刚刚，全国人大代表就粤港澳大湾区表态！投资必须关注这两点！

来源：深圳地产号综合自禾略、深圳梦，国际在线

编者按

近日，来自香港和澳门的全国人大代表在十三届全国人大一次会议“代表通道”接受采访时表示，支持粤港澳大湾区的建设。他们认为，粤港澳大湾区的建设对于推进香港、澳门全面融入国家的发展大局具有里程碑式的意义，大湾区发展前景广阔。

全国人大代表、南旋集团主席兼行政总裁、香港工商总会主席王庭聪说，他很赞成在粤港澳地区建设大湾区，“选择在粤港澳打造大湾区，是非常适合的。因为它的地方很大，人才很多，国际视野宽广，各方面的资源也非常充足，在交通方面，海陆空的基础设施都非常成熟，所以我感觉选在粤港澳（建设大湾区）是非常好的。”

王庭聪说，国家对于粤港澳大湾区建设的支持力度非常大，他们因此对于粤港澳大湾区的前景更有信心了。对于粤港澳大湾区的建设，王庭聪还提出了具体的建议。他说，希望把港澳同胞的回乡证和内地居民的身份证连在一起，方便港澳同胞在广东工作和创业；希望能在税务方面简化计算方法，方便投资者；希望邀请国际知名大学到大湾区办学，建立大学城，培养更多的人才。

粤港澳大湾区日益受到大家的关注，对于房地产而言，开发商早早嗅到这里的楼市“价值”，已纷纷布局进驻湾区各大城市。粤港澳大湾区值不值得投资呢？

投资粤港澳大湾区，最重要的两点——

1、大湾区城市群
（1）网状分工结构，需要重估土地、物业的价值
（2）随着产业升级转型，人口质量和收入不断提高，改善型置业需求或将井喷

2、非湾区城市群
（1）城市加速升级，政府加大基础建设力度
（2）人地关系紧张的城市，市场或将迎来量价齐涨

搞“粤港澳大湾区”肯定有机会，但如果拿地成本太高，面临一定的风险。

1人口大省，不患寡而患不均

广东，不折不扣的人口大省，1.12亿的常住人口，相当于一个日本（1.27亿）

广东省整体建设，侧重在大湾区第一圈层，广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海，人造地表总和占全省50.3%，毫不夸张的说，这6个城市代表了半个广东。

人造地表：有人类建筑的地表

然而，“半个广东”只装了43.7%的人，直接导致广东省“最拥挤”的城市，不是深圳、不是广州，是河源……

地均人口密度=2016年常住人口/人造地表

这里说的“拥挤”，是指人均用地关系紧张

事实上，河源的人地关系紧张，不是因为人太多，而是地太少，城市建设极度匮乏。

2016年河源常住人口已经有深圳的1/4，但人造地表仅是深圳的1/10。

在这一波“粤港澳大湾区”的浪潮下，这些“挤”在河源、清远、茂名、湛江的人，不是走出去建设城市，而是需要留下来建设家乡。毕竟像深圳这种地方，已经没多少地可以建设开发……

深圳在发展只能移山填海了？？

广东省人口之大，既是一大优势，也是一大风险。可以集中力量办大事，同时，也会导致地区发展差距进一步拉大。在这个节点，提出“粤港澳大湾区”，对区域经济固然有提升作用，但对区域稳定而言，却像埋下了一颗地雷。

可能会出现局部过热，从而导致泡沫横生。就像2015的时候，连保洁阿姨都知道要去炒股，整个股市都陷入一种非理性的状态。

2粤港澳大湾区，1+1＞2，3×3＞9

不同于“京津冀”都市圈，没有第二梯队。城市群的发展依赖两极（北京、天津）

北京、天津非常强，河北的城市都非常弱，总的来说，局部之和大于整体。人们只能选去北京，或者天津。所以才提出了“雄安新区”，打算再造一极。

有着众多光环加身的粤港澳大湾区，本身就是底气十足。

粤港澳大湾区由珠三角9个城市、香港和澳门组成，据公开资料显示，大湾区总人口超过6600万人，面积5.6万多平方公里，G D P约1.3万亿美元，媲美旧金山、纽约、东京等成熟的世界级湾区，并有望成为全球经济总量最大的湾区。

另外大湾区的产业体系本就比较完善，珠三角城市群的的实业产业基础加上港澳地区的金融产业优势，尤其是外贸和外资都有很好的基础，为未来的经济腾飞插上了豪华版超大翅膀。

珠三角地区，城市间的差距不算大，城市群的发展更讲究分工协助。

深圳、广州稍微领先，珠海、佛山、中山、东莞也各具特色。

值得关注的是，早在去年《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》规划会议上，中国城市规划设计研究院深圳分院总规划师罗彦先生表示：粤港澳大湾区是深圳最直接的区域协调的平台，要参照国际大都市发展经验，基本上在50公里范围内配置深圳作为都市圈核心城市所应有的资源，在产业、居住等方面实现区域共建，实现网络化发展。

以深圳福田中心区为原点，50公里为半径，区域可全面覆盖香港、惠州、东莞、广州、中山、珠海等区域，而这部分区域，就将是未来深圳大都市圈核心所在。

深圳50公里核心都市圈（图片来源：深圳梦）

结合两会期间，国务院提的“粤港澳大湾区”，和领导说的“逆城镇化发展”，广东省今年的建设重点，不仅是大湾区，还有非湾区的城市群。

在交通方面，粤港澳大湾区两岸将形成闭环式交通网络、珠江东西两岸联系加强。

粤港澳大湾区各大城市2015-2017年商品房成交供求价走势

以上图表可以看到，粤港澳大湾区各大城市从2015年到2017年，整体房价是呈上升趋势，其中东莞、惠州、珠海、中山、肇庆涨幅较大。

在产业发展方面，粤港澳大湾区，抓产业升级转型。今年三大目标——

世界级科技创新产业平台

以深圳、广州为第一梯队推进

根据就业人口、区位商、区位商差综合计算而得

世界级金融重镇

联手香港，深圳、广州共同发力

世界级商贸中心

非大湾区的城市群，抓基础建设发展。以河源为例，尽管是多山城市，现有人造地表仅占全市面积1%。为了解决人地关系矛盾——

（1）人地关系降到第二圈水平

城市建设面积=308/1.21=254平方公里

新增城市面积=254-155=98平方公里

（2）新增住宅面积

假设60%的新增面积用于住宅开发，容积率按2计算

新增住宅面积=98*0.8*2=1.19亿㎡

（3）河源城市房地产开发任务

河源房价按6500元/㎡

新增市场规模=1.19亿*6500=7704亿

3由此带来的投资机会——

1、湾区城市群，在于土地价值的重估，商办物业的新解读，人口质量提高带来的改善置业井喷。

2、非湾区城市群，城市扩张带来的住房升级机会，市场规模也相当可观。尤其是人地关系紧张的城市，首先迎来量价齐涨的春天。

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粤港澳大湾区是指由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群 ，与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区并肩的世界四大湾区之一，国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。