境外置业的“雷区“——辛苦奋斗国外买房，一朝离婚难分割

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国人最爱买房子，国内房子买够了，眼光放到境外，热点城市继续置业；导致美国、加拿大、香港等国家、地区的房价都被国人抬高了。置业真是刻在中国人骨子里、血液里的原始欲望，无法遏制。但是房子买多了，就会留下问题：如果夫妻离婚了，这全球多套房产如何分割？是在中国法院起诉一次性分割完毕，还是到各个国家挨个打境外离婚财产分割诉讼？

薛京律师发现，境外买房、离婚难分是越来越多的客户遇到的麻烦事。近日薛京律师接到了这样一个咨询：李女士和王先生2001年结婚。婚后，两人度过了一段很甜蜜的时光，02年生下了一名可爱的男孩。李女士属于事业型，在职场上不断奋斗，后来又抓住机会辞职创业，事业越做越大，家里的财富基本是她一手创造的。王先生从小家境优渥，没有什么太大的追求，结婚后主要寄情于旅游、摄影，和三两好友谈天说地、闲茶几杯。二人的儿子长到15岁打算大学去美国读书，李女士就带着儿子考察一圈美国学校，顺便以自己名义在美国波士顿买了二套房子，将来作为儿子留学、就业美国之用。随着儿子长大，二人交集越来越少，彼此无法理解对方的人生态度，最终人到中年，婚姻也走向终止。二人对财产分割无法达成一致协议，李女士只能诉诸法院，起诉离婚并分割夫妻共同财产——其中最麻烦的是境外二套房产的分割。

中国夫妻境外买房，离婚官司变成涉外诉讼

根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第178条的规定认定“涉外民事关系”包括民事关系的标的物在外国领域内的情形。也就是说，虽然李女士夫妻是中国国籍、居住在中国，但是二套房屋在境外，他们关于美国房屋的财产分割问题属于涉外民事关系，要根据我国的《涉外适用法》来确定适用中国还是美国实体法律进行判决。

根据《涉外民事关系法律适用法》（以下简称：《涉外适用法》）第二十四条规定，夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。

由于李女士双方均经常居住在中国（根据国际私法上各国的准据法，一般“经常居住”标准优先于“国籍”标准），所以似乎美国房屋的分割应当适用中国实体法律，作为夫妻共同财产予以分割。本案的实际情况大概如何，我们看以下分析。

中国法院有可能以国外财产无法查明的理由，做出不予处理的裁决

在离婚诉讼中，要分割某个财产，需要对于财产的真实性及是否属于共同财产进行举证。开篇案例中，王先生知道美国房产的存在，但是无法提供具体坐落、门牌号码，更无法提供权属证明。对于这个无法查明是否存在的房屋，中国法院当然不会浪费司法资源去调查。而且，即使王先生能够提供房屋权属证明，根据《民诉证据若干规定》第十一条规定，在国外形成的证据要用于国内机构的，必须经过公证或者进行公证后再予以认证，形成于港澳台的，要履行证明手续。所以，王先生举证还有一个额外的负担，就是境外房屋证据还要中国驻当地领事馆进行公证或认证，中国法院才能采信。

如果王先生提供的证据无法证明外国房产的存在或无法证明属于夫妻共同财产的（包括出资来源等），则要承担不利的判决结果。具体参考判例如下：

判例一：(2014)浦民一(民)初字第24750号

案情：原告叶某起诉被告徐某离婚后财产分割，主张分割夫妻共同财产，由被告徐某支付其一半折价款，本案中涉及美国房产一套。庭审中法院调取了原被告在调解离婚一案中提交的关于美国房产的外文材料复印件。本案法院认为：原被告就双方所称的美国房产未提供任何证据予以证明，也未根据法律的规定提供相应的翻译件，本院无法确定该外文材料的内容及真实性，本案中对原、被告所称的美国房产不作处理，如确有证据证明该美国房产确实存在，可由相关方根据相关的法律规定确定由何国法院管辖，另案诉讼解决。

可见，对于国内离婚诉请分割境外房产，第一道关就是能否证明境外房屋属于夫妻共同财产，包括证明所有权登记、证明出资来源等，法院有可能对于无法判断真伪的证据，做出“对国外的财产无法查明，不予处理”的裁决。如果这样，双方要么搁置这个房产争议，要么去国外发起诉讼，成本非常高昂。而且在这个过程中，持有房产一方有可能利用当地法律与中国法律不同的空间，趁机处置房产，转移房款。在我们代理的案件中，这种风险案例越来越多。

中国法院有可能会以不动产适用所在地国家法律为由，做出不予处理的裁决

李女士和王先生的离婚案件之所以有涉外因素，就是因为双方婚后购得境外的房产。在各国涉及境外不动产离婚分割问题，一般规定适用房屋所在国家的实体法律来判断是否属于夫妻共同财产。比如，我国《涉外适用法》第三十六条规定，不动产物权，应适用不动产所在地法律。也就是说，虽然双方是中国人，居住在中国，离婚起诉也在中国法院，但是由于处理的是境外房产，所以应当根据美国法律来判断房产是否属于夫妻共同财产并按照美国法律予以分割。我们都知道，美国有联邦法律和州法律之分，又属于英美法系，法院审案具有援引先例的传统。让中国法官去判断适用联邦法律还是州法律，去在浩如烟海的该国判例中去抽象审判该类案件的美国法律司法原则，非常不现实。所以，对于境外房产的分割请求，中国法院有可能会以属于境外不动产、适用境外法律为由，做出不予处理的裁决。具体参考判例如下：

