了个需要大修的房子，另外花了15万维修，相当于房子的总成本是75万。修好后你就可以把它租出去赚取租金。尽管你的房子总成本是75万，但由于你的修缮加上需要承担风险，修好后的房子的市场价格应该高于75万（否则买二手房进行维修就没有意义了，因为买二手房是有风险的，万一维修估计不准就可能有损失），如果修好后的房价能达到100万，由于美国大多银行都允许把房子净值的75%给拿出来，也就是说100万净值的房子重新贷款后可以拿出75万现金来，这不正好是下一个房子的成本吗？

BRRRR模式的理论很简单：只要把买房，加上维修的成本控制在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限继续下去，即便大市保持不变。

这个模式的两个要点：

1. 最大可能的利用杠杆（贷款）

2. 利用自己的劳动创造增值

根据近几年Zillow上的房屋买卖数据，一般炒房者(House flipper)的利润是在15~20%之间。也就是说可以达到20%的利润的已经是非常不错的，但由于炒房利润是减去5~6%的佣金等买卖费用的，这样20% 加上5~6%的费用, 差不多达到25%的要求。那么理想中的BRRRR是可以达到这样的收益率的！

理论很简单，但实际操作并不容易。即便是炒房高手，每笔买卖要达到25%也是很难的。那不是高手的怎么办？可以放松点标准，即便拿不回100%，拿回95%，甚至是90%也不错。另外还需要对Rehab这一步骤把握的非常准才行。就像之前说的维修估计不准就可能会有损失。这也是为什么现在不少海外投资者选择直接买新房投资，就是为了去掉Rehab这一步骤，降低风险。

实际上，BRRRR模式不仅可以应用到单个独立屋，也可以应用到小到几个单元，大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话，这是一种利润非常丰厚的投资手法。具体步骤一般是这样的：在中等，或中等稍微偏上，寻找那些由于经营不善，从而造成失修，租金低下，空置率偏高的物业，这些物业按分类最好是Class C+或Class B的物业。由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的（不像独立屋一般是物业本身决定的），所以只要提高净租金收入，就可以提高物业的价值，若能使净租金翻倍，物业的价值就可以翻倍。

如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施，比如翻修提高居住条件以提高每单元租金，采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入，从而达到物业增值的目的。有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍，从而使物业价值翻倍。物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值，继续进行投资。不过翻修公寓的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉，除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后，再想提高就难了，这个不像独立屋，独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌！