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燃次元（ID:chaintruth）原创
燃财经出品
作者 | 侯燕婷
编辑 | 饶霞飞
“做不下去了，回家种田吧。”日前，在一个深圳房产中介群里，燃财经发现，有多个本地中介发出相同的感叹。在房地产高速发展时期，房产中介可谓是直接享受红利的一个行业。而如今，房地产行业面临严管之下，房产中介也难免受到波及。“房住不炒”是大势，2021年以来，房地产政策调控趋严，中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。随着政策执行，各地市场也逐渐降温。2021年以来，房地产中介的日子也今非昔比。“过去房地产中介为了卖房，有时会采用一些过激的手段，比如造谣、恐吓、哄抬房价等。”一位业内人士直言，在很长一段时间里，房地产中介这个行业，乱相从生，“但现在这种情况受到了越来越严的监管。”
7月6日下午，北京市西城区房管局发布《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》，指出“北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留”。而就在一个月前，深圳市房地产中介协会也发布了一份通报，指出查实直接参与违规炒房等行为的首批从业人员，29名房产中介被列入“行业黑名单”，同时抄送至相关征信机构。实际上，其中2名中介就与此前被严查的“深房理”事件核心人物李雪峰密切相关。对于房产中介来说，二手房交易是主战场，但从房地产热土深圳开始，针对二手房的调控正在加紧。自从2月8日深圳推出“二手房指导价”，杭州、成都、宁波、三亚、无锡等城市也先后跟进，7月份，西安、上海也加入队列。作为房地产风向标的深圳，“二手房指导价”起到较大调控效果。根据国家统计局数据，1月深圳二手住宅销售价格还以1.7%的环比涨幅领跑全国，但5月直接用0.1%的环比跌幅，结束连涨23个月的行情。如果说房价的变化并不明显，那么二手房成交量大跌七成就比较有影响了。深圳市住房和建设局统计显示，2021年06月全市二手商品住宅成交为2575套，环比下跌14%，同比下跌73.80%。2011年之后，这是深圳二手房成交量首次在非春节期间跌破3000套大关，可谓“创10年新低”。而去年同期，深圳二手房网签量为10594套。房地产市场进入调整周期，房产中介是直接受到影响的行业，多位深圳中介对燃财经表示，“房产中介离职潮”并不夸张。“我每天从宝安去龙华上班，一路看到不少中介门店都关了，尤其是一些比较小的经纪品牌，而贝壳系很多加盟店也干不下去了。”深圳中原龙华一门店的中介小开对燃财经表示。Q房网福田区一门店经理对燃财经表示，“我从业15年，要说行情差，2008年最差，第二差是2011年，目前市场对我冲击不大。”深圳过去出现多轮房地产调控时期，每次市场下行，房产中介离职潮就出现，上一次则是2017年。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，中介离职潮虽然存在，但并不意外。“中介行业门槛低，是一个投入不大的轻资产工作。”李宇嘉告知燃财经，“市场火爆的时候，中介就会增加，做几单赚点钱，市场回落，他们就去干别的工作。这个行业就像弹簧，经常变化，并不会对社会就业市场预期造成多大的冲击。”正如李宇嘉所言，实际上，人才流失一直都是经纪行业的焦点话题，经纪人频繁“跳槽”的现象司空见惯。58同城、安居客近日发布的《2021年百万经纪人调查报告》亦显示，房地产经纪人的超半数经纪人在当前公司工作年限不满一年，根据从业年限来看，房地产经纪人从业时长普遍较短，从业年限在1年以内的房地产经纪人占比41.1%，1-3年的经纪人占比27.3%。小开发现，一位之前的中介朋友已经转行，“我打电话给他，发现他的手机号码被标记为‘外卖’，应该是送外卖去了。”作为一个本身流动性极强的行业，面临政策严管和市场下行时期，房产中介做不下去的情况，正在发生。“去年的时候，我一个月能卖三到五套（二手房），今年平均一个月可能就卖一套。