判例二：(2011)丽青温民初字第15号

案情：原告程某某起诉被告邹甲离婚，被告邹甲在答辩中称在意大利以86000欧元购买的住房系夫妻共同财产，目前价值为100000欧元，主张原告一次性补偿其50000欧元，房屋所有权归原告所有。并提供了房产证复印件及认证材料。

本案法院认为：对于被告邹某提供的房屋产权证据，法院认为其形成于国外，经过使领馆认证，形式、来源合法，法院予以认定。但是对于该房产的分割法院认为：“被告要求分割在意大利购置的房产，因诉争房产系国外不动产，根据《涉外适用法》第三十六条之规定，不动产物权，应适用不动产所在地法律，故本案不予处理。”

《涉外适用法》“二十四条”与“三十六条”的选择适用

通过分析以上案例，对于即使证明了真实性的境外房产，中国法院一般也会以法律关系涉及境外不动产，无法查明境外法律为由不予处理。这种情况，法院着眼点是分割标的——境外房产，所以适用的法律依据是《涉外适用法》第三十六条的规定，即不动产物权，应适用不动产所在地法律。但是，如果法院的着眼点是法律关系的主体——在中国境内经常居住的离婚双方，有可能审判结果是不同的。具体参考判例如下：

判例三：(2013)佛中法民一终字第576号

案情：2007年2月12日吴某锋作为购买人在澳门签订《承诺买卖合约》购买位于澳门的诉争房屋，并在此合约上记载其为已婚，妻子是刘某红。澳门物业登记局对涉案房屋2007年3月12日登记，记录显示产权人吴某锋。双方在2007年5月16日登记结婚。现二人离婚，刘某红认为根据澳门的法律规定，按照其购买方式，澳门房屋应为夫妻共同财产，主张分割。

本案一审法院根据《涉外适用法》第三十六条之规定，认为不动产物权，适用不动产所在地法律，而不予处理。而二审法院认为一审法院的法律适用错误，改判适用《涉外适用法》第二十四条，认为对诉争房产的处理仍适用我国法律。最终法院通过对事实的认定，依据我国法律处理的结果是诉争房屋为刘某锋婚前个人财产，不属于夫妻共同财产。

可见，一审法院按照主流的做法，对于澳门的房产不予处理，留待当事人去协商解决或到境外起诉解决。但是，二审法院认为应当适用《涉外适用法》第二十四条：“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；……”本案中，双方共同经常居住地是中国，所以适用中国法律。该房屋在双方结婚前由男方购得，女方无法证明自己实际有出资，所以根据中国法律应当属于男方婚前个人财产，不得分割。

分析一审判决，它做出了不予处理的判决，并没有实际解决双方的争议；如果双方诉诸澳门，男方有可能面临不同于内地法律的夫妻财产制度，受到不利的境外判决。所以，二审法院根据购房的时间与出资实际情况，没有维持一审不予处理的判决，而是根据《涉外适用法》二十四条（属于国际私法的冲突法规范）指向了中国的实体法律规定（属于国际私法的准据法规范））——中国《婚姻法》规定，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产。从而平衡双方的利益，实现实体的公平。

即使中国法律做出判决，境外执行也是难题

如果中国与某一个国家并未缔结或共同参加关于相互承认和执行法院判决的国际条约，在不具有互惠关系的情况下，中国法院通常不予承认、执行相关外国法院判决，反之亦然。也就是说，类似李女士与王先生这种境外房产分割之诉中，即使中国法院判决中对于境外房产进行了分割，如果二个国家没有相互承认和执行法院判决的国际条约，该判决在国外被承认和执行，也非常困难。

随着中国人在海外投资置产越来越多，必然导致国内判决会涉及到国外资产的分割问题，无论是离婚、继承还是债务人财产的执行。我们代理了很多的涉外诉讼，发现由于中国和很多发达国家并没有双边相互承认和执行法院判决的条约，使得即使国内获得了境外房产分割胜诉判决，到国外去申请执行也缺乏畅通渠道，只能一案推动，具有不确定性。目前大成团队已经成功代理了多起中国法院判决在加拿大的执行案件，但是其他国家尚未有更多的先例。

所以，国内法院对于夫妻双方在境外房产的离婚分割请求，一般不做处理，因为即使判决了，执行现状也是不容乐观。对于众多境外买房的夫妻，如果未来面临分手，如何处理境外房产的分割问题，是很多家庭面临的尴尬与风险。作为代理了多起涉外婚姻家事的专业律师，薛京律师给出如下建议：

1、对于境外房产的归属，建议预先有夫妻财产约定，约定明确财产的归属，以免婚变时由于涉外离婚案件适用法律的复杂性，导致结果的不确定性。

2、如果不能在实体上约定归属，双方可以协商书面约定发生争议时适用哪一个国家法律，对于夫妻财产的分割，一般国家允许当事人选择适用某一个国家的法律，当然要和本案有基本的连接点。

3、如果事先没有上述约定，建议离婚时尽量协商解决，避免一对中国夫妻的离婚诉讼打成跨国案件、耗时持久、费用高昂、结果不确定。

4、建议境外资产配置最初就可以考虑装入境外信托、境外投资公司，在置业同时就筹划妥当，保证离婚时不会影响房产类财富的规划与安排。

总之，对于爱买房子的中国人，在境外买买买的时候，先要了解未来的风险，把海外置业和财富风险预防同时筹划，不要等到分手时再发现不知不觉间埋下了难以排解的雷区。

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