季华路最全置业指南:二手还有6千/㎡!一手60万才能进场
季华路,是佛山的核心大动脉。
从季华东路到季华大桥,连接禅南两区、串起多个镇街,13公里,全程只需20分钟。
然而在这20分钟里,房价竟能相差5倍之多!
▲季华路总览(价格含一二手楼盘)
季华六七路
二手贵过一手 亚艺湖旁直逼3万
季华六、七路位处禅桂交界,东接佛山一环,在建有地铁3号线【电视塔站】与【镇安站】。此片区从10多年前开始发展,新旧楼盘鳞次栉比,居住氛围很是浓厚。未来,还有数个商业体即将崛起。
如今,片区内一手在售楼盘屈指可数。
项目 | 面积 | 价格 | 签约 | 首付 |
金地珑悦 | 89㎡ | 复式2.2-2.3万,平层1.8-2万 | 双合同 | 3成 |
星星凯旋国际 | 119㎡ | 1.7-1.8万 | 单合同 | 5.5成 |
绿地璀璨天城 | 230㎡ | 1.8-1.9万 | / | 4成 |
曾在体育馆开盘、因价格轰动一时的绿地璀璨天城,目前在清最后一批大面积单位,需4成首付。案场销售透露,项目住宅产品即将收官,未来计划推售公寓。
功夫君走访片区内两家二手中介门店,销售不约而同表示:“政府限价很紧,一手比二手便宜,你考虑一手楼吗,我给你推荐推荐?”
一二手楼价格倒挂,为何?
一手楼受限价政策影响不少,但更重要的是二手楼环境、学区配套更胜一手楼。
▲二手卖出3万/㎡的龙光天湖郦都
生态环境方面,越靠近亚艺公园的价格越高,如有“禅城楼王”之称的龙光天湖郦都,楼龄12年,中介透露,9月有一套学区+望湖单位以3万/㎡的价格成交。
学区配套方面,片区内有“学位全靠摇号,家长喜极而泣”的环湖小学,对应10年楼龄以内学区房,成交价最高达2.4万/㎡,如鸿业城市花园、怡翠宏璟。
一路之隔,已有13年楼龄的怡翠玫瑰园,就读的是老牌省一级桂园小学,二手价格也去到1.9万/㎡。
季华五路
老社区低至6千/㎡ 首付或需4成
相比发展中的季华六、七路,季华五路“资历”更老。片区内有广佛线【季华园站】,大到购物商场、小到菜市场便利店,星罗棋布;行政服务中心、季华园、文华公园、市一医院等市政配套一应俱全,很是宜居。
▲戳我看房价地图
片区内主打二手楼,楼龄越大,价格越低。
5年楼龄内,可看佛山万科广场和星星华园国际,均价约2-2.1万/㎡。
10年楼龄左右,如鸿业豪庭、新都会华庭等,均价约1.3-1.5万/㎡。
15年楼龄,再下一个台阶,如玫瑰园、东健世纪广场南面的小型社区,大部分为电梯楼,均价约1-1.2万/㎡。
▲成熟老社区唐园
20年以上楼龄,可看唐园及同华小区,基本为步梯楼,但也有少部分楼座加装电梯,社区内绿树成荫,生活氛围浓郁。
价格方面,根据中介的年内成交数据显示,部分单价低至6字头,这可能是季华路上最便宜、配套好的二手楼了。但中介提醒,由于楼龄长,按揭不易,通常需4-5成首付。
功夫君走访两家中介门店,相比季华六七路侃侃而谈、精神面貌不错的销售们,这里的销售工作热情不高,旧盘老盘的生意,看来不太好做啰?