这个时候很考验中介个人能力，资源多点的才能挨过去，资源少的，基本上没法开单。开发一个客户太难了，成本太大了。”小开对燃财经表示，“开单”是销售的紧箍咒，一两个月开不了单可以勉强生存，三个月还不能开单，就算中介自己能撑下去，公司也会变相考核、罚款，逼迫你辞职。深圳链家一位中介小树对燃财经表示，他所在门店一个月也就成交1-2单（二手房），“这是一个没有底薪的行业，很多人干不下去，靠信用卡贷款为生。”“半年不开单是常事。”小树坦言，链家的品牌、地位在那，但生意也不好做。行业领军企业尚且如此，其他品牌的中介更难“活下去”。阿浩是咚咚找房旗下经纪人，公司与裕丰地产合作，在深圳有5家门店。“从2月8日开始，我就没开过单了，身边同事情况也差不多。还好老板人好，相信大家可以相互扶持、走过难关，一个月也给我们四五千块底薪……”去年9月之前，阿浩还在珠海做线路板，听朋友说到深圳火热的房地产行业，也想来“淘淘金”。“培训了两三个月就正式入行，当时客户挺多的，我一个新人一个月也能成交3-5套。”如今，他也靠着去年的积蓄维持下去，“主要靠老婆救急，不然这点钱根本不够花。”阿浩指出，他们公司并没有代理新房业务，也不做公寓和环深（惠州、东莞）业务，一个月6000元的店租，就主要靠租赁业务维持下去，“去年我们门店最高峰的时候有二三十人，现在只有五六个人了。”小九则已经从中介公司离职两个多月了，他对燃财经表示，他此前在龙岗区一家叫做“远胜地产”的中介门店上班，“入职的时候说一个月给4500元底薪，开单提成68%，包吃包住。没想到，第一个月就发了700元。有一个同事干了两个月，只拿到2500元。还有一个同事，到最后还欠公司钱。”显然，这家中介门店生意不太好，小九和另外三位同事到劳动局仲裁，还是拿不到钱，“我们还去法院申请强制执行，但老板说，随便我们搞，他没有钱……”7月12日，燃财经在深圳的房产中介微信群中看到，有人转让大亚湾区一中介门店，转发消息的就是该门店员工，她表示，“合伙人不想做了，老板自己转让。”她还在群里求工作介绍，“房地产做久了，不知道还能做什么。”燃财经发现，实际上很多房产中介并非主动离职，而是因为中介门店的关闭“被迫”换工作。小开指出，很多贝壳系的加盟店都倒闭了，“给了几百块钱去加盟一个招牌，然后就去租个门店，每个月要承担几万元的租金，这种运营成本非常高，比如从业人员出来单干这种，一两个月做不下去就关了。”如果是比较大的公司，尽管门店没倒闭，也会做出业务调整。小开发现，深圳一同行公司已经做出裁员调整，“为了保命，他们开源节流，门店都改成‘3+1'模式，也就是只保留1个店长、3个业务员。”小树表示，很多同行都有店铺关门，包括德佑、诺家、中原、Q房网、乐有家都关了不少门店。阿浩也发现，他所在的龙岗区，德佑、诺家很多门店都关掉了。实际上，从大数据就可以看出房产中介的“生意”情况。根据深圳市住房和建设局公示的商品房成交（完成产权过户）数据，今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年同期下滑48.0%。从月度走势上分析，二手房市场以“2·8二手房参考价”新政为节点，二手房网签套数已呈现“五连跌”态势，3月开始跌破5000套。深圳市房地产中介协会统计显示，2-5月，深圳行业人均网签数逐步下降，分别为0.12套、0.1套、0.08套及0.07套。2021年，房产中介从业人数也在减少，截至6月30日，深圳实名登记的地产中介人员数量同比下滑11.8%。深圳市房地产中介协会认为，“若现阶段成交量低于‘荣枯线’（月均二手房网签持续长时间低于5000套）的市场成为‘新常态’，则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。”可以看出，这一轮市场调整周期中，“房产中介离职潮”正从深圳开始，而在其他城市，房产中介也在面临挑战。比如宁波，4月底对六区实施二手房指导价，上半年成交量也一路下降。6月宁波二手成交量降到了4965套，同比跌幅达到52.6%，环比下滑了11.2%，与3月最高点相比，几乎腰斩。