炒房团的带头大哥

作者 | 仉泽翔

炒房需要带头大哥。

01

大哥的信徒

2016年，一位叫做黄晓婷的女士在上海多个楼盘签下至少6份二手房交易的定金合同。她仅付给每位房东5万元-10万元不等的定金，却签下了一份权益相当不平等的合同。

在合同中明确写着，买家超过600天不付款，卖家才可以单方面解除合同。在买家不付款的600天内，每天的仅有万分之0.3的违约金，以一套房总价500万元来算，每天才赔给房东150元，600天的违约金总共还不到10万块钱。

最后两点也是最“丧权辱国”的两点分别是，合同签订后，买家可以找别人来买这套房，而卖家如果想卖给别人，却要自行承担20%的违约金，以每套房500万元来算，仅卖家要承担的违约金就超过百万。

也就是说，黄晓婷仅用不到20万元的成本就套牢了总价值数千万元的房子，和多位不明就里的房东。在强卖方市场的上海二手房市场，此举堪称神来之笔，说是房地产界的《辛丑条约》也不为过。

那些被黄晓婷套住的大多是上了些岁数的女房东，房子也大多是150平以上的大户型。在房价日新月异的2016年上海，待到她把这些房子吐出来时，几乎每套房的总价都翻了将近一倍。例如，一位受害者的房子，签合同时的总价是858万元，而到2017年，已经涨过1400万元。

黄晓婷的神操作并不是她自己的创意，只不过是把她房地产BBS“水库论坛”上学到的“ABC单”的伎俩运用到实操当中。

水库论坛。图片源于论坛

所谓“ABC单”是指，房东是角色是A，炒房客角色为B，真实买方角色为C。B以低于市价的价格拿下房子后，迟迟不予网签，直到找到C之后，稍微抬高价格，让C和A进行网签，B再从中攫取差价。

此举利润高，周期短，炒房客可以在几个月的时间赚取200%的利润，更有优势的是它根本不会受到调控措施影响，不限购不限贷。在整个过程中，交易中心根本不会发现B的存在。

这也不是万全之策，对炒房客来说，最大的风险在于，要在合同周期内找到价格足够有优势的房子让接盘侠接稳。如果没有接盘侠当最后一个傻帽，炒房客将会损失掉定金。

这种招数最早出现在于香港，后来在海南地产泡沫中也出现过，最终在内地二手房楼市当中被发扬光大，而将这一招数推广的正是水库论坛和它的创始人，人称“欧神”的欧成效。

欧成效在21世纪初，以“不要再赌博，立刻就买房”的口号扬名于上海滩。随着水库论坛的壮大，欧成效的业务也扩展到全国各地，成为楼市的坚定看多者，奥派经济学在楼市的代言人，地产炒家们的带头大哥。他和他创建的理论体系正在影响着每一位想要依赖房地产摆脱阶级固化的投资客们。

当信徒靠炒房攫取到足够多的财富时，欧成效也就成为了神。每当他出现在演讲现场时，千人会场通常座无虚席，消防通道上也都站着密密麻麻的人群。当串场短片的音乐行进尾声，欧成效走上舞台，背后的LED屏幕上打着“欧十亿”“水库论坛创始人”“楼市神话”之类的字眼。

这是典型的“欧神”式出场。在水库论坛及其衍生的各种社群中，“欧神文集”也被奉为圭臬，在信徒中倒卖。

2017年，知识付费方兴未艾，BBS形势衰微。赶时髦的欧成效开通了自己的知识付费渠道。年费5000元、当时还没有改名知识星球的小密圈，在没有推广的情况下，一夜之间帮他净赚100万元。

02

土味奥派经济学

欧成效当然不甘心只为信徒提供方法论，亲自下场为区域楼市摇旗呐喊也时有发生。

2018年，欧成效西进重庆，高呼卖掉上海1套房，去重庆买10套；卖掉上海10套房，可以去重庆买一栋楼。顺着欧成效的手指，水库大军挥师重庆，大笔资金涌入让曾是西南房价洼地的重庆，不少楼盘的价格出现跳涨现象。