季华三、四路
黑历史缠身 低价捡漏可关注
进入季华三、四路,石湾地界,道路两旁的景致发生很大变化,陶瓷城、地砖展厅、卫浴卖场等广告铺天盖地,制造业及商业氛围浓厚。片区内以村居自建房、低层步梯房为主,还有少量商品住宅。
▲戳我看房价地图
目前,片区内有两个一手盘,分别为雄盛王府广场及智博丽海花园,住宅产品均为待售状态。
这两个盘可谓“难兄难弟”,满身的黑历史。
雄盛王府广场于2012年拿地,开发至今已有5年时间,规划有购物商场、住宅、公寓、写字楼多种业态。商场方面,最初声称2014年底开业,却一拖再拖,最新的说辞是延后到2018年中开业。
住宅方面,逾期交楼却拒付违约金、退楼业主遭恐吓、通知不到位造成业主需支付房款逾期违约金……网上一搜诸多八卦。
▲雄盛王府广场最后一栋住宅
目前,项目还有最后一栋住宅产品,位于商场上盖,面积涵盖90-140㎡,带装修,双合同,吹风价2万/㎡,预计明年年初入市。若不介意以上黑历史,可跟踪关注,毕竟地段不错,楼下就有商场配套,优势还是有的。
幸福都是相似的,不幸却各有各的不幸。接下来看看黑邻居:智博丽海花园。
此盘的黑历史可追溯至3年前,延期交楼都是小事,收楼后发现入户门框开裂、推拉门严重变形、飘窗漏水,更严重的是一套房中墙壁空鼓可多达70余处,房子质量堪忧。
接下来这个八卦就更神奇了,业主收楼后震惊地发现,楼座电梯不能直落地下车库,车库也没有开通车辆入口,只有人行楼梯可进负一层,负二层无法到达。
▲智博丽海花园余货楼座
这样一个盘,在公众视野中消失已久。功夫君走访发现,销售中心内只有一位工作人员,她声称,该盘6座中心楼王还有部分房源尚未售出,134-146㎡,再过两个月可能入市,毛坯发售。
功夫君从佛山房产网上查实,该楼座预售证已过期,约有40套房源可售,备案价约1.4-1.5万/㎡。
项目附近以自建房居多,东面有石湾公园,往西约500米有地铁2号线【张槎站】,如此低价的一手地铁盘在季华路上绝无仅有。
就在上周,张槎站附近有新规划出炉,片区面貌有望提升。(政府公告泄露天机 下一批土豪将是张槎人!)
不介意黑历史,想低价捡漏的买家,可关注一下。
季华二路
凭空涨价不能网签 只能全款买房
最后,功夫君一脚油门来到了季华二路。
季华二路西接季华大桥,桥的那头就是白鹭翩翩的绿岛湖。片区内以智慧新城、火炬创新园区最先崛起,随后有海湾城、童梦天下两大楼盘先后进驻,整体氛围从工业逐步向人居转变,设有地铁二号线【莲塘站】。
▲戳我看房价地图
片区内主打一手市场,3盘有货:中海凤凰熙岸、龙光玖珑湾、融创望江府。
三盘相同点不少:皆有望江户型,未售楼座不多,户型偏改善型。至于不同点,请看下表:
项目 | 面积 | 价格 | 签约 | 首付 |
中海凤凰熙岸 | 108-132㎡ | 1.7-2万 | 双合同 | 3成 |
龙光玖珑湾 | 118-190㎡ | 1.6万 | 双合同 | 3成 |
融创望江府 | 105-189㎡ | 1.4万 | 单合同 | 建议4成以上 |
看出来没有?单价便宜的,首付高;首付低的,单价不便宜;首付和单价都低的,也许没有刚需户型。
反正就是没有两全其美。
▲中海凤凰熙岸样板间景观
对比季华六、七路,这一片区的房子算是门槛不高、景观更好、性价比OK,适合首次置业、资金有限的小年轻。虽然周边配套暂时没跟上,但未来可期。
是不是以为季华路之旅到这里就要结束了?非也。
功夫君一个掉头,开进了海湾城,想不到有意外发现。
▲夕阳映照下的海湾城
海湾城自今年4月起停售,一直没有音信。走进销售中心,销售倒有不少,据介绍,目前在售13/16座余货,只有154㎡一种户型,售价1.9万/㎡,毛坯单合同,只接受一次性付款。
重点来了:目前不能网签!只能与开发商签订一份与网签一模一样的合同,等到可以网签的时候,再签。
天!这就是在赌呀!赌未来的网签会放开...
功夫君从佛山房产信息网上查实,剩余房源有18套,备案价仅为1.2-1.3万/㎡,毛坯房子凭空涨上来6000元/㎡,要如何做网签?
因此,不能贷款,只能一次性,再签一份假网签。以后能不能做真网签,看运气了。
小结
至此,季华路之旅完结了。
是买炙手可热的一手靓盘?一手变二手,2万升3万。
还是买城中心老破小社区?三房也就60万,放到城郊连首付都不够。
功夫君送你一句粤语方言:睇餸食饭啦!
P.S.如果你对季华路上的楼盘感兴趣,扫码添加功夫君咨询吧!也可私信功夫君入【佛山楼市群】交流。
识别二维码加功夫君微信入群
————嗨~我是功夫君————
大家好!我是功夫君。
我们将深扎佛山楼市,为你带来新鲜、有趣的楼市资讯,让你买房少花点功夫。
扫描下方二维码,关注我们吧!