也谈华西坝
华西坝，是半年来我最关心的商业之一。
我不记得自己多少次来探班过华西坝。貌似全打围挡的时候来过一次，读本屋刚开的时候来过一次，临正式开街前来过一次，之后又和同行小伙伴来，带各种人来；许多次走在大学路的梧桐树下，和同行聊，和店主聊，当然也在这里和各位聊。
带这么多人来，并不是它做的比其他所有项目都“好”——或者说，我不愿用“好不好”这个传统说法来哦安段现在的商业。这里面太多主观，评判标尺模糊，更容易让我们陷入对立场的争论；毕竟每个商业项目，各自有各自的先天条件，有各自的使命与生态空间，关键在于是否“健康”，是否跑通了自己的逻辑，是否让多方都能受益？
而我对华西坝的关注，也没有来自对传统商业的评判角度。严格的讲，这里只有不到三千方的可租赁面积，加起来十几家品牌，放到一些传统购物中心连一般主力店店面积都不够，有些品牌也基本不会存在于所谓“主流”视线里。甚至于华西坝这种“城市更新”玩法本身，就会让很多人不理解：没多少可收租面积，折腾半天到底图什么？
但我确信，作为旁观者，我始终理解它的独特价值；不论是对商业地产行业的探索，对成都的商业深度，抑或是对更年轻的消费世代，它的价值都是无可替代的。
01
从商业街区开始聊起。
对上海这种城市来说，五一黄金周什么最热闹？你不要和我说迪士尼，也不要说什么外滩，这是地标更是目的地，就是对准旅游人群。
这次热闹的，不仅是这些“大项目”，而是留存在旧租界区的各种小巷，具体来说，就是安福路、愚园路、永康路、巨鹿路新乐路永嘉路衡山路...不管你说他们网红打卡也罢，被游客席卷了也罢，一个老奶奶阁楼阳台上的蝴蝶结，确确实实的成为了新的“打卡地标”。
的确那个场景蛮洗脑，还特别打眼，它让这栋小阳台小房子，和这条街道变得童话无比。而这些道路的人气爆棚，也让这些路上的小店或独立品牌“长势喜人”。我曾经随便访过几家，它们会认为自己既是“社区店”又是“网红店”，工作日为周边住户和上班族提供配套，而周末和节假日则成为了游客的打卡地，客群多样，消费时段也满，外地客本地客的营业额接近于各占一半，听上去是门不错的生意。
而你去约上海的小伙伴出来玩，尤其是创意行业，内容行业或更“新世代”的人，他们只会带你来这些街区；你能看到他们对这些小店会很熟，对老板熟，然后对特色的产品会更熟。
毫无疑问，这就是他们的“社交货币”，选择去怎样的小店喝咖啡吃饭，也如同穿衣一般，是自我生活态度的选择，有时又更是情绪的选择：它代表着你是自己人，可以在“有趣”的地方，更放松一点聊。
可真的别小看这种街道上的年轻生活方式，它早已成为主流，成为年轻人的社交场景“主战场”。以至于Prada，Gucci此类重奢品牌在做PR时，也开始跑到这些街道上，在咖啡馆里，在路旁，设计出一套完整的可体验的“生活方式菜单”。
大家都明白在哪里能抓到年轻人，在哪里能表达出更有感染力的生活提案，是的，就是在这样“有趣好玩”的街头，布满咖啡馆和小店的街头。
这种街头，它绝不能是刻意去旅游的，不是类似宽窄巷子南锣鼓巷这种每个城市都有的“特色街”，它一定要基于“社区”逻辑，要轻松要Chill，要没什么压力感，要有那么一群人愿意时不时坐在街边，喝着啤酒咖啡，游逛闲聊；
这种街道，上海有好几条，但成都有吗？
02
当目光转向成都。
作为新成都人，我自认为是个标准“蓉吹”，在外地张口就来成都的生活方式如何如何，而在这个故事线里对标最多的城市，就是上海。
这种观点并不是不自信，而是它真的很相似。都追求“洋气”，生活形态多样，都理解怎么去享受，上海兴业太古汇是“爱混敢嗲”，成都远洋太古里是“快耍慢活”，这是不是一种近似的气质？
但说真的，成都可没有哪条街道能和上海的这些街道能平齐。或许你和我说桐梓林玉林的一些小街巷，说泡桐树街镗钯街青莲上街，这些街道氛围是都还不错，但比起上海来还是差的远，实话是这样。
这也是为什么，当猛追湾城市更新开始，当望平街滨河的一段出现时，我会觉得很兴奋。因为它至少带来了一种可能：我们也会有这样的一条街道，同样有年轻人，有旅游客专程来此打卡，闲逛，四处洋溢着“成都式”的年轻生活方式。
在它初步呈现以后，我也为此专门写过一篇推送，不吝赞美，也毫不留情指出问题。虽然有些事万科也无能为力，比如分散的业权，难以完整控制整个业态，一会一个小卖部怎么办。但有些点，比如零售业态太少，咖啡馆饮品类又太扎堆聚集，“网红店”命短的副作用开始出现，街道上的景观要素过于纷繁等等，确实需要慢慢调整改进。
