中国第四代住宅：从星星之火到批量引爆
The following article is from 地产总裁参考 Author 潘永堂
文|潘永堂
房地产产品圈，出大事了！
今年下旬，被誉为“中国第五大发明”的“第四代住宅”，正在全国“多城、同期、大规模”的高调亮相。
2023年6月，陕西西安，绿城将打造西安高新区首个“第四代住宅”，宣称“家家有花园、户户带露台。”
2023年6月，浙江温州，推出首个第四代住宅。明确“空中花园、空中共享平台”面积不计费容积率。
2023年6月，河南信阳，打造“会呼吸”的有氧社区，让每层每户都有独立空间庭院，是信阳首个第四代住宅。
2023年6月，福建龙岩，首幅第四代住宅试点地块亮相。
2023年7月，江西九江，公示首个第四代住宅楼盘，明确楼盘1栋11-23层打造“城市森林花园”住宅。
不是零星式偶发，而是批量式爆发
不是星星之火，而是全面引爆
不仅是2023年，从2017年全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”惊艳亮相后，随后6年里，全国10余省市纷纷试水。这其中，探索者既有本土优秀民营房企，也有类似国贸、建发、保利、绿城等央国企。
何为“第四代住宅”？
从代际对比看，第一代住宅是茅草房，第二代住房是砖瓦房，第三代住宅是城市电梯房，而第四代就是“空中庭院房”，“城市森林花园建筑”。
通俗的说，第四代住宅是“集大成之作”。
即它融合了“传统四合院、胡同街巷、西方别墅、空中园林、垂直绿化、以及高层电梯房等建筑的全部优势于一身，使得在居住效果上，每层每户都有“前庭后院”，让自然生态重回城市，打造人类未来的真正“理想居住”。
事实上，第四代住宅并非中国首创。
来源：第四代住房
类似欧洲、澳洲、亚洲等文化水平较高，或旅游业发达的国家早就诞生了“第四代建筑”。更准确的说，第四代建筑在全球已经流行10余年了。
比如2014年全球首个垂直森林即意大利米兰的双塔公寓惊艳亮相，比如设计鬼才打造的新加坡“空中伊甸园”，比如浪漫巴黎的 “白之森林”，比如全世界争相对标学习的花园城市新加坡，整个国家就是“空中花园城的全球标杆”。
意大利米兰全球首个垂直森林
而当下中国第四代建筑的发展，也正从早期“星星之火”发展到如今“批量引爆”，这个过程整体产生了3个变化。
变化1：从“零星噱头”到 “批量发展”
第四代住宅就好比“人居新物种”，早期房企更多属于“探索、试水、模仿西方”阶段。
彼时，房企对第四代住宅的采光问题、植物与蚊虫问题、结构与防水问题、植物维护与管理问题等都没有针对性解决方案，更多只是营造了一个“PLUS阳台”，只是一个“宣传噱头”。
如今随着房企研发的持续推进，早期第四代住宅的采光、植物、蚊虫，消防，结构等问题都在一一攻克，再加上政府在碳中和，碳排放，自然生态、节能减排、科技创新等大局要求下也开始倡导、鼓励、支持第四代住宅落地。
所以在最近2年，第四代住宅开始从零星噱头“概念阶段”逐步步入到批量爆发“落地阶段”。
福州 国贸天琴樾
政策上，2021年第四代住宅也迎来“官方标准”。
即《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》。比如该《标准》明确第四代建筑布局基本分为3类：“空中户属庭园住宅、空中共享园林住宅、空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）”。
变化2：做加减法，舍弃大而全
按照标准，完整版的第四代住宅，既有空中院落，又有空中公共休息庭院，还有空中停车。
但问题是一旦这三个模块全部上线，那么势必建造成本飙升，维护运营成本也不可小觑，加上各种技术、工艺缺乏规范标准，更重要的是，客户也未必愿意对所有产品模块买单……基于此，一些务实的房企开始立足消费者真实需求进行“加减法”取舍，打造更适配的“变通版”第四代住宅。
