6大空间，19个场景，80项人性化细节 | 这可能是2019最让人惊叹的住宅产品创新

这两年，业内一个最明显的趋势之一就是，产品主义的全面回潮。大部分房企都已经意识到，要靠产品力提升溢价，就得有属于自家房企的、有较高识别度的好产品。越来越多的房企在客研和产品创新方面发力，呈现出几个趋势：

1、模块更细，全龄化和人性化的设计越来越普及。创新关注到每一个家庭成员，人性化落地到每一个生活场景。针对儿童、养老、运动爱好者，甚至宠物等等，都出现了专门的模块设计。

2、层次更深，从物理空间到精神空间。在满足仪式感、私密感、社交等精神需求方面，也出现了很多主题化的研究。

可以说，行业对于居家场景的关注点越来越细了，细到什么样的程度？

越秀地产甚至在业内首创，专门针对“归家”这个场景，做了非常细致的主题研究。通过长时间的深访，根据业主不同的家庭结构、社区互动程度和独处意愿等，对归家动线进行了全面的升级。

归家到底有什么好研究的呢？

越秀地产认为“家”并不仅是自家房子那么一个小的物理空间，而是包含了整个社区周围营造出来的归属感。一条归家的路，应当承载多种复合的功能。

一是归属感。我们回老家的时候，路过小时候总爱抄近道的私密小路，曾经在楼下和朋友一起打弹珠的空地，还有等着爸妈下班的铁门和村口的大树，就能感受到温暖。城市的高层住宅，也可以通过社区动线的设计，来满足这种精神的需求。

二是功能性。现在很多房企在社区当中增加一些功能设计，但是往往只重单体功能，而不重布局。这就导致客户的动线分散而凌乱，功能模块的使用率也很低。

而越秀地产则认为，通过动线的设计，能够完美解决这两个问题，全面提升社区氛围。具体是怎么做到的？越秀地产创新研发的归家之路，和一般的小区到底有什么区别？明源君就带大家详细的来看一看。

80多项细节

让回家的每一步都更有价值

要了解客户的归家需求，首先就需要弄清楚人们到底是如何回家的。

为什么有些人喜欢走弯弯绕绕的支路回家，而不是最快的捷径？

为什么保安大叔总是拿着门卡站在道闸旁而不在岗亭内？

为了了解最真实的客户需求，越秀地产挑选了15个交付超过1年、入住率超过70%的小区，进行长时间的观察和大量的业主访谈，得到了非常珍贵的客研成果。

一、一条简单的归家路，至少要满足4种需求

越秀地产发现用户的归家行为和用户的家庭居住结构、家务劳动时间、亲子陪伴时间、社区互动程度、独处沉浸意愿有着密切的关系。可以被划分成四种类型：

①身份转化的归家者。这一类的业主，往往有忙碌的工作，归家途中，他们需要的是“沉浸”，用一根烟的独处时间，放下所有的角色，回归自我。

②极致效率的归家者。他们往往是琐事缠身的主妇，或者兼顾家庭生活的职场妈妈，他们的最高需求是“高效”，在最短的时间买菜、取快递、办事，如何缩短动线是他们的关注点。

③社区互动的归家者。尤其是对有小孩的家庭来说，一定不希望一进小区就关上家门，他们往往需要很多的“互动”，邻里之间是否有社交的空间、家庭之外是否有活动参与，大大影响他们对社区的归属感。

④ 寻觅消遣的归家者。例如尚未成家的青年，归家之路上能不能给他们更多的去处，给社区更多的“归属感”。

要满足这些需求，如果是按照单一的模块逐一设计，然后放在小区里，是容易的。以前也有一些小区做过类似的设计，但是最终大部分都被废弃，使用率很低。

越秀地产认为使用率低不代表客户没有需求，而是布局出了问题，所有的社交活动、功能空间，被“业主”看见很重要。只要业主看见了，才能触发业主去使用的冲动。所以，越秀地产的归家动线要通过一条动线，同时满足这4种需求，让所有的功能和氛围，能够在归家的途中，自然而然的发生，难度其实非常大。

