9个喊涨，只有4个真涨了！但是，今年昆明至少20个新楼盘均价将破2万

刚过去的2020年，昆明楼市热词是“降价”“特惠买房”。价格，仍是市民最关心的楼市话题之一。

2021年昆明的房价走势如何？

未来，昆明楼市的发展又将如何？

一起来看看

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此前，都市时报曾报道，昆明有些楼盘发出“2021年元旦涨价通知”，现在这些楼盘的价格如何？

9个公示“要涨价”的项目

仅有4个真的涨了

据不完全统计，2020年年底，昆明共有9个项目发出调价公示。其中，阳光城滇池半山表示要涨价，但未提及具体价格调整情况；雅居乐新希望锦麟峯荟收回优惠政策，整体上浮500元/平方米；中铁诺德山海春风、俊发生态半岛全盘涨价3000元/平方米，首创誉华洲称全线涨价，中交锦澜府称收回购房优惠，全线上调300—600元/平方米；中骏天誉总价上调5万元，云和中心住宅价格全面上调3%，世茂璀璨世家所有房源价格上调。

1月8日，记者分别致电以上9个项目的售楼部，询问项目目前的售价。

阳光城滇池半山项目，均价1.6万元/平方米，房价基本与上月持平，无涨价迹象。　　雅居乐新希望锦麟峯荟，94平方米和115平方米房源的均价已从1.45万元/平方米上调至1.6万元/平方米。　　中铁诺德山海春风，销售均价为2.5万元/平方米，价格较上月涨了500元/平方米。　　俊发生态半岛，均价为2.3万元/平方米，与上月相比没有变化。　　首创誉华洲项目，销售均价为7900元/平方米，价格较上月略微下降。　　中交锦澜府，均价仍为1.4万元/平方米，价格没有变化。　　中骏天誉，均价较上月上涨了500—700元/平方米。　　云和中心，之前在售产品（毛坯房）均价为1.7万元/平方米起，目前在售房源均为精装，均价2.1万元/平方米。

云和中心项目样板间

世茂璀璨世家售价没有变化。

记者统计的9个“要涨价”的项目中，目前4个价格未变，1个价格微降，仅4个价格上调，涨价的项目占比不到50%。可见，公示“涨价”更多是开发商的一种营销策略。其实在2020年年中，昆明就曾有多个项目发出涨价通知，但最终也只是部分户型价格调整，没有出现整个项目大幅度调价的情况。

目前，昆明仍有一些项目或在销售特价房，或针对少量房源和部分户型调价，而项目整体均价未调整。

29个均价超2万楼盘中

官渡区有11个 西山区有14个

克而瑞提供的数据显示，2019年，昆明住宅成交均价为13931元/平方米，2020年这个数字为14806元/平方米，增长了6.28%。那么，目前昆明有多少楼盘均价已经跨过2万元大关呢？

以上表格数据由克而瑞提供

2020年8月，都市时报曾做过统计，当时昆明在售项目均价超过2万元/平方米的共有22个，其中官渡区9个，盘龙区3个，五华区1个，西山区9个。1月8日最新统计则显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目已增加至29个。其中官渡区有11个（见附表），占该区所有在售项目总数（158个）的7%，产品以改善型为主。西山区有14个（见附表），占所有在售项目（95个）的15%左右。

官渡区均价超过2万元/平方米项目

西山区均价超过2万元/平方米项目

盘龙区均价超2万元的在售楼盘有3个，分别是：世博生态城蓝湖邻里（2万元/平方米），俊发逸天峰（3.3万元/平方米），美的顺城府（总价470万元/套，别墅产品，建筑面积283—405平方米）。五华区有1个，即德润香山府（2万元/平方米）。

去年昆明有16宗土地溢价成交

目前昆明楼市中，均价超2万元的项目虽然不多，但从土拍市场来看，2021年新入市的项目均价都很可能突破2万元。据统计，2020年溢价成交的土地共16宗。开发商以溢价拿地的原因，一个是看好土地区位优势，另一个是预判土地升值空间大。这也反映出，2021年，昆明房地产市场还有向上增长的空间。

2021年，昆明将有最少20个均价超2万元的项目入市，其中包括了碧桂园翠湖映象、翠湖一品、云兴御府、恒大珺睿、俊发马家营城改项目、俊发俊尚峰、融创春城書院等。此外，还有金刀营城改项目，中海高价拿地的西南林大项目和金茂老螺蛳湾项目。据了解，金茂老螺蛳湾项目将引进金茂旗下的高端产品——金茂府。

值得一提的是，巫家坝片区今年将有龙光、龙湖、中交、雅居乐4个项目亮相。巫家坝目前在售项目住宅均价基本都在2万元/平方米以上，可以预料，这4个新项目也是昆明“2万+”阵营的成员。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，昆明这些项目均价超过2万元，主要原因是地价的攀升，带动房价上涨。随着越来越多的项目步入“2万+”阵营，昆明房价整体水平或将逐渐走高。相较而言，昆明的购房条件比其他二线城市宽松一些，外地户口购房门槛较低，而且政府出台了一些鼓励购房的政策，吸引客群进入。随着昆明城市建设的不断推进，仍有利好吸引房企和购房者在昆投资。

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预计2025年昆明住宅均价将破2万元/平方米

1月12日下午，锐理数据公布了《2020年昆明房地产市场研究报告》，锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了2020年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同，在分析去年市场的同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。

去年82家企业在昆参加土拍

知名房企占30余家

2020年，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家。以11月25日呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈，吸引龙湖、中海、恒大等12家房企争抢，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。

2020年，土地供应较2019年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。

梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较2019年仅下降3个百分点，而且2020年仍有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企参与，其中品牌房企30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局，投资信心稳定。

刚需房成交量占四成豪宅供销增长幅度较大

住宅市场中，高层住宅产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较2019年有所增长，高层住宅的销售较2019年有所下降。价格方面，高层住宅和洋房类产品平稳增长，别墅产品价格呈下跌趋势。

2020年，70—110平方米刚需产品成交量增大，而130平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。报告显示，70—110平方米住宅的成交量约占总成交量的40%。

2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。都市时报此前报道过，根据锐理数据，2020年1—9月份，昆明成交了153套1000万以上的豪宅。

商业地产去化周期达约14.5年

写字楼去化周期为14年

2020年一季度，住宅市场受疫情影响，供销价下降明显，二季度市场逐渐回暖，供求价稳定上涨。昆明住宅市场2020年供应量增大，成交较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万方，去化周期近13个月。

2020年，商业地产市场整体供大于求，均价持续下降，截至年末，存量达696.02万平方米，需174个月，也就是约14.5年才能去化完；写字楼存量264.46万平方米，需169个月（约14年）才能去化完；公寓存量454.22万平方米，需53个月（约4.4年）才能去化完，由此可见，商业办公地产库存压力巨大。

2021年住宅价格

预计呈平稳或下降趋势

报告称，昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从2019年1月开始供应加速，销售量小于供应量，价格增幅在2019年7月开始放缓。预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。

梁彩霞介绍，昆明住宅市场销量下降明显，供求比持续上行，2020年价格相对于2019年微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。

但从长期来看，通过房价、人口、土地、楼面价和客户购买力等几个系数测算，预计2025年昆明住宅价格为2.12万—2.36万元/平方米，销量为864.31万—1034.37万平方米。

日前，据克而瑞数据显示，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计2021年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。

来源：都市时报

文字：全媒体记者 徐琳惠、姜洁

编辑：李昊、杨莉

审核：祝小涵

终审：许建龙

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