2017年深圳市城市更新单元计划公告年度盘点
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2017年是深圳城市更新历史上重要的一年，在“强区放权”的背景下，各区先后出台相应的《城市更新实施办法》以及工作操作指引，并在“市城市更新十三五规划”的基础上编制辖区的“城市更新十三五规划”。在此岁末年初之际，“鼎鸿微看点”研究小组，通过搜集全市各区2017年公告已批准的城市更新单元计划，进行数据分析，以探讨各区在城市更新改革元年的计划审批思路和特点。
一、全市城市更新单元计划公告情况
1.全市批准更新单元计划概况
截至2017年12月31日，深圳市历年公告城市更新单元计划项目共计650项，计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。2017年全市批准拆除重建类城市更新单元计划项目共50项，计划拆除重建面积231.94公顷，其中包括47项新增计划和3项已批更新单元计划调整。此外全市还批准2个综合整治类计划，批准用地面积13.64公顷。全市除大鹏新区外，其他九个行政区（功能新区）均有城市更新单元计划列入。
图：2017年各区批准城市更新单元计划规模
全市2017年批准城市更新单元计划项目数同比下降48%，拟拆除重建规模同比下降57%。项目平均规模为4.46公顷，同比下降22%，项目小型化趋势明显。全市更新单元计划平均土地移交率为31.39%（注：盐田区和坪山区城市更新单元计划公告未明确移交用地规模，研究组暂取15%的土地移交率，故此处数值可能与实际偏小），同比增长1.2个百分点。
2.全市批准城市更新单元计划空间分布
从空间上来看，2017年列入计划的项目主要围绕各级城市组团中心、轨道站点分布。其中原特区内分布30项计划，盐田区全年批准10项计划为全市最多。原特区外中龙岗区批准8项计划（龙岗有两项为已批更新单元计划范围调整），拟拆除重建用地74.8公顷和项目平均规模9.36公顷，均高居全市首位。
图：2017年已批城市更新单元计划分布情况
2017年全市列入更新单元计划的项目中有14%为小地块，43%为1-3公顷的单元计划，拆除重建范围面积在9公顷以上的仅28%。
表：2017年计划项目规模分布
3. 全市批准城市更新单元计划改造方向
从2017年已列入城市更新计划项目的计划改造方向来看，旧工业区改造与城中村改造仍然为主要改造对象。工改中，28%用地拟更新改造为居住与商业，37%用地拟更新为工业用途。其中城中村改造主要位于龙华、盐田两区，旧工业区改造分布以原特区外区域为主。相较2016年计划，“工改工”项目比重略微提高，并以新型产业为主导方向，但在公告的计划中也出现了“工改M1”。
图：2017年已批城市更新单元计划更新类型
4.全市批准城市更新单元计划土地移交率
2017年全市列入计划的更新项目的拆除重建面积共计231.94公顷，根据公告统计的土地移交面积72.80公顷,平均土地移交率为31.39%，在历年计划中处于第三高位。在各区中，龙华区的平均土地移交率为42.7%，位于全市之首，其次是宝安区，宝安区的康大工业基地城市更新单元以50.83%的土地移交率为全市最高。原特区内土地移交率普遍较低，仅南山区高于全市平均水平。（说明：盐田区、坪山区公告的计划，部分项目没有公告土地移交面积，因此研究组采用了15%最低标准。）
图：全市历年更新计划土地移交率与各区历年更新计划土地移交率
依据公告统计，全市计划通过城市更新配建2所36班九年一贯制、3所36班小学、1所24班小学、1所18班小学、1所18班幼儿园、1所12班幼儿园、2所9班幼儿园、1座综合体育活动中心、2处110KV变电站。
二、2017年各区城市更新单元计划公告情况
全市辖十个行政区（功能新区）中仅有大鹏新区在“强区放权”后没有批准城市更新单元计划，其他九个区的2017年城市更新计划批准情况和特点如下：
2017年福田区共批准两个批次，共5个城市更新单元计划，拟拆除重建用地面积7.76公顷，项目平均规模1.55公顷。项目批准计划数目同比下降37.5%，项目拆除用地规模同比下降76.87%，项目平均规模同比下降63.01%。
表：2017年福田区已批城市更新单元计划统计表
继罗湖区之后，福田区也步入更新项目小地块增多的趋势，全年批准2个小地块更新计划，其中景田金泰市场城市更新单元拆除重建用地面积仅4756平方米。
在更新改造方向上，旧城区改造3项，改造方向为居住、商业2项；“工改居”1项，为新光联合制药厂城市更新单元；“工改工”1项，为中粮金地食品厂区城市更新单元。