比如舍弃空中停车场营造，甚至舍弃公共休息庭院，更多聚焦在空中庭院和花园营造（这是做减法），同时在客户敏感度极高的空中院子进行更深入、更细分的打磨创新（这是做加法）！
福州 国贸 · 天琴湾 奇数层平面
福州 国贸 · 天琴湾 偶数层平面
变化3：“三类项目”率先抢跑
从全国实践来看，气候更适宜植物四季生长的“南方城市”、相对高地价、高房价的中高能级地区，以及较大面积段且定位于中高端改善豪宅，这三类更适合打造第四代住宅。原因很简单。
其一、第四代住宅落地所增加的建安和维护成本，在高地价高房价城市整体占比相对较低，能够承担得起。
其二、北方秋冬寒冷季节往往很多植物不易生长，风大雪多且空气干燥也容易刮倒或冻死植物，甚至引发火灾。而南方气候更合适植物四季绽放，比如新加坡，中国广东，福建等热点和亚热带地区。
其三，拥有城市绝佳景观资源，比如城市CBD景观，城市绝佳江景，湖景，海景，往往打造空中庭院，更能提升客户对城市绝佳景观的获得感、幸福感。
福州 榕发 · 麓里云筑
全局看，自2017年成都首个第四代住宅面市后，全国大多城市第四代住宅探索处于“0个、1个”萌芽试水状态。但在最近2年，第四代住宅开始明显“提速”。
1，福州，第四代住宅的全国领跑者
全国范围看，福州是第四代住宅的“行业领跑者”！
为何这么说？老潘总结理由有三：
其一，数量全国领先。对比大多城市试水第四代住宅1~2个项目落地，福州自2021年开始，不到2年时间就实现11个第四代住宅：
国贸天琴湾、国贸天琴樾、建发缦云、中建元亨府、保利国贸天琴湖、保利天珺、建发璞云、榕发誉湖郡、榕发麓里云筑、国子甲第、融旷明豪江山云起等。
目前整个福州楼市，正刮起一场“第四代住宅旋风”！
其二，福州政策支持。在土地出让和产品规划方面，福州自2021年就鼓励支持第四代住宅建设。同时也在政策上给予支持。比如符合规范设计的空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分不计容不计产权。比如空中园林街巷不计容不计产权。
其三、超高去化率，快速售罄。
销售，是检验新产品好坏的关键指标。
比如在2022年福州楼市整体低迷、下行背景下，福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，短短3个多月就几乎清盘。
同样国贸天琴湾超200平米的顶豪竟实现开盘1个月售罄，天琴湾，迅速成为福州乃至整个福建的“现象级”第四代住宅。
福州 国贸 · 天琴湾
2，国贸地产，领跑福州第四代住宅
作为2019年底进入福州楼市的“外来新选手”国贸地产，竟然近2年就迅速成为福州楼市销售榜的头部常客，堪称福州楼市进步最快的房企代表。
怎么做到的？一个重要原因在于国贸地产在福州领先产品力的亮剑。
仅2年间，国贸地产就在福州开创出3个“叫好又叫座”的第四代住宅项目（即天琴湾，天琴湖，天琴樾），一战成名，多战封神，热销封神的同时，也迎来各地政府和标杆房企来参观交流，而国贸地产也有了一个新称谓—— “中国第四代住宅专家”。
为何福州四代看国贸？
福州 保利国贸 · 天琴湖
其一、规模体量福州第一。
在福州11个（市区8个）第四代住宅项目落地中，国贸地产一家房企就占了3个，且开发体量面积远超其他选手！
来源：福州房产测评局统计
其二、被业内誉为“中国第四代建筑专家”
国贸地产死磕第四代住宅产品力，在超180平米大面积段第四代专注形成绝对竞争力。
而具体在产品规划，立面颜值、功能优化、采光隐私、室内室外空间关系等维度，国贸地产都做到了专业引领。特别是国贸天琴湾更是成为第四代建筑标准的引领者。
