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申请房贷看什么?怎样知道银行能贷多少钱?

洛杉磯环球国际地产

今天,我们来解答一下在美国的购房者对房屋贷款的两点疑问。

申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份?

并不是,银行还是要看你的签证类型的。

首先,是要可以合法在美国境内居住的,所以签证过期非法滞留的不能获取银行贷款;

其次,没有在美工作许可的签证也不能获得贷款,比如旅游签证,因为银行审查贷款能力的重要指标就是收入水平,无法在美国境内工作就没有办法取得合法收入,没有收入银行自然不会通过贷款,而海外收入由于很难查验一般银行也不考虑。

最后有些银行对有工作许可签证的类型也有限制,比如学生签证在毕业后一般都会先得到OPT获取暂时的工作许可(1-2年),然后再申请工作签证H1b,但是大部分银行都不能通过OPT申请人的贷款,因为现在的H1b抽签制度使得他们觉得OPT存在很大的风险, 一旦申请人没有抽中H1b就失去了在美国工作生活的权利。  

大部分银行审查贷款人的资格的第一步就是问你的身份(签证类型)以及是否还在有效期。身份有效再谈贷款能力的问题。另外就是有些银行对不同的签证也有不同的限制,美国公民,永久居民(就是常说的绿卡)以及工作签证如H1,基本所有银行都能做也并没有额外的要求;但是学生签证就一定要有OPT,不仅不是所有银行都能做,还有额外的对贷款额、信用分数和信用历史的要求。

怎么能知道银行最多能贷我多少钱?

银行一般考虑以下因素来评估你的贷款能力和风险:

 一是信用记录,最直观的体现就是信用分数,信用分数过低可能会影响你的贷款额或者利率,如果信用记录上有late payments,collection 或是破产,不仅会导致信用分数低,还会直接导致银行不通过你的贷款申请;

二是月债务-收入比例(我们称之为DTI),一般银行可允许的最高DTI范围在43%-50% (每个银行的规定不一样),如果你的月收入是1万的话,你的最高月债务额就是4300-5000元,这些债务包含了贷款月供、地税、房屋保险、车贷、助学贷款、信用卡每月最低payment;

三是贷款额-房屋价值比例(也就是LTV),房子需要有足够的equity(资产净值),银行会聘请第三方估价师来对你的房子进行估价,如果房子估价不足,可能就会需要降低贷款额。

实例:如果现在有一套房子,总价80万,已经付了50万,年薪12万。这个时候想贷款买个公司,能贷出来多少钱?

如果是要cash out, 那么新申请的贷款额首先用来付清旧贷款额和贷款费用, 剩下的才能用于其他用途。假设信用分数很好,房子也值80万,做cash out贷款一般至多给到房子价值的75%也就是60万,除非你还有其他比较大的债务,一般年收入12万贷款60万并不会通不过DTI的审查,但是你还剩下30万的贷款,所以60万里的一半需要付清现在的贷款, 剩下的你才能用来购买。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们)

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