重庆之后，欧成效的另一个目标是沈阳，他在水库论坛连续撰文，声称沈阳房价将有50%-100%的涨幅。

水库网友在沈阳复制了重庆的疯狂，不过欧成效在沈阳却遭遇了口碑的翻车。信徒们赶到沈阳才发现，等待他们的不是房价低谷的疯狂抄底，而是欧成效早已磨好的镰刀。

欧成效将信徒们购房的过程外包给了水库论坛的管理员乐墨。想要买房的水库网友要先付5000元，加入欧成效的小密圈，再花1999元，进入乐墨的团购选房群。信徒每买下一套房子，要交10000-30000不等的团购费给乐墨。由于信息不对称，欧成效和乐墨还和开发商勾结，单价抬高1000卖给粉丝。

经过受害者计算，每卖一套房，欧成效与乐墨要赚走将近20多万元。当受害粉丝在群里提出质疑，则被无情地踢出了群聊。

最终，沈阳房价并未听从欧成效的喊话如期上涨，一头扎进去买房的信徒们被死死的套住。而乐墨却得意洋洋地在水库论坛晒出自己的支付宝流水，一年内进账过亿。

乐墨都能年入过亿，欧成效有能从中赚到多少钱可想而知。带头炒房二十年，欧成效究竟赚了一直是个谜团。

直到2018年，欧成效在北京金宝汇的生日宴会上突然宣布，与结婚20年的妻子离婚。在随后发表的离婚宣言中，大家才知道，欧成效在京沪两地共有35套房子，共计6300平米，还有4500万元的房贷存量，而手中的现金仅有1000万元。

常年利用杠杆高举高打，让欧成效背着巨额贷款，手中只攥着一摞房产证。这也难怪离婚时，他在小密圈中高喊，“整个金宝汇只有她（欧成效妻子）一个人不尊重我。”

欧成效。图片源于网络

要理解欧成效的理论，首先需要对奥地利经济学派有一个清楚地认知。这个中国民间经济学家挚爱的经济学派，否定数学在经济学中的作用，主张一种坚持方法论的个人主义经济学逻辑，要求充分发挥市场的作用，减少监管介入，强调主观价值论。即一件东西要有价值，除有效用之外，还必须“稀少”，数量有限，以致它的得、失成为物主快乐或痛苦所必不可少的条件。

作为近代资产阶级经济学边际效用学派中最主要的一个学派，奥地利学派广受中国民间经济学者的喜爱，可能正是由于其中一些极端方法论主张。

就欧成效而言，他将这一理论搬到楼市，在实践中练成了一种极为高明的资金腾挪术。所有的出发点，都是为了“构建以房贷为中心的资产组合包”，通过买房提高自身负债率，负债率越高越有机会跑赢全社会大盘。

为了实现这一目的，欧成效在所著《楼市秘籍》一书中，将炒房拆解为67个步骤，整体理顺下来，就是三招：其一信用卡无线循环套现、其二养好银行流水，争取从银行手中获得更多的低成本资金、其三假离婚和多重身份，目的是房产代持和破除限购障碍。

带头大哥的行径尚且游走于法律边缘，其追随者更加无所不用其极，形成了某种形式的供需平衡。

在水库论坛上，你甚至可以找到养POS机的、打房产官司的、搞看房团接待的、办理流水证明的、卖炒楼秘籍的、玩P2P资金盘的……最终目的是是没有购房资格者可以避开限购，在大城市拥有一套属于自己的房产。为了实现理论的闭环，欧成效甚至亲自设计了一套P2P代持系统，为信徒筹措资金。