二、一条动线，涵盖6大空间，19个场景，80项细节

如何做到让一切设计，在归家的路上自然而然的发生，首先他们针对四种不同的归家者，设计了四种不同的归家园路，形成一个有层次的动线系统。

例如，针对漫游式的归家者设计可探索的趣味园路，并且布局趣味和体验型的设计细节。针对沉浸型的归家者，利用高差、半封闭景观，打造低调舒畅的归家园路。

为了同时满足4种需求，越秀地产还总结出了归家动线上的6大空间，19个场景，80项细节。

 这些细节到底能创造什么样的体验？

明源君用一个一家五口的生活，来带大家感受一遍……

1、通过动线，让家的范围被扩大

下午四点半，吴奶奶带孙女甜甜从幼儿园回到小区。甜甜刚放学，还不想马上回家，但是一天中最热的时候刚过去，暑气还没散，吴奶奶觉得有点累。刚走进小区，吴奶奶就感觉一阵清凉，在临时休息处，到处都有花香、降温喷雾和遮阳设备，吴奶奶不用回家休息，在这里就可以恢复精力。

休息完，吴奶奶陪着甜甜去了小区东南角的趣味园路。甜甜在这里有一片自己的菜园，在菜园互动装置的帮助下，她学到了很多养菜小技巧。通过树上挂的互动二维码，小区里的植物现在她也都认的差不多了。每次回家，她都喜欢绕绕路，四处看一看。她觉得各种花草虫鸟都好有趣，小区就像一个植物园，每天回家都能学到新东西。

看完甜甜的小菜园，吴奶奶带着她路过了社区的“透明社交中心”，社区里的几个老姐妹告诉吴奶奶，明天下午三点，社交中心有小区业主陈教授组织的养生交流活动，他们已经在社区APP上帮吴奶奶报了名。

这个透明社交中心，平时是吴奶奶的主要活动场所，邻居们都在这里办活动，聊闲话，虽然刚来城市生活一年，但是吴奶奶已经认识了好多朋友，还加入了小区的老年表演队。现在每天回家都有人打招呼，吴奶奶已经完全把这里当成了自己家。

2、通过动线，让家的距离被缩短

五点半，吴奶奶带着甜甜回到小区门口的儿童前置等待区。妈妈海藻很快就会下班，她走进小区的第一秒钟就能看到甜甜，享受家到感觉。而且这里有互动diy墙，还有各种游乐设备，甜甜等待的时间一点都不无聊。

六点半。妈妈海藻出现在小区门口，甜甜远远的看见了，朝妈妈奔跑过去。忙了一天，匆忙赶回家的海藻实在有点精疲力尽，家里只有一辆车，海藻平时都是地铁上下班。脚上踩着高跟鞋，手提袋里装着电脑，一路上沉甸甸的，让她回家实在不想再多走一步路。

还好小区回家路上就有悦家政小蓝盒，这个地方用手机自助买菜、自助切水果、干洗衣服、取快递都可以一站式解决，可帮了她的大忙。买好东西、取了快递，还有共享的手推车，轻松推回家，别人家半个小时的工作，在小区里5分钟全部解决。

买完东西，海藻带着甜甜走小路回家，这条路直接从小区门口通到她们家单元楼下，让海藻能快速回家，解放她的双脚。

3、通过动线，让家的层次被延伸

晚上七点半，夜色渐暗，爸爸徐维的车出现在小区门口，道闸智能识别到车牌，直接放行。

当汽车进入坡道，旁边的LED陪伴墙出现了虚拟伙伴和归家欢迎语。不远处，徐维看见自己专属车位上的迎宾灯亮起，投影的图案是甜甜之前在兴趣班上画的全家福，四个可爱的小人像让徐维心里一阵温暖。

走进车库的大堂，门禁自动识别到了徐维的人脸，打开大门的同时还呼叫了电梯，徐维漫步到电梯厅时，电梯如约而至。

但是徐维并没有直接回家，而是通过电梯到了小区。刚才开车时有几个电话没有接，他要在这里的白色独享空间，回几个电话短信，不想把工作带回家。在以前的小区，徐维回到地库总要在车里待半个小时，调整一下角色，现在在这里，不仅有“蛋椅”、懒人沙发，还有吸烟区和唱吧，很适合回家前放松一下。

在白色空间站，徐维可以从白天的工作状态，放松下来，感受完整的自我，和回家的轻松。而走到自己家单元门口，一旦走进那道圆形的拱门，徐维会把自己的角色调整成一个好老公、好爸爸，去感受回家的温馨。

19：30，徐维最后一个回到了家，吴奶奶刚帮甜甜洗完澡，海藻热腾腾的晚饭才上桌。

吃饭时，徐维对甜甜和海藻说，明天周末，一家人可以带上小狗去公园野餐。回来，吴奶奶要去“透明社交中心”参加养生交流会，徐维去架空层到运动空间健身，也让海藻有一点自己的时间，去架空层的“粉色女性空间”参加插花课，甜甜待在“儿童寄存区”，上课、带娃两不耽误。

