5月1日施行！北京物业新条例，条条与业主都相关

《北京市物业管理办法》出台十年后，北京市又诞生一部事关物业管理的重磅法规——《北京市物业管理条例》，并将于5月1日起正式施行。前期物业费谁买单、业主大会如何成立、电梯故障谁管修、停车位先给谁……共104条、8个部分的条例，条条都是为了推动业主自治管理。

住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。如何推动业主自治管理？除了国务院于2003年公布实施的《物业管理条例》外，10年来，《北京市物业管理办法》一直是指导物业实践的纲领。

“然而，随着经济社会的发展，以及居民对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。”北京市住建委相关负责人谈到，近年来，12345市民热线反映的物业服务类投诉较多，比如物业服务水平低的问题，管道老化堵塞的问题，电梯维修不及时的问题。这些投诉，一方面反映出以物业服务为基础的社会治理架构有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市场运行、公共服务和社区治理等多重属性的物业服务的定位和作用。另一方面，也反映出当前的物业服务、管理理念和制度措施已不能完全适应现阶段的公众要求和社会治理需求。

也因此，奔着问题去，用立法破解现实难题，成为《北京市物业管理条例》的出发点。

从内容上看，《北京市物业管理条例》共104条，主要分为总则，物业管理区域，前期物业，业主、业主组织和物业管理委员会，物业服务，物业的使用和维护，法律责任和附则8个部分。

许多人曾问记者，哪部分需要咱业主仔细读？说实话，每一部分都挺重要。

比如，物业管理区域章节，主要说的是物业管理区域划分的原则，对新建和已有项目如何进行差别化处理。一个社区管得好不好，前提是得先划好治理单元。分期开发、30万平方米的超大社区，500户共用某处中央花园还是1000户共用某处中央花园，这是物业管理区域划分要明确的事儿，也是事关业主生活质量的事儿。

再比如，物业服务章节，主要规定了对物业服务企业履约尽职的管理。业主缴纳的物业费每年都花在哪儿、小区电梯的维保单位是谁、停车位租满了没……这些内容的定期公示就是物业企业要尽到的职责之一。

当然，条例也提出许多首次。

比如，条例首次明确，建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订最长不超过二年的前期物业服务合同，而自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

针对无法成立业主大会，或者虽然成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区，条例创新性提出，可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建临时性质的物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。

法官解读：物业管理委员会是权利保障最佳过渡

北京市石景山区人民法院法官说，此前，业主对物业服务不满意、想要更换物业公司时，可谓困难重重，新老物业交接难引发的矛盾不在少数。耗时费力，却无法成立业主大会或者选出业主委员会时该怎么办？

《条例》为广大业主提供了一个解决的办法：成立物业管理委员会，这也是此次修订的一大亮点。

根据《条例》规定，组建物业管理委员会主要是为了组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：一是不具备成立业主大会条件；二是具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立的；三是业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。这一举措可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅产生物业管理混乱问题。

虽然物业管理委员会看似是业主大会或业主委员会不能产生时的一个“替代品”，但我们必须明确它们之间的差别，才能更好地维护业主自身的权益。

首先是成立条件不同。

业主大会是在一个物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的情况下，经由5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位，向街道办事处、乡镇人民政府提出申请，经过街道办事处、乡镇人民政府审核并指导筹备组组织召开；

业主委员会是业主大会选举产生、代表业主执行业主大会决定的组织，其成立体现了小区居民的自治管理意识；

物业管理委员会则是在业主大会或者业主委员会不能成立时产生，由街道办事处、乡镇人民政府负责组建的。成立条件不同决定着三者性质存在根本上的差异。

二是人员组成不同。根据《条例》规定，业主大会或者业主委员会是由一个物业管理区域内的业主组成，本质上是一种自治组织；而物业管理委员会是由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数共同组成，只不过要求业主代表不少于物业管理委员会委员人数的一半。

物业管理委员会人员的结构组成决定着它无法真正成为业主权益的“发声器”，它所做出的决定无法像业主大会和业主委员会一样，代表小区大多数业主的利益诉求。因此，《条例》第五十六条虽然规定物业管理委员会可以履行业主大会、业主委员会的职责，但在未来司法实践中，物业管理委员会做出的决定能否代表业主的“共同意志”，能否在涉及建筑物共有部分的相关权利纠纷中拥有诉讼主体资格，尚需进一步完善。

三是工作职责不同。

根据《条例》规定，业主大会履行决定制定或者修改管理规约，业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人员或者不再接受事实服务等十项职责；

业主委员会履行召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况、代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接等12项职责；

物业管理委员会作为临时机构，主要职责是组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，且一般任期不超过三年。

这就明确了物业管理委员会只是成立业主大会或者业主委员会的一个“过渡品”，而非“替代品”，立法仍然采取鼓励支持成立业主大会或者业委会的态度，以更好地保护业主的合法权益。

北京日报客户端记者 赵莹莹、袁京

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监制：王军华

编辑：李怡

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