利率跌成狗，要不要提前还款？高频问答来了

大家好，我是功夫财。

上周，功夫君特邀资深按揭人士：杰哥，做客直播间，为大家答疑解惑。

直播结束后，不少粉丝朋友反馈热烈，甚至希望看回放。

但回放是没有的，不过功夫君针对直播中较为典型的10个问题，为大家整理出一份文字稿，可供参考，如有不同意见也欢迎评论区补充。

注：如果你还有更多疑惑，欢迎文末扫码加入房贷小群，对口专业人士互动，进群须核验身份。

①目前佛山主流银行利率是多少？有银行执行首套4.25%吗？

答：佛山首套利率目前最低已经可以做到4.25%，但对客户资质要求比较高。而正常的购房者都能享受到首套4.45%，即贴着LPR做。有些银行仍按首套4.6%来执行，二套仍按LPR+60BP执行（二套加点是央行底线）。

这两家银行都是外资行，一个汇丰一个渣打，主要做一些待发工资的客户，如果申请者自己做生意，审核会特别严格。待发工资的客户也要看工作单位，像公务员、事业单位、上市公司国企高层、中高层员工一般能做到最低利率，私企像佛山一些比较知名的企业也可以，比如美的、蒙娜丽莎等。

②我已经放款，LPR下调后我能享受吗？

答：我们分两部分来看。

已经申请同贷但还未放款的购房者，银行主要还是看放款时LPR是多少，就在那个LPR的基础上给你加点，已经同贷尚未放款的，都能享受新的LPR。

至于已经在供楼的人，也要分情况来看。有些人很久之前就做了房贷，已经选了固定利率的，现在LPR与你无关。如果你改了LPR，才能享受到LPR下调带来的优惠。

至于说何时享受，主要看你当时房贷合同上关于重新定价日是如何签订的。有的是次年1月1日，有的是一年一调。

打个比方，假如你首次放款是在去年的六月份，重新定假日是一天一调，那么要到下一年的六月份，你才能享受新的LPR，是自动下调，无需申请。

③重新定价日可以由自己定吗？

答：不是。由银行确定，所以签约时要看清楚，不同银行的重新定价日会有所不同。

④提前还款是不是都要跑柜台？

答：目前绝大部分银行都支持手机操作，但佛山农行还是要去柜台申请的。

⑤我是公积金组合贷款，如果想提前还款，能分开单独还商贷吗？

答：当然可以。公积金和商业贷款是两个分开的系统，可以单独先还商贷。

⑥现在房贷利率那么低，需要提前还款吗？

答：这个问题最好具体情况具体分析。我之前拉特地计算过，一般来说，如果你贷款30年，前5年所还利息已经相当总利息的5%左右，相当于前10年到15年，购房者已经还掉大部分利息。

如果你觉得自己所购买的房屋升值空间比房贷要快，那就没必要提前还款，要把通胀考虑进去。

但如果是这几年房贷利率较高的购房者，手上有余钱，在不影响应急需要的前提下，可以考虑提前还款。

我比较建议大家：如果你能接受罚息，或者还满一年无需罚息，前五年提前还款会比较划算。

⑦请问，建议房贷利率在多少以上的人提前还款？

答：假如你是2019年做的房贷，那时候首套利率大约在5.2-5.45%，二套大约在5.75%左右。到了2020年疫情之后，国家鼓励信贷，首套最低4.85-5.05%，二套一直是5.25%。

到了2021年，大部分首套利率都在5.3%-5.7%，二套更高。假如到了5.5%甚至5.75%以上，有能力可以考虑提前还款，降低总利息。

至于说像2015-2016年利率打折不到4.1%-4.2%，高一点的不到4.85%，你们享受的利率已经很低了，看自己情况吧，如果想压低成本，手头也有钱，那就提前还。

⑧房贷合同上关于违约金是如何约定的？

答：提前还款一次就要罚息一次。而且提前还款的金额也有约定，通常来说5万或10万起，不是1-2万就能提前还。另外，不是说申请了就能立刻提前还，通常申请后大概都要等一个月左右银行才会通知你。

目前来说，股份制银行中光大、兴业、中信还满一年就免违约金，但四大行还满一年还是要收违约金，有些还满三年就可以不收违约金。

⑨请问LPR还会继续下调吗？

答：5月20日LPR一下子下调15个基点，最新为4.45%，很超乎我们的预期，力度很大，而且时间也比我们预想的要早一些。

如果持续降LPR，会加速资金外流，对外汇有压力，我个人认为近期不会再继续下降。

⑩请问，现在适合刚需买房吗？

答：个税已经降低，现在二手交易个税只要1%。LPR基础利率也在降低，银行加点也在降低，有两家银行已经可以按LPR-20BP执行，审批也宽松许多，真的适合刚需上车。

PS：本周三，功夫君的直播间继续营业。

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