一位福州媒体评价：“此前福州不知什么是第四代，但如今福州第四代蔚然成风，而且如今一提及福州第四代建筑，大家首先会想到“国贸天琴湾”，如今这个神盘在福州几乎无人不知无人不晓。”
福州 国贸 · 天琴湾 268㎡奇数层平面
福州 国贸 · 天琴湾 268㎡偶数层平面
作为中国第四代建筑专家
作为第四代住宅创新先锋
国贸地产到底如何演绎产品力领先？
创新点1：爆款“私人空中花园”
扎哈·哈迪德曾表示，选择一种居所，即是选择一种生活方式。
第三代城市电梯房的生活底色是灰色的。
人们起居基本被“锁定”在钢筋混凝土的房间内，居住是灰色的，脱离了“大自然”的绿色，人们居住如同身在火柴盒，犹如“鸟笼中居住”。即使有与外界连通的室外阳台，但却普遍面积过小，再加上晾衣，收纳、清洗功能等的侵占，室外自然休闲就是一句空话！
第四代建筑，开启了新兴自然生态的生活方式。比如其“最引人入胜”的每层每户都有一座“私人空中花园”。
应该说，“私人院落”过去一直是高端别墅少数人的专享，但如今这一“专享”正在改变。
一则限墅令之后的别墅产品供应越来越少了；二则大多别墅处于近郊甚至远郊，远离了城市的繁华和便利……也因此，高净值人群开始越来越追求“城市中心地段且融合了足够宽绰“私家花园”的生态大平层，这开始成为高净值人群对未来居住方式的一种新期待。
国贸地产看到了这一趋势，也因此，国贸三盘齐发，持续创新，快速形成了第四代建筑的市场影响力和专业领先！
首当其冲的是“爆款花园阳台”。
怎么做？
其一，不是所有产品都能做第四代建筑。
比如福州要求第四代住宅面积“起步价”最好在140平米。国贸地产放大了这一面积，分层次做到了140平米到240平米多样化的改善户型，同时三个作品萃取了TOP产品天琴系高定标准为之赋能。
大面积，大尺度，配合天琴系的高定、高营造标准，最终支撑爆款花园阳台的诞生。
福州 国贸 · 天琴湾
其二，仅有好的望远镜还不够，“爆款花园阳台”还需要有“城市封面景观”。
以国贸天琴湖为例，身处宽绰的超级阳台，既是大露台，又是大花园，又有凌驾于传统别墅的高度，双眼微微远眺整个晋安湖CBD的恢弘景观，那一刻，任谁都会有“城市主人”的自豪感！
国贸天琴湖：自家阳台看晋安湖CBD景观，满满城市主人感
其三，望出去，是震撼城市封面IMAX巨幕大片；
看进来，同样是8000平米的巨幕社区景观。
对此，天琴樾设计师表示：“市中心还能拥有超大花园的社区，这将越来越珍贵。如此的核心地段，社区景观，应该更好的与城市景观呼应，与第四代建筑阳台对望。”
怎么做？
首先，国贸天琴樾在寸土寸金的城市中心区域打造8000平米的中央超大景观花园，这无疑是大手笔。其次，建筑楼体采用超扁平设计理念，拉大住宅面宽，让每栋楼的可视面最大化，同时南北楼间距最宽近90米；其三，为更好发挥空中花园价值，国贸地产采取“南厅+端厅”设计，这样无论从哪个角度看出去，社区景观和城市景观都是“巨幕”级别的呈现。
中心区域打造8000平米的中央超大景观花园
其四，国贸PLUS“私人空中花园”，面积高达50平米左右，看外界是巨幕大片，身在其中又何尝不是“世外桃源”。
统计表明，人的家庭活动70%都在客厅，而每个家庭平均每天有6.2个活动在客厅发生。入住后的宽绰空中花园，完全可以堪当“第二客厅”。
在这50平米的宽绰“第二客厅”里
你可以种树、种花、种菜……享受田园乐趣。
你可以遛狗、养鸟，撸猫……享受人与动物的亲近与解压；
你更可以“一杯茶、一本书、一个周末下午”……享受真正的慢生活！
你的生活你做主！
显然，今天的人居生活，空间只是容器，有趣的生活才是灵魂。
福州 保利国贸 · 天琴湖
创新点2：LDKBG成就空间关系大师
有空中花园已是一种奢侈人居，但如何用好用足空中花园房企却没有足够重视！
比如在第四代住宅探索期，有些房企将空中花园“孤悬一隅”，或是位置偏颇，与室内主要活动空间失去“连接”，大大降低了参与度！