福田区已批更新单元计划土地移交率较低，平均土地移交率为22.65%，但较“强区放权”前的21.9%也有上升趋势。上升的原因主要为小地块的更新单元按照《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》（以下简称《暂行措施》），不能低于30%的土地移交率。
2017年罗湖区共批准六个批次，共8个城市更新单元计划，拟拆除重建用地面积37.46公顷,项目平均规模4.68公顷，数量与去年相比少3项，项目拆除用地规模同比上升17.21%，项目平均规模同比上升61%。罗湖区2017年批准的城市更新单元计划小地块占比同比下降，同时罗芳村和布心村水围村这种大规模的项目也列入计划。
表：2017年罗湖区已批城市更新单元计划统计表
罗湖区拆除重建面积低于3公顷的更新项目有3项，主要为旧城区改造，其中规模最小的只有3800平方米，这也是继翠苑2、3栋城市更新单元（拆除重建面积3350平方米）后最小的一个更新单元计划。
在更新改造方向上，城中村改造2项，主要改造方向为居住、商业；旧城区改造3项，主要改造方向为商业；“工改商”1项，为城建梅园片区城市更新单元；“工改工”2项，为华润智地文创中心城市更新单元和清水河生命健康创新基地城市更新单元。
罗湖区全年已批更新单元计划平均土地移交率较全市平均水平较低，为24.68%，较“强区放权”前的22.7%有增长趋势，其中罗芳村和城建梅园片区土地移交率均高于之前的平均水平。
2017年南山区共批准四个批次，共7项城市更新单元计划，总规模24.72公顷。其中拆除重建类计划6项，拟拆除重建用地面积12.61公顷，项目平均规模2.10公顷，项目拆除用地规模同比下降36.63%，项目平均规模同比下降15.32%；此外还批准1项综合整治类更新单元计划，为海湾路8号价值工厂城市更新单元，拟综合整治面积12.11公顷。
表：2017年南山区已批城市更新单元计划统计表
南山区更新项目均为旧工业区改造，以小地块项目居多，拆除重建面积介于0.3-2公顷的更新项目多达5项，拆除重建类6项更新单元计划中五项是以新型产业（M0）为主导方向的“工改工”项目，1项以商业、办公为主的“工改商”项目。此外需要关注的是，有4项更新单元计划位于高新北统筹片区，且申报主体均为深圳湾科技发展有限公司。
从土地移交率来看，由于小地块的增多，按照现行《暂行措施》的要求，南山区2017年更新单元计划的平均土地移交率较“强区放权”前上升了12.5个百分点，达到33.67%。其中华联A区城市更新单元达到了37.13%的土地移交率，为全区之最。
2017年盐田区批准了三个批次，共计10个城市更新单元计划，拟拆除重建用地面积28.36公顷，项目平均规模2.84公顷。盐田区在“强区放权”后，审批计划的速度明显加快。2016年之前，历年共批准21项计划，拟拆除重建用地面积102.96公顷。盐田区2017年批准的更新单元计划数量同比增长233.33%，项目拆除用地规模同比增长478.78%，项目平均规模同比增长73.80%。
表：2017年盐田区已批城市更新单元计划统计表
盐田区城市更新单元计划中同样趋现小型化项目，其中小地块有2项，面积5公顷以上的仅有1项。在2017年盐田区过审的城市更新单元计划中，5项为城中村改造，其中4项主导方向为居住，1项为商住，其中以洪安围更新单元拆除重建面积最大，达9.5公顷，更新方向囊括居住、商业及新型产业；另有3项工改项目，其中2项为工业方向，1项为“工改居”项目；另有1项旧商业区改造与一项旧住宅区改造。
因盐田区城市更新局发布的城市更新单元计划公告中未明确更新项目的公共利益项和最低移交要求，因此在城市更新单元计划阶段暂未能获取准确的土地移交率。
2017年宝安区批准了一个批次，共计2项城市更新单元计划，拟拆除重建用地面积23.46公顷, 项目平均规模11.73公顷，项目数量锐减，比去年同期减少14项，拆除用地规模同比下降74.9%，但项目平均规模却同比增长100.74%。
表：2017年宝安区已批城市更新单元计划统计表
宝安区两个更新项目面积分别为16.64公顷和6.81公顷，前者是本年度拆除重建面积排行第二的大地块项目,大洋工业统筹片区启动区城市更新单元。此二者都是“工改工”项目，但康大工业基地城市更新单元改造方向为普通工业，这也是全年批准的城市更新计划中唯一的一个“工改M1”项目。
从土地移交率来看，宝安区已批更新单元计划的平均土地移交率远高于全市平均水平，达到40.30%，其中康大工业基地城市更新单元高达50.83%，居全市之冠。相较于“强区放权”前的土地移交率，2017年度增长了11.5个百分点。
