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第四代住宅，彻底火了
The following article is from 明源地产研究院 Author 周雨城
第四代住宅是几年前提出来的概念，在去年突然又火了起来。一方面得益于政策逐步放开，让这类型的产品在各地获得了落地的机会，另外一方面，它的设计确实也迎合了一大批改善型人群的客观需求。此类型产品在销售端的快速去化让很多的开发商也跃跃欲试，期待形成产品的降维打击。
未来社区则是2019年开始由浙江省首次并在全省开始试点。2023年，第一批试点的未来社区开始逐步交付使用，其超高的颜值，先进的设计理念以及后续运营的可持续性都让客户、开发商和政府三方满意。2023年1月，浙江省发布关于全域推进未来社区建设的指导意见，明确到2025年，全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。这意味着未来社区正式成为浙江未来的最主流的产品。
将两类项目对比来看：一个是市场认可并被开发商不断推广和客户接受的产品，一个是政府主导，开发商主动参专，不断成为市场主体的产品，两个产品未来发展如何？是否可以成开发商下一阶段打开幸运之门的武器，下来我就一一讲解。
1、概念提出
2016年，第四代住宅作为一个清晰的概念提出：住房走到今天，已经历了三代：第一代.茅草房，第二代.砖瓦房，第三代.电梯房！
所谓“第四代绿色生态住房”，即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，它集合了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和空中别墅等众多建筑优势于一身，开创出了一种全新的“中国住房模式”，即层层有街巷，户户有庭院。
如果对这个概念做一个简单的表述，就是将高层住宅建筑别墅化与庭院化。
2017年，第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户，2018年，样板房正式对外开放。2019年1月24日，国家住房和城乡建设部相关人员对该项目进行考察，并提出了肯定的意见。
2021年中国工程标准化协会发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》。
至此第四代住宅走完了从概念到项目实施和政策认可的完整闭环。
2、市场反应
作为第四代住宅第一个落地的项目，成都“七一国际广场”项目在开盘之初就受到了客户的大力追捧，其新颖的产品概念，更好的户型舒适度和大面积的花园赠送使项目销售情况良好。全国各地大量慕名而来的同行和地方政府官员对项目进行考察，这也极大的提升项目的知名度，第四代住宅的概念开始被行业人员接受，为后期推广打下了舆论基础。
3、发展受挫
随着第四代住宅首个项目的成功，七一国际广场的项目开发公司期待借着这个东风向全国扩展，但是项目的进展却不顺利。首先是各地的政策并不支持此类型项目的开发，另外，过于超前的设计和不成熟的技术给成本与运营带来了巨大的压力。加之，在2020年之前，中国房地产还处于快速发展期，开发商正在高周转的快车道上狂飚，也没有精力在这类型项目进行深耕。第四代住宅在媒体上度过了一个喧嚣期后就慢慢归于平静。
4、政策调整期
从2020年开始，房地产进入下行期，在经历一个比较长时间销售不畅的情况下，各地政府出台相关救市政策，也对之前一些严厉的限制政策进行松绑。对于第四代住宅绿化庭院如形成的面积增加，政策也采取了适度接受的态度，这给第四代住宅的发展带了最重要的契机。
以南通市的相关政策为例：
实施方案规定：
（一）空中花园的累计水平投影面积均不计入容积率，但须计入建筑总面积；
（二）空中花园的水平投影面积不计入建筑密度；
（三）空中花园的绿化面积（含首层）不计入居住小区绿地率；
（四）空中花园的累计建筑面积不计入人防配建面积基数；
（五）空中花园的累计建筑面积不计入机动车、非机动车配建指标基数；
（六）空中花园的建筑面积不计入产权登记面积；
从以上的政策条款来看，限制第四代住宅发展的庭院面积的计算规则已经解决，至此，第四代住宅发展的迎来最重要的基础。