这些学到欧成效理论的炒房客们，从上海出发最终将走入历史的大江大河当中，成为无数个黄晓婷。

03

北水库，南雅房

2018年是深圳特区成立40周年，狮子山下暗流涌动，深圳湾中风云际会。在特殊的历史时期，每一个深圳人或者正在深圳的人都在期待着，是否有最新的大礼包能砸在这个小渔村身上。

2018年3月，欧成效南下深圳，在一家地产商的堂会上，与深圳本地房产意见领袖，“尚舒房”主理人大白展开了一场关于地产走势的辩论。

辩论的内容毋庸多言，两人翻来覆去都是如信仰茅台一样看好深圳，个中内容将深圳换成北京、上海、杭州也不违和。只不过欧成效对涨幅的预期更激进，他认为深圳马上将进入人均年薪100万的时代，房价将会狠狠地涨，一个字买就完了。大白更偏向保守，他认为深圳市场的启动并不是新一轮行情的开始，而是上一轮的红利期的兑现和结束。

两种不同观点，代表着两种不同的炒房流派。欧成效和水库论坛强调大面积低单价，注重成本，强调资金流动性和高杠杆。大白代表的则是深圳本地炒房客的稳准狠，而这一套逻辑在深圳被称为“雅房”。两人的对话，实则是一南一北两套炒房逻辑的碰撞。

与奉欧成效为精神领袖的水库论坛截然不同的是，雅房的组织解构更加松散，成员也并非是需要信用卡套现才能买房的草根，而是诸多有着自己独到、成熟投资经验的有产阶级，对投资有自己的思考，现金流稳健。所以，严格来说，雅房是一群有很多房子的人的集合。

据传言，想要加入雅房组织的社群需要提交房产的套数，收入，贷款，特长，交易记录，还有一篇投资方面的心得，最后，几位高级别管理员要审核方能入会。

就像欧成效之于水库论坛，雅房领袖貔貅陈和香港地产大亨、纪惠集团总裁汤文亮，对这一团体的影响也是极大。

关于貔貅陈，能找到的资料不多，他的发迹轨迹也只是在雅房中人之间口口相传。传说他曾因股灾破产，又做气球生意翻身，最终一头扎进房地产，靠鸡生蛋、蛋生鸡的模式，将资产版图逐步扩大。因崇尚只进不出，被人称为貔貅。

关于楼市投资，貔貅陈也有自己的见解，他把自己的三板斧编成一句顺口溜：复利模式房滚房，劏（tang）房切屋为亩产，只买不卖租为王。

所谓复利式滚房就是将上一个房子当作老母鸡，然后将其中的收益，投入买下一套房子，逐步滚雪球，最终形成惊人的复利效应。而如何让老母鸡生蛋，学问就在这个“劏”。所谓劏房是指通过分割改造，凤姐变冰冰，提升房子出租时的单价，进而提升物业价值。

这条思路的优势在于现金流非常好，每月进项稳定。深圳留存的许多小产权房，在雅房的操作下，快则5年，慢则10年，就可收回全部成本。

炒房。来源：视觉中国

从手段上来看，雅房的技术手段受一河之隔的香港影响极大，崇尚稳健投资，抵抗场波动。

作为雅房的理论导师，香港人汤文亮曾撰文“通胀，苛政那样猛于虎”，文中提到，“抵抗通胀的有力武器，就是市民的家园”，和欧成效那句“不要再赌博，赶紧去买房”不谋而合。

综合市场变化，汤文亮将貔貅陈的三板斧进行了迭代。其中最为经典的操作就是逢三退一。即在市场亢奋时作好市场调整的准备，如果你持有三个物业，就卖掉潜力最差的一个，保持现金实力静待更好的物业投资的机会，进而优化物业组合。

从实践理论上可以看出，雅房所追求的是如何靠房产实现收益的最大化，而欧成效的水库论坛则与之截然不同，他所追求的是如何规避限购政策，再通过高杠杆获取低成本资金，进而将资产规模扩大。