日前，宁波一位本地人对燃财经表示，他发现所居住街道有三家中介门店都关闭了。“指导价出来后，很多想买房的人买不起了。年初至今，成交下去后，房价趋于平稳。房价平稳后，有实力的买家自然会多对比一下，担心高价接盘，成交周期变长，成交量萎缩，中介能拿的佣金就变少。”小树告诉燃财经，之所以深圳房地产中介生意受到影响，与今年以来日益收紧的政策不无关系。2月8日，深圳市住房和建设局发布有关建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。深圳市住房和建设局在当日发布的政策解读中表示，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。之所以出现“二手房参考价”，是因为2019-2020年，深圳一二手房价格倒挂引发的“炒房”热潮，因为新房限价，二手房不限价，很多人“打新”以套利，“打中就是赚到”是当时深圳购房者的心态。当然，“参考价”并非成交价、挂牌价，但深圳的执行力度对市场起到作用。主要的做法是，主流银行将成交参考价作为发放按揭贷款的依据，由于参考价低，购房人从银行拿到的贷款减少，而实际成交价较高，购房者就要支付更大一笔首付款。小开指出，“对于买家来说，指导价出来之后，相对于买房的首付比例提高到4-6成，很多人没有这种实力，拿不出这么多钱就买不了（二手房），很多人也就转去买新房。而对于卖家来说，他如果资金链没问题，不急需用钱，他也不会降价卖房，甚至就不卖。”这种情况下，成交量自然下滑，房产中介自然开不了单，拿不了佣金。他发现，刚需和置换的，还是该买就买，但去年疯狂的现象已经不再，“今年金融贷款门槛提高了，首付款来源查得非常严，乱七八糟的钱不让进楼市了。借不到钱，也就少了很多买得起房的人。”李宇嘉分析道，二手房参考价低于市场价格，对银行杠杆起到巨大的一个冲击作用，也就是想利用银行杠杆炒房已经不太可能。参考价对买家市场预期的引导也起到了很大的作用，买家不想高于参考价买房，而卖家不想降价，双方预期出现分歧。持续几个月后，参考价的引导作用开始出现，前期的高价盘开始下调，挂牌价下调100多万元的都有，尤其是学位房。“未来的深圳楼市会处于一个平台期，房价虚高要回调，这个是必然现象，如果政策环境持续加紧，二手房成交量低迷现象还会持续。”深圳的新房市场也有所降温，但整体还是向好。多位中介表示，今年新盘的去化变慢了，不再出现“开盘即售罄”的现象，日光盘比较少。不过，关内的新盘基本上不需要中介代理，需要代理的可能是偏远地带如坪山等地的房子，小树说，“市场好的时候，开发商根本不需要我们中介。给代理的新房位置太偏，一套房子可能只给一万元佣金，而带10个客户才能成交1-2个，开车接送、油费、过路费、时间，成本很高，几乎没什么中介想跟。”二手房指导价之外，2020年底，人民银行、银保监会联合发布的房地产贷款集中度管理制度，也让部分市场在上半年“遇冷”。
华西证券研报显示，根据2020年各银行年报，建设银行、招商银行、兴业银行、中信银行、邮储银行、青岛银行和成都银行的个人住房贷款占比超标。上述银行需要在两到四年内实现个人住房贷款占比“达标”。这直接导致春节以来，各地出现“房贷荒”，房贷审核标准更加严格，放款周期也拉长，直接影响房地产市场的成交。克而瑞数据显示，1月上海二手房成交4万余套，是2014年6月以来单月成交套数新高。4月，上海二手住宅共成交约2.4万套，环比下跌38.48%，同比下跌1.5%，近一年来首次出现双降。究其原因，是上海二手房贷款周期延长，多位上海中介对燃财经表示，商业贷款目前还是比较紧张的，从审核到放款，一般需要3-4个月，“贷款周期变长，业主一般等不及，就希望购房者全款支付，或者给7、8成首付，双方意愿不匹配，成交就难了，中介生意也不好了。”经济观察报调查发现，上海市漕河泾一家上海品牌连锁中介，年初以来已经有10多名经纪人相继离职。有中介门店，2020年底到今年1月份，每个月开单量都在20多单，而今年3月以来，最好的一个月，业绩是8单。不过，上海5、6月份的二手房成交出现两连涨，5月成交约2.5万套，6月成交约2.7万套。上海一链家中介对燃财经表示，“持续了几个月，很多房东也接受了放款周期。