基于此，国贸地产针对空中花园提出“价值最大化”的设计主张。即通过空间位置优化，强调与其他重要空间紧密相连，最终让空中花园价值最大化。
比如国贸设计中，就强调让奇偶数阳台与空中花园尽可能围绕主要活动区“客厅”展开。
比如天琴樾布局着重强调餐厨客体系与阳台及花园的内外呼应，创新LDKBG一体化设计，整体形成洄游动线，最终有效的串联起了所有区域。
LDKBG一体化设计
应该说，LDK是常见的设计手法，但在第四代住宅新标准下，国贸地产将LDK进一步升级到LDKBG，最终极致化提升空间一体化的融合和通达性。
所谓LDKBG一体化设计，即将客厅(Livingroom)、餐厅 (Diningroom)、厨房(Kitchen)、阳台(Balcony)、花园（Garden）进行整合形成开放式一体化空间，这样的好处是可以最大化满足人与人、人与空间的互动，一体化在空间让户型具有更多变、更丰富在空间行为可能性。
当客厅外有大尺度的阳台、花园甚至果园、菜园后，那么，客厅就开始有了内客厅和外客厅（第二客厅）之分，整个客厅空间有了延展性。
同时，客厅通向室外花园庭院是一道落地的玻璃门，因此，人们坐在室内客厅，就能直接将花园庭院的“四季美景”尽收眼底，真正让阳台美景在室内无限扩张，让空中花园价值最大化彰显！
显然，连接客厅的LDKBG下的空中花园，既成为第一露台，也成就了第二客厅。那么，连接主次卧的第二南向露台花园，这让日常起居，不再局限于卧室，而是可以更私密的成为生态加油站。
比如清晨推门出去，在清新高氧的空中花园深呼一口气，开启一天好心情。
创新点3：自主研发技术，解决第四代住宅采光之困
“采光问题、黑房子、黑窗户”是当下推行第四代建筑一个担忧点。
核心是消费者担忧第四代建筑中“超长进深，超大面积”的空中花园会直接影响下层居室的采光，导致“黑窗户、黑房子”缺陷而不适宜居住。
对此，国贸地产已经形成系统的解决方案。
首先，国贸将整个空中花园设置在建筑的“东西”两端，与居室空间保持一定隔离，而是始终围绕客厅展开，最终融合餐厅，厨房，阳台形成LDKBG一体化设计。这样就从大格局上最大程度减少了空中花园对居室空间采光产生遮挡。
其次，国贸天琴樾采取创新奇偶层错落式排布，形成挑高约6.1米的立体空中露台，这种双层挑高的露台，有两大益处。
一方面，双层露台就好比“挑空客厅”一样大气无比，同时相对传统别墅露天庭院冬冷夏热，且一旦下雨更是无法使用，而第四代双层空中露台因为有“顶”反而能够遮风避雨！
另一方面，相对单层叠加的空中花园采光和视野局促性，奇偶层错落式排布的双层6.1米挑高露台，更能让四面八方光线“多角度、交叉式”斜射进入不同起居空间，全方位扩大采光面和采光体量，最终让下层整个采光度和视野宽度都得到增强。
多角度交叉式阳光斜射，户户有阳光
因此，国贸这种“奇偶层错落式排布”，在采光上不牺牲一户，彻底解决了国内外类似第四大建筑十几年来都无法解决的“黑房子、黑窗户”技术难题，同时也完全不用牺牲个别楼层、户型去成就其他的局部极致，最终实现每个楼层、每个户型“观景、采光”的人居平权！
与第三代传统电梯房相比，第四代住宅将形成全方位的领先优势，比如使
城市（环境得到巨大改善）
政府（土地溢价，增加税费收入）
开发者（销售溢价，可使利润得到巨大增长）
居住者（每层每户都有一座院子，实现理想人居）
等所有各方全都获得巨大收益和进化。
在这个趋势下，也就是在7月23日，一场名为“城市未来，返自然——全国首届第四代建筑高峰论坛”将在福州展开一个房企产品力创新的思辨课题：这个时代，中国为什么需要第四代建筑？
显然，这必将是一场深度头脑风暴，又或将是第四代建筑在全国化提速的一次认知升级。
感谢 地产总裁参考
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