新加坡大众私宅尺价2000元、EC尺价1300元近峰值？利率上扬是最好降温措
曲水伦庭17日开盘第一天卖出500多个单位。（海峡时报）
太太最近换工作，我们各自的办公处离住家都远，形成一个三角形，于是开始研究下来可搬到哪里缩短三点距离，上下班通勤更方便。
况且，我们刚满五年的预购组屋增值不错，脱手可拿到一笔可观的现金，换个地点更好的房子，确实有好处。
研究地点的同时，我也查询了房贷利率，却发现市面上最低的浮动配套居然已涨到2.4％左右，固定利率更是超过2.7％。现在若换房子，新房贷利率会比我现在的还高1个百分点以上。
一发现这点，我心就凉了半截，再盘算其他因素，决定暂且搁置。
最近，几个大众化新私宅一推出就卖得满堂红，平均尺价破2000元仍吸引不少组屋提升者进场，乍看难免让人觉得行情炙热。加上主管房地产事务的内阁部长接连表示政府正密切观察走势，市场对新一轮房地产降温措施的揣测传得更盛，甚至有经纪以此来呼吁有意进场者动作要快。
然而在这当下，其实一个天然的降温措施早已悄然登场，以无形之手调节市场，效果似乎开始彰显，那就是利率上扬。
SRX统计的转售私宅价格虽连涨25个月，在8月环比上扬1.2％，但交易量已是连续四个月下滑，分析师较早前指这主要是市场供应有限，如今也承认利率上扬确实影响了购买力，但需求仍在，卖家能持守，所以价起量跌。
新加坡房贷基准利率三个月新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average，简称SORA）去年底还不到0.19％，自2022年5月开始显著爬高，9月16日报1.8549％，九个月来涨了九倍。
经济师估计，SORA到年底可能升至3％，因此新加坡房贷利率下来几个月还可能继续涨。
全球利率处于上扬周期，是否很快见顶，大家都希望如此，但走势实在难以逆料。即使见顶，之后会持续居高多久，也还要看通胀压力有多顽固，疫后复苏的景气和就业是坚韧还是脆弱。
美国最新发布的8月份通胀率达8.3％，高过市场预测，当地消费物价在7月环比下滑后，8月复又攀涨，显示通胀压力仍未开始消散。数据发布后，市场迅速把美国联邦储备局下星期加息幅度的预期从75个基点上调到100个基点，避险情绪重临，股市复又大挫。
曲水伦庭开盘
见价格风向？
这时候考虑进场的一般住宅买家，不少人应该跟我有类似顾虑，利率下来短到中期的走势要考量，房价是不是来到上涨周期末端，更要仔细观察。
眼前一个重要风向球，就是9月17日开盘的综合项目曲水伦庭（Lentor Modern）。
项目9月初开放预览，据兴业银行分析师上周前往示范屋观察，发展商的预示尺价介于1950元至2500元，范围相当广，可能意味着发展商对潜在需求的强度仍不确定。
不过，据最新消息，这个拥有605个单位的综合项目，未开盘已收到逾千名买家下订的支票，开盘第一天卖出500多个单位。若平均尺价也超过2000元，轰动程度将不输372个单位的AMO Residence在第一天卖掉98％，以及158个单位的Sky Eden@Bedok第一天已卖掉75％。
这几个新项目热卖是不是反映市场过热，难下定论，须同时考量到私宅市场目前整体供应稀缺，而且项目推出的地点优越及久未有新项目，周边积压需求强大。
值得关注的是，曲水伦庭的销售蓄势待发之际，政府在对面推出的伦多中路地段和附近另一幅伦多山路B地段9月14日招标截止，分别只有三方和两方人马竞标，而且容积率每平方英尺1108元和1130元的得标价，比曲水伦庭地段去年7月得标的1204元低。
在岛的另一端，同天招标截止的武吉巴督西5道执行共管公寓（EC）地段也只吸引到四方进场，得标的容积率尺价626元也比隔邻的武吉巴督8道EC地段2022年3月卖出的662元低。
除了因为这两个地区下来还有地段要推出，整体潜在供应庞大以外，经济下行和利率上扬的风险恐怕警示着大众化私宅尺价跨过2000元，EC尺价逼近1300元，都已接近顶峰。
发展商的地段库存明明已告急须填补，进场时也不得不更小心翼翼，提防利率再继续上扬，把潜在买家的负担能力逼向极限。
还有一个说不出口的可能因素，就是发展商面对新一轮降温措施推出的风险。
如果房贷利率至今的涨幅还不足以警惕买家下来的潜在风险更大，把银行用于计算总偿债率（TDSR）的利率从3.5％调到4％甚至更高是一个直接有效的工具。降低贷款额度，提高进场门槛，逼走财力本就处于边缘，身处风险边际而不自知的买家，对整体市场的平稳发展有利。
调高购买EC月入顶限
或助边缘买家“悬崖勒马”
与此同时，如果把EC买家目前的1万6000元月入顶限调高，也有助让一些买不到EC而勇敢直上私宅的边缘买家“悬崖勒马”。
政府之前三次调高EC月入顶限是在2011年、2015年和2019年，间隔都是四年，幅度都是2000元。若参考历史，下一次调高要到明年。不过，房地产价格在2011年至2015年和2015年至2019年的涨势都不如过去三年大。
虽然调高EC月入顶限可能导致需求上扬推高EC价格，但如果同时将计算TDSR的利率调高，将有助调节市场，把EC的门开大一些，同时保持价格平稳。
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文：冯嘉年
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