目前，从各地政策相关落地情况来看，很多的城市包括长沙、西安、南昌、济南和福州等一线省会城市已经在政策对第四代住宅进行了许可，开放政策的二线和三线城市的名单还要长。第四代住宅全面铺开只是时间问题了。
5、遍地开花
随着政策面的全面开放，落地的项目也越来越多。据统计，截止2024年1月份，已经有24个省份落地第四代住宅项目。
同时，很多的主流开发商进行第四代住宅的开发，提升了开发的水平。比如建发在福州、龙湖在西安、招商在西安和保利在长沙都进行了第四代住宅的开发与建设，这些落地项目的实践，大大加速了第四代住宅的进化历程，使用第四代住宅慢慢地从一个小众产品走向市场主流产品。
6、产品的优劣势
从理论到项目落地，第四代住宅经过了近8年的发展，项目的优缺点可以总结如下：
优点：
户型面积的拓展。由于有花园空间，同产证面积的户型使用面积提升15%以上。
提升空间多样性。由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。
立面更丰富。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，主要是其整齐划一的立面形式，使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富，更具体自然性，充满了生长的力量。
解决了人与人之间交互性：高层空间人与人之间的交互性比较差，缺乏基础的邻里交流。第四代住宅打破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的感觉。
劣势：
缺少统一的标准。第四代住宅一直缺乏官方统一的设计标准，这让开发商在借用此概念时鱼龙混杂，客户无法预知最后的建成情况。虽然有《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，但是这属于行业推荐标准，没有任何强制性，开发商可以按照自己的需求避重就轻。
建造成本偏高。由于第四代住宅立面比较复杂，进退关系比较多，这客观上会造成立面成本偏高，加上建筑面积会比普通住宅多15%，预计按销售面积增加成本20%左右。当售价没有溢价空间的时候，会给销售和成本带来比较大的压力。
后期维护困难。空中庭院的维护也一直是第四代住宅诟病的地方。高空庭院植物的维护时间长，费用高或者耗费精力。在北方寒冷地区，冬天时间比较长，绿色植物的维护会更加困难。
存着安全隐患。第四代住宅的安全隐患包括结构安全和消防安全。第四代住宅有大量的结构出挑，势必给结构的安全性带来影响，特别是在地震高烈度区域，安全隐患更大。
另外一个就是消防安全，大量植物位于室外，当发生火灾时，火势会随着植物的燃烧加大，从而带来不可估量的损失。
1、概念提出
浙江省政府于2019并正式出台《浙江省未来社区建设试点工作方案》，并对于未来社区进行了明确定义，即以人民美好生活向往为中心，以人本化、生态化、数字化为价值导向，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能基本单元。后来将这些理念升级成“一统三化九场景”即：坚持党建统领，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。
其中在完整社区创建过程中，设置了“513”场景系统，在满足五大标配场景的基础上，开展特色创业场景的建设及三大选配场景：
“5”个标配场景：邻里场景、教育场景、健康场景、服务场景、治理场景。
“1”个特色众创产业场景：创业场景。
“3”个选配场景：建筑场景、交通场景、低碳场景。
2019年，阿里云发布《未来社区数字化操作系统》白皮书，对未来社区进行技术支持。
从一开始，未来社区就有明确的概念，实施的细则以及政府政策的支持，这也为未来社区的快速发展奠定了基础。
2、项目发展
在政府主导以及开发商跟进的情况下，项目快速启动并获得了快速的发展。
2019年6月，未来社区快速启动项目24个；
2020年9月，未来社区第二批试点项目36个；
2021年5月，未来社区第三批项目90个；
2021年12月，未来社区第三批项目131个；
2022年5月。全面推广项目186个；
至2025年，浙江全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。
短短几年，浙江省未来社区的建设如雨后春笋般，快速发展，迅速成长。