2017年龙岗区批准了五个批次，共计8项城市更新单元计划，其中包括2项已批城市更新单元计划的范围调整，拟拆除重建用地面积74.84公顷，新增计划的拟拆除重建用地面积为51.82公顷。全年批准更新单元计划平均规模9.36公顷，项目数量比去年同期减少8项，拆除用地规模同比下降63.27%，项目平均规模同比减少26.54%。
表：2017年龙岗区已批城市更新单元计划统计表
龙岗区拆除重建用地规模同样呈现变小的趋势，更新项目包含5项工改项目，改造方向有3个项目为“工改工”，2项以商业为主；另有3项城中村改造，以商业、居住为主要改造方向。
2017年龙岗区已批更新单元计划土地移交率较高，为35.85%，高于全市平均土地移交率。与“强区放权”前的平均土地移交率基本持平。
2017年光明新区批准了三个批次，共计4项城市更新单元计划，城市单元计划总规模11.52公顷。其中拆除重建类城市更新计划3项，拟拆除重建用地面积9.97公顷, 项目平均规模3.32公顷，项目数量比去年同期增加1项，拆除用地规模同比增长46.4%，项目平均规模同比增加46.3%。此外还批准1项综合整治类城市更新单元计划，综合整治用地面积1.53公顷，为金叶工业园。
表：2017年光明新区已批城市更新单元计划统计表
光明新区更新项目包含2项拆除重建类的工改项目，以居住为主要改造方向；另有1项城中村改造项目，以居住为主要改造方向。需要注意的是此前光明新区公示的城市更新单元计划中，有“工改M1”的项目。
2017年光明新区已批更新单元计划平均土地移交率为32.98%，略高于全市平均水平，与“强区放权”前的平均土地移交率基本持平。
2017年坪山区仅批准一项城市更新单元计划，为坪山围城市更新单元，拟拆除重建用地面积10.29公顷，项目数量比去年同期减少5项，拆除用地规模同比下降74.02%，项目平均规模同比增加55.89%。
表：2017年坪山区已批城市更新单元计划统计表
坪山区更新项目为城中村改造，以商业、居住为主要改造方向。
坪山区在公告中首次使用了统筹范围面积，而不是之前全市统一使用的更新单元范围。
需要说明的是因坪山区城市更新局发布的城市更新单元计划公告中未明确更新项目的公共利益项和最低移交要求，因此在城市更新单元计划阶段暂未能获取准确的土地移交率。
2017年龙华区批准了三个批次,共计7项城市更新单元计划,拟拆除重建用地面积27.18公顷, 项目平均规模3.88公顷，项目数量比去年同期减少15项，拆除用地规模同比下降74.27%，项目平均规模同比减少19.13%。
表：2017年龙华区已批城市更新单元计划统计表
龙华区拆除重建用地规模同样呈现变小的趋势，拆除用地3公顷以下的项目有3项。更新项目包含6项工改项目，改造方向分别以居住、商业和新型产业为主导的各有两项；另有1项城中村项目，改造方向包含居住、商业及新型产业。
龙华区2017年已批城市更新单元计划平均土地移交率为40.25%，远超全市平均水平，为全市土地移交率最高的区。较“强区放权”前的平均土地移交率上升了11.5个百分点。可见高土地移交率成为龙华区审批城市更新单元计划的重要条件。
三、2018年城市更新单元计划展望
1.全面调整后，更新单元计划批准规模有望放量
深圳市城市更新单元公告数量经历连续3年增长后，2017年恰逢“强区放权”的政策调整期和各区编制“城市更新十三五规划”的节点，“强区放权”后，更新审批职权都调至各区，各区都纷纷探索符合本区实情的更新政策，对更新计划审批都较为谨慎,批准的更新单元计划出现大幅下降。
图：深圳市历年批准城市更新单元计划规模
历史总是惊人的相似，2013年深圳市城市更新也是一个重大的政策调整节点，包括出台了《深圳市城市更新实施细则》及《暂行措施》。参考2013年的列入城市更新单元计划的拆迁规模与数量均呈大幅下降，但是政策稳定后，立马迎来了3年的持续增长期。每次政策发生重大变动都是对整个行业的深度调整，可以预见，在经过1年的试水后，随着各区政策的进一步成熟稳定，深圳城市更新回暖仍然是大势所趋。
2.严控产业空间的背景下，“工改工”类城市更新项目受限
对于“工改工”类城市更新，尤其是“工改M0”，在政策面上先后不断传出收紧的消息，《深圳市城市更新十三五规划》对各区的“工改M0”规模有严格的控制，包括12月末传出的市经贸信息委关于征求《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》的意见，都传达出了明确的限制改造成为新型产业的消息，可以预见2018年市和区两级仍会严控“工改M0”，“工改M1”的更新单元计划将会越来越多。
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