尽管有不完美和瑕疵，但不可否认的是，到今天，望平街的商气不仅自身成立，更延续到河对岸望福街和河边，这些地方长出了更多小店，比如One Plate，Ju，Pho越南粉等等，自发升级着这个年轻小商圈。从这个角度上来看，猛追湾的城市更新或许称不上完美和成功，但基础逻辑已经走通，其余的则是一个提质提量的过程。
那么于此相对应的是，华西坝，作为某种意义上的“猛追湾更新2.0”版本，则无疑更加值得关注。
让我们把视角转回华西坝。
03
华西坝，“戴着镣铐来跳舞”。
优秀的商业地产人从来都是不畏艰难的。因为作为“重”资产，每个项目都会自带困局，比如区位上的，交通上的抑或是物业自身的问题，但只有这种“解难题”的过程，才更能凸显出商业地产人的真实能力。
同样的考验，华西坝城市更新的团队也在面对。
诚实的来说，华西坝虽然城市大区位好，毕竟一环内市中心，天府大道旁，紧邻华西医院和大学；但实际上华西坝城市更新所在的大学路，更像是一条“小快速路”本来就没什么商业氛围；且并未与任何商圈相连，同样需要目的性到达，需要有足够的吸引力让大家转成前往；更需要业态逻辑和生活方式完整，吃购玩能契合定位，且相互强关联消费，至少能完整的待一个下午。
这对于仅有几千平可租面积的华西坝而言，是充满挑战的，更别说这些物业的条件多种多样，处处“非标”，还有某些“不可抗”的复杂因素。可能唯独能借助的优势，无非大区位，大学路街道场景与周边的高校师生客群资源，和短期内要求并不高的KPI。
那万科是如何来解华西坝这道题的？
首先，填满这几千平对万科来说不是什么难事。毕竟有先前猛追湾、天荟等项目的商户资源沉淀，而且其中不少都是些独立小店。但问题是到底该如何选择，如何排列组合这些小店？
在这个点上，我认为华西坝做的是出色的。不到3000平的租赁面积，就集结了独立书店、酒吧、中西主题餐吧，复古集合店、甜品店、Brunch、和咖啡空间、文创插画零售、日式面包店等等业态，不仅和周边知识氛围浓郁的社区生活相关，和年轻生活方式相关，也给这里带来了完整的旅游体验。
这是典型的虽然空间小，却保证了品类多样购物和体验丰富，在保证功能的基础上，让每一家品牌在调性年轻的大方向下，玩出一个个完全不同的场景，并且能相互关联体验，没有重复；请注意，这一点非常重要，可谓是吸取了猛追湾项目的经验。
这种“少而精而多样”的业态组合，意味着你在这里的生活方式有N多种打开方式，比如你想安静健康一点，完全可以看一下午书，然后对面吃个Brunch；也意味着你可以很文艺的，吃完甜品，然后去插画商店转转，再然后去No.2那个房子吃个精致的晚餐。一切看起来都比较合理协调，当然这也是统一招商运营的优势，而传统自发生长的街道业态虽然更加应和市场逻辑，但更容易缺乏业态间的协同互补，引发同品类竞争。
毕竟，你一下午最多喝两杯咖啡，喝到第三第四杯确实少见。要想逛起来，就必须要有业态功能上的差异，更要有场景上的丰富。
除却业态组合逻辑，也能看到万科在商户场景营造上的包容与创新。
“包容”绝对是做年轻主题商业的诀窍。你只有足够包容和理解年轻一代，足够克制主观色彩的控制欲望，你才能允许这里的场景丰富甚至于冲突，从而产生戏剧性的吸引力。
别的地方我没有看到过，但是万科在这不到三千平的华西坝城市更新里，基本包含了日式的“诧寂风”、“复古风”，有书卷气的“文艺风”，Brunch的“Y2K”风格和更为精致优雅的法系风格、二次元风格等等各种内容主题场景，同样在场景主题的角度上这里也没有重叠，而是各自特征鲜明，让每一家都有逛头。
而更具体的问到商户，才明白这种场景丰富的原因。除却招商团队在先前主题上的定位，这些商户也有足够的自主创作的能力，毕竟对于这些如“艺术家”一般有创作天赋的主理人而言，“自由”才是发挥它们创作能力的催化剂。
街区的这种“年轻场景”氛围，也促使一些传统的业态，和传统集团化品牌的品牌场景创新。比如华西坝的3克眼镜，这家眼睛店过去就是个传统社区眼镜店，然而来了华西坝，就变得同样好玩文艺有气质，传统的眼镜店只有需要是才会去，而这家眼镜店则又成为了一个好玩可逛的部分。