随着第一批项目的陆续交付，良好的政府监管与优质的交付效果极大的提升了项目知名度，吸引了大批开发商进行未来社区的建设，大大加速了未来社区的发展进度。
3、政策跟进
为了快速推动未来社区的建设，浙江省住建厅风貌办作为主要负责部门，承担项目推动的主要责任。各地市也有相应的风貌办进行项目的细化与执行。
另外，各地政府也出台了一系列的政策，从制度层面保障项目的推进工作。
2021年11月，浙江省出台《浙江省城镇未来社区验收办法（试行）》；
2022年3月，宁波市出台《宁波市关于〈浙江省城镇未来社区验收办法（试行）〉数字化部分操作细则（1.0版）》；
2022年4月，杭州市出台《杭州市城镇未来社区验收办法（试行）》；
2023年7月，宁波市出台《宁波市城市更新未来社区（完整社区）验收办法（试行）》；
其他市县也陆续出台了一系列的政策，为未来社区的发展保驾护航。这些政策的出台保障项目的推进的基础。
4、项目现状
未来社区的建设主要是以软件为主，通过项目的运营达到社区与城市之间的相互融合。经过建设与运营，未来社区不再是一个个城市孤岛，变成了居民与城市之间相互融合的平台。
从成本投入来看，未来社区额外投放成本不高，主要利用现有的体系在现有软件上做适度的升级，避免了大量土建方面的投入。
下面就未来社区的申报，验收以及相关标准作简单说明（以杭州市 为例）：
1）什么是未来社区
3）以居民满意度作为指标
4）申报标准
5）验收标准
6）验收流程
从以上的信息可以看到，未来社区的建设的标准明晰、流程简单、可操作性强和注重后期运营，使很多的开发商积极投入此类项目的建设，直接形成了开发商与政府相互奔赴的积极局面。
5、评价指标详细表述
未来社区的核心技术是它的指标评价体系，这直接决定了项目的竞争力与生命力。按照《浙江省城镇未来社区验收办法（试行）》的相关规定，其评价指标详细表述如下：
从以上的指标体系来看，与第四代住宅相比，未来社区更加注重社区、平台、服务、软件和运营，对项目的长期发展更有利。
下面，我们就建设计标准、政策影响、实施范围、成本投入、营销卖点、推广难度、项目评定和后期运营对第四代住宅和未来社区进行对比。
从以上的对比信息来看，第四代住宅创新亮点明显、客户直接受益多、更容易快速推动产品销售，但是标准不统一，后期维护差。
未来社区标准清晰，流程简单，注重后期运营，成本投入也不大，有相对完整的实施细则，更有利于长期运营。
2、开发商的选择
在现有产品体系下，第四代住宅和未来社区都是未来很好的一个产品突破口。
在成本投入不大的情况下，两类产品都可以大大提升产品的品质，加强产品的竞争力。
从短期来看，每四代住宅噱头更足，更具营销卖点，客户也获得了更直接的利益，更有利于产品的销售。
从长期来看，未来社区更注重社区运营，标准统一，可实施性更强。更有利于形成自己的品牌，并且从根本上提升产品的舒适度。
开发商可以采取长短结合，采用第四代住宅+未来社区的形式，不失一种明智之举。
房地产行业的战略专家王志纲说：地产以“产品”为王的时代结束了，而是要以“内容”为王，从卖产品到卖内容，再到卖生活，包括养老、文旅、康养，包括高质量的生活。
在以后，纯粹的房地产开发已经越来越没有市场了。开发商将越来越关注人与建筑之间的连接，通过这种连接，打造一个完美的生活。
邻国日本房地产企业的转型经验，也许对我们有一定的启发。
泡沫经济结束后，日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务，围绕房屋的生命周期进行布局，目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等五大业务板块。不动产经营服务成为日本房企主要的营收来源。
从 2022 年的营收结构上看，日本市值前 10 大房企中，大部分房企的开发销售业务占比均未超过 30%。物业租赁和管理服 务成为日本房企主要来源，市值前 10 大房企中的六家的物业租赁及管理服务（包括物业管理、资产管理）营收占比均超过 50%，其中三菱地所的占比接近 90%，不动产的经营服务成为如今日本房企主要的营收来源。
从这个角度去看，未来社区或许才是开发商最重要的发展方向。
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