超额抵押能否办理不动产登记？

超额抵押是指抵押人以同一抵押物为一个或几个债权设定抵押时，这些抵押所担保债权大于抵押物价值的情形。《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”，明确禁止了超额抵押，但该条的合理性一直受到质疑：

第一，抵押物的价值是变动不居的，要求抵押物价值一直大于等于债权数额，必然要求对抵押物进行持续的价值评估，加大了交易成本，不利于市场经济的发展。

第二，抵押登记是对债权人之债权的一种保障，从这个角度来说，即使抵押物价值未达到债权数额也可以在一定程度上保障债权人的债权，而立法禁止这样的抵押，实质上是损害而非保护了债权人的利益。

基于《担保法》第三十五条的弊端，《物权法》第十三条做出了修正“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估”。虽然《物权法》第十三条并未直接允许超额抵押，但取消了强制评估，抵押物价值的认定权利就交给了当事人，债权人只要将抵押物价值认可到债权数额以上，就可以曲线实现超额抵押。但《担保法》第三十五条并未废止，作为登记机构，在形式上仍应遵循“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的规定，如果当事人提供的材料显示债权人认可的抵押物价值低于债权数额，登记机构不应办理登记。

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