今年的成交量相对于去年是少了一些，但是成交量还是不错的。”实际上，上海楼市仍然较热。国家统计局数据显示，2020年以来上海二手房价格指数持续走高，5月二手住宅房价同比上涨9.5%。普陀区一位链家中介就对燃财经表示，有房子2月份买240万元，如今涨到320万元。在这种情况，上海也学习深圳推出二手房指导价制度。7月9日，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。上海中原地产首席分析师卢文曦对燃财经表示，政策已经开始执行，第一周是“清库存”，要将挂牌的二手房房源全部下架，进行价格核验，一周后再重新上架，“这个政策是为了规范二手房的挂牌行为，也是为了稳定市场预期，毕竟此前有一部分房源价格涨得比较离谱。”显然，如果上海的二手房价核验新政也能达到深圳一样的执行力度，上海的房产中介也将面临更大的考验。过去，房产中介被视为“来钱快”的行业，在房地产市场大热的时期，中介年入百万并不少见。房产中介收入高，是很多人共同的认知。作为链接房东、购房者的中间角色，房产中介也经常利用信息不对称的方式获利。据分析，房地产中介机构的违规行为“五花八门”，包括违规炒作学区房、发布不真实不准确房源、违规报价、擅自撤下网签合同、房源垄断、赚取差价，帮助购房者资格造假、签订阴阳合同骗取贷款额度、经营贷炒房、规避税费，等等。经济日报指出，打击房地产中介的违法违规行为，对“稳预期”至关重要。事实上，2月8日深圳发布二手房参考价之后，很多中介为了以更高价格卖房，故意不展示房源价格。5月24日，美凯龙爱家南山区一门店就突发奇想，以一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元，来公布房屋价格。最终南山区住建局该门店关闭整改，并要求辖区内其他中介引以为戒。北京市住建委4月22日宣布从即日起进一步加强房地产市场秩序整治工作，依法从严惩处机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题。通知指出，重点整治互联网平台发布的违规、虚假房源信息，一经发现即要求网站下架，并对发布违规房源的经纪机构、住房租赁企业限制房源信息发布，依法从严处罚。
今年以来，上海也有一系列针对房产中介机构的整治行动。3月份，市房管局、市市场监管局、市城管执法局等部门管执联动，严肃查处了一批房地产市场违法违规案件，并通报了6起典型案例，包括广告违法案，擅自发布房源案，合同违法案，隐瞒、欺诈消费者案，骗取银行贷款案。显然，在房地产行业调整周期，房产中介再也不能如昔日一般称霸市场，不按照规矩办事，一律被公开处罚。如今，房产中介就算想“坑蒙拐骗”，忽悠消费者，已经是难上加难。在行业下行期，房产中介出现离职潮，但Q房网一位中介阿正认为，实际上房产中介很难转行，也不愿意转行，“房产中介很多都是低学历，如果进工厂流水线，一年做到头也就拿个五六万元工资，房地产就算市场再不好，一年成交四五个单，都能超过5万元，没几个人愿意回去拿死工资。”阿正对燃财经表示，目前门店新房、二手房业务都做不了，但不至于经营不下去，“中介服务是一条龙的，我们还能做租赁、回迁房、抵押贷款，靠这些也能活。现在市场是不好，但我还是比较乐观，总不能所有店都关了，全部都去搞别的。”他认为，深圳一两千万人，始终有人会买房子，房地产的需求不会消失，因此他并不对这个市场感到太过悲观。“半年没开单”的阿浩也有相似的心态，“深圳存量房很多，还是需要消化的，慢慢地市场会复苏起来。”在市场调整期，大部分房产中介进退维谷。如何度过行业阵痛期？阿正认为，资源的开拓最重要，没有人脉，无法开单，那便无法生存下去，只要有维护的客户，变天也不愁，还能活下去。![]( "webwxgetmsgimg.jpg")
《对房地产中介服务违规行为应零容忍》，来源，经济日报《2021年百万经纪人调查报告》，来源，58同城、安居客*题图于来源《安家》。文中小开、小树、阿浩、小九、阿正为化名
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