两种截然不同的炒房逻辑在深圳发生碰撞的结果，便是一株株奇葩在这座城市中冉冉升起。

04

奇葩盛开于深圳

人口迁徙带动着社会解构的变迁。进入21世纪以来，外出务工的农民工、从家乡远赴一二线城市经商的商人，通过高考离开故土的大学生，都在参与整个社会的深层次变动。春运，由此成为人类历史上最大规模的人口流动。

在大范围的人口流动中，城镇化得到了长足的促进。全国人口都有机会涌入特大型城市，省会城市吸引着全省各地的大学生、失地农民和城镇人口，四五线城市依靠更好的医疗、教育资源吸引着农村人口迁徙置业。

前所未有的大变革由此开启，波澜壮阔的万亿房地产市场也面向全国敞开。万科、碧桂园、融创、龙湖，恒大，一家家年销千亿的地产商背后，是一个又一个靠买房致富的故事。

一线城市的规模不可能无限制扩大。2013年，中央城镇化工作会议结束后，大型城市落户开始收紧，建设用地开始受到控制，所有的目标向着“严格控制特大城市人口规模”而努力。

但这一切似乎对深圳毫无作用。深圳并未收紧落户，反而因户籍人口少而鼓励入户，“来了就是深圳人”的口号喊了一年又一年。从小渔村发展而来的深圳，因为城市规模的不断扩大，人口的逐渐膨胀，也并未收紧土地供给。最重要的是，腾讯、华为等本土创新型企业的兴起，意味着，这座城市开始虹吸来自全世界的高端人才，城市的竞争力没有因人口的扩大而停滞。

种种因素叠加，让深圳的房价缓步上升，普通人靠房价实现财富升级，成为了可能。奇葩的肆意生长拥有了自己的土壤，万人摇号、众筹买房、房产代持，天价茶水费。深圳，见证着中国房地产市场的每一次创新。

而这些奇葩的集大成者是深房理：深圳、房子、道理。

深圳夜景。来源：视觉中国

本名李雪峰的深房理，原本是一位深圳梦的代表人物。从绘图员做起，后来自己开设计和餐饮公司。到30岁出头的时候，他每月最高收入已经能达到6万元。四万亿放水中，他买了深圳的第一套房子，首付仅仅是他一个月的收入。

从此，李雪峰开始赚到钱就买房。这时候，他的操作还是深圳雅房只进不出的手段。但是年轻时度过的奥派经济学书籍，让他开始尝试着用经济学原理去推演现实中遇到的许多问题。

从李雪峰到深房理的华丽转身，是欧成效式的土味奥派经济学在深圳的本土化升级。从一个人变成一支队伍的深房理，开始为会员提供全流程的购房服务建议，包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后，抽成的中间商越多。“深房理”入会费为12780元，交了钱便有工作人员开始在线指导买房。

2020年11月，深房理举办了第一届线下聚会，上千人从全国各地赶来深圳参会。在这场被李雪峰称为“千人人均千万”的盛会上，李雪峰团队给会员们发放了深房理的勋章和一本《投资通识》。

李雪峰成为深圳的欧成效，开始著书立说，开宗立派。通过所谓的“去中心化房地产交易所”，这位“深圳欧成效”再次摇身一变成为了“深圳李笑来”，带领信徒们走上了通往财富自由之路。

只不过，随着深圳二手房指导价的出台，调控政策的逐步升级，深房理这条财富自由之路，正在越走越窄，直到没路走。

2020年9月，在欧成效离婚一年半之后，水库论坛被全网封号。在此之前，他已经转战柬埔寨，但是“卖掉深圳房子转投柬埔寨”这种策略，当然没什么人敢相信。而深房理则在今年4月，引来了多个部门的联合调查。只有相对温和的雅房一派，依旧过着低调滋润的日子。

——本文转载自全现在旗下公众号：20社——