当然还有个问题，华西坝这些品牌到底是怎么搞来的？在如今品牌同质化这么严重的时代里，为什么华西坝能有这么多购物中心找不到的特色小品牌？
这或许是几种要素综合的结果。来自于猛追湾的商户资源，来自于团队和主理人圈子长期融入沟通得到的信任感，来源于适中的租金水平，或许也更有来自于这种梧桐树和街道场景的吸引力，甚至是来自于在传统商业中避之而不及的“异型空间”，而这些空间在独立品牌的面前反而成为了优势，因为这是一张“与众不同的白纸”，也有助于这些“创作爱好”十足的主理人，来做一个“与众不同的商业”，仅在此地呈现，仅在华西坝，仅有这里。
这些或许是华西坝创新策略的几个点，但总而言之，创新是需要“戴着镣铐”的。因为只有多重的限制性因素下，才能更强烈的催生创造力来破局，对商业地产，对具体到华西坝而言更是如此。
不知道华西坝如果有更大更宽裕的可租空间会做成什么样，但在目前的空间体量下，这已经呈现出了一种“精挑细选”、“小而精而多样”、如买手逻辑一般的品牌组合。
光凭这些点，在成都的商业地产行业里，就是不小的创举。
04
关于华西坝，“如何多挣点钱”？
一年多以来，自诩为“城市与商业的理想主义”，努力观察发觉商业创新的我，始终绕不开一个核心命题，就是“情怀与现实，创新与KPI”之间的平衡，而这或许也是摆在成都万科城市更新，摆在华西坝面前的一个问题。
小而美的独立小店，这些充满个人色彩的小品牌，确实吸引人，情怀或非标，但它们能够有怎样的运营生命力持续力和稳定性，以至于租金承受能力，往往需要打个问号。
也正因此，我始终对那种又有趣又“挣钱”的品牌充满兴趣，就比如在成都最近特别火的“霓虹跳舞俱乐部”。无疑这是个Club，本身就是个高利润生意，它不仅在做特色，它能火能吸引人的点在于，虽然主题略小众复古一些，但却兼顾了“在小众的基础上，为大众种草又拔草”的能力，DJ在放歌的时候突然会穿插一些经典老歌，让几乎所有人都能找到共情，能让所有人都玩的尽兴，也因此大家都愿意来。
这就是成熟的商业模式（Club酒水收入）+种草式策展内容（怀旧DJ老歌）的闭环，内容来吸引人，而商业模式将人气转化为销售额，最终“又有趣又挣钱”。
话题回到华西坝。同样的问题抛给华西坝，在目前的情况下，是否有什么方式做到更可观的收益？
很明显租金不可能，这不是说租金不可能提上来，而是总体量有限，不到三千平的可租面积，租金即便翻倍也意义不大；而作为城市更新项目，资产不属于自己，资产价值上涨也与自己无关。
那或许有一种可能，就是过特色的商业定位和场景融合，将这条大学路作为真正意义上的“展场”，不断塑造这里的“展场价值”，最终通过收特色的“街道场地费”，来实现高回报；毕竟场地费按天算，可是比租金来的贵多了。
越来越多的品牌做Event时，开始选择“重返街头”，因为“街头”即是日常，即是我们生活的承载，与我们的每一天都可以无缝对接。就像PRADA空降在武康路集雅Gathering咖啡馆的“玩法”一般，这种事情会更加常见，“街头”也会成为品牌传递生活方式，与人群对话更放松的公共场合，终于大家不用在会所里在酒店里端着参加越来越“油腻”的所谓品牌活动。
而华西坝，完全有可能去承接这种内容。作为少有的有完整商管控制的城市街道商业，它有能力去调动这些不同功能的商户共同参与，营造一个完整且有控制力的“街头展场”。你可以想象，假设一条街的品牌，景观，场景以至于运营都可以为一个品牌来搭设一个截然不同展览/Event，这对品牌PR而言有多大的吸引力？它愿意为此付出多大的代价？
这里面依然有太多的想象力。
不管是华西坝也好，或是猛追湾等等，万科的城市更新，或许是最不怕吸引不到新世代客群，以及年轻的旅游客。这很好理解，当他们在城里点开小红书，大众点评和各种攻略时，发现半数的店都开在了以上两个地方，自然不会不被吸引前来。
这即是独特品牌与内容场景，所带来的传播优势。
而华西坝，猛追湾要解决的问题或许与传统Mall完全相反，需要想如何搞定“Y世代”客群，让更有消费力，习惯于去购物中心的中产家庭客群来体验和买单？同样，如何能让传统的品牌心甘情愿的把Markerting费用花在这里，让传统租金收入为主的逻辑转变为场地与策划收入为主的逻辑？
这些有趣的点，都要去关注未来的华西坝，以及出现更多的“华西坝们”，看谁能最终实现。