一天落幕，一切都刚刚好。

工作日快速完成家务、最快速度归家、享受自我沉浸，非工作日运动健身、娱乐社交、更好的陪伴。在这个社区里，徐维海藻一家5口的每一分钟都更有价值。

从客户需求出发做研发

通过快速标准化，形成产品力

虽然看起来很不错，但是这两年，单纯的创新其实已经很难挑动地产人的神经，因为各种各样的创新太多。而且很多的创新往往存在着几个问题：

一是在一些客户敏感度并不高的细节上，挖的过细过深，很多创新满足的其实是“伪需求”。例如移动墙壁、三分离卫生间、可变户型等等，看起来很美，实际上很鸡肋。

二是创新设计和实际操作脱节，导致发布会上是买家秀，落地以后是卖家秀。或是出于成本、技术等多方面的问题，很难在新项目落地。最终停留在概念，不了了之。

三是创新不系统，导致创新亮点很分散，不能形成鲜明的产品辨识度，很难产生溢价。

看了越秀地产的归家流线创新，也很容易让人产生疑问。

这些创新，客户满意度如何？会不会停留在概念而已？能不能落地？

事实上，越秀地产这一次的归家动线研发，已经完成了标准化，并且在一批项目落地了。

一、客研体系化，坚持所有创新从客户体验出发

首先，越秀地产坚持所有的需求都从客户视角出发，通过深访、观察，采集客户痛点和需求。在这个基础上，越秀地产认为客户的体验不是一个个单独的模块设计，而是从城市到户门之间的整个过程体验。

所以越秀地产将归家动线上每个客户触点联系在一起统一设计，从客户使用视角来进行场景串联，而不是传统的从设计师角度出发，来进行景观功能模块的拼凑，从而避免看起来是完整的设计，而实际上是支离破碎的客户体验。

二、标准系统化，在设计阶段，就考虑标准化的需要，兼顾效果和成本

例如，在设计之初，就进行了系统性的考虑，一方面在横向，联动“六部八线”，把各个专业条线打通，在制定标准的时候，就让要设计研发、景观、成本、营销等多个部门参与进来，避免凭空猜想，后期无法落地，这样也能保证创新成果能够兼顾效果和成本。

在纵向上，要充分考虑一线的可操作性。一方面，做好总部研发和区域落地之间的培训和宣讲，建立反馈机制，形成闭环。另一方面，制定好落地标准，让一线能够快速决策。

例如，所有的创新模块，全部被按照体验分成四个等级，分别是“便捷”、“贴心”、“懂我”和“惊喜”，对于客户来说，需求度是递减的，对于项目来说，费效比也是递减的。

所以，定位相对较低的项目，在标准化配置的选择中，首先满足便捷性的需求，例如蓝色家务空间，可穿梭的归家捷径、高效运动主题架空层。项目定位越高，就可以选择更高等级的模块。

同时，每个模块的标准化配置，也都包括基础配置和特色配置，分为高配版和低配版，项目可以根据自身的目标成本来进行匹配。

这样可以保证每个项目在基础配置之上都有创新模块配置，能形成越秀地产独特的产品标签和辨识度。同时，差异化的标准化体系，也让落地性大大提高，成本和效果匹配，提升产品的综合竞争力。

三、样板先行，形成研发、落地、更新的闭环

作为创新落地的样板，据说，广州TOD大盘品秀星樾、品秀星图，南沙全新项目明珠天悦江湾，太仓越秀向东岛，青岛越秀星汇城等九个精选项目即将率先落地这些创新设计。通过“客研-研发-试点-更新”形成一个创新迭代的闭环。让标准化体系能够快速适应市场的变化，既能快速复制，也能保持一定的灵活性。

 小结

归家，这个看似十分单一的活动，也有着非常丰富的活动场景。当大家的产品都越来越类似，以为不可能有突破的时候，依然有耳目一新的角度出现。越秀地产这次归家动线的创新研发，标志着行业创新的颗粒度已经越来越细。

随着房地产行业进入品质消费时代，和完全的自住时代，中产阶级崛起带来的产品升级需求，也越来越迫切。房企之间的竞争，即将彻底进入产品和品牌竞争的时代。对于巨头来说，能不能保持住行业和市场影响力，而成长型房企能不能在竞争突围，保持和建立有辨识度的产品力是关键。

一个细胞里也有全部的基因，一条归家的路，也可以承载我们对“家”的全部想象。从空间的角度去创新，总有局限，而从家的内涵出发，创新就永远都有空间。

作者：苏兮

注：文章来自 明源地产研究院（ID：mydcyjy），仅用于交流学习。