房产转让手续与细节总能用得上

洛杉磯环球国际地产 2019-08-28

说到美国买房卖房，房契转名是很多人关心的话题，美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节，所谓产权转移，也就是产权证上要更改名字，俗话称房契转名。

房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单，但事实上需要了解的知识却很多。房契转名可以简单的归纳为两种，一种是有偿转让就是正常的房屋买卖，还有一种是无偿转让例如赠与。

一、有偿转让
所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了，交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。
但是有偿转让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售。
比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题，但里面涉及很多内容。
第一就是产权保险，这套房产的交易价格是20万，购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据20万来计算理赔额。第二，是缴税方
这里面可能涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。
1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的。
以刚才的例子来讲，如果是按照正常市场价格缴纳交易税60万的房子，价格超过50万的房产税率是1.825%，需缴纳60万×1.825%=10950美金的交易税。如果是20万的价格，税率更低只有1.4%。那么20万 ×1.4%=2800美金。所以从交易税上来看可以节省很多。
2、资本增值税
如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。
还是刚刚的例子，过了几年侄子想要卖房，这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了，70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳所得税的部分)，像capital gains的税率非常高，差不多要15%。那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。
二、无偿转让
所谓无偿转让就是赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了。
第一次带着自己的有效ID和社会保险号，让律师准备一份房契赠与的法律文书。
第二次，赠与人在房契赠与文件上签字，然后赠与双方在交易税单上签字，就可以完成。
里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。
由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。
从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。
无偿转让听起来很美，但仍有可能引发法律纠纷。
类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单，但还是有很多需要注意的地方。
1.老年人福利
现在很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请medicaid，所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了，有一些情况下，5年内还是不能申请medicaid，并不是转让就能马上申请。
这样一种房契转名会让很多老年人没有保障，如果有老年人一定要把房产赠予给子女，可以在房契里写入一项条款，就是尽管老人把房产转给子女，但老人拥有这栋房产的终身居住权。
很多人存在误区，有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人又没有什么收入和存款，同样可以申请medicaid。
2.医疗信托
如果有这种需要的老人，最好还是要和律师沟通，看哪种方法最好。事实上，老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利，而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子，那么也还是要寻求一种保护自己的方法。
3.为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。
4.将个人房产转让到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。
如果是夫妇两人持有的房产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的份额也是必须要一致的。
如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。