新轮BTO将推出，黄金地段单位2760个｜私宅租金指数98年来最高
新一批预购组屋将在11月23日推出，其中包括三个黄金地段的2760个组屋单位。分析师预测，这些地点好的组屋售价会小幅调高，但政府或会增加津贴确保买家负担得起，需求因此会保持强劲。不过，这些组屋转售时的津贴回收率也可能从目前的6％上调至最多7％。
国家发展部长李智陞11月17日在脸书贴文透露，建屋发展局将在23日推出超过9500个预购组屋单位，其中乌鲁班丹、锦茂，以及加冷黄埔三个地区将推出黄金地段组屋。
根据建屋局网站资料，乌鲁班丹和加冷黄埔项目分别有1330及470个三房和四房式单位、锦茂项目则有960个二房式灵活单位及三房和四房式单位。
李智陞说，这三个项目都很靠近地铁站，周围也有完善的设施，因此会很受青睐，这些单位的市场价格自然会比较高。为确保这些黄金地段组屋项目是购屋者负担得起的，政府为所有预购组屋提供大量补贴及额外津贴。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣说，与早前推出的黄金地段组屋相比，如今的通货膨胀和高利率推高组屋开发成本，对当局造成更大的价格压力。
尽管政府不公开组屋的开发成本和补贴细节，新加坡国立大学城市与房地产研究院院长程天富说，政府秉持着居者有其屋的理念，预料将根据房型增加相应津贴数额，或为黄金地段组屋较低收入买家提供援助。
合登房产集团研究主管李思德预计，政府将小幅调高组屋售价。新一轮黄金地段组屋项目的三房式单位售价预料介于39万至50万5000元，四房式则介于53万7000元至72万6000元。
靠近地铁站
单位最少
加冷黄埔项目料竞争激烈
考虑到购房津贴增加，麦俊荣说：“有些人会质问，黄金地段组屋买家日后卖出单位，可赚到一大笔钱，开发成本上涨为何要由广泛纳税人来承担。”
他预计，政府可能把津贴回收率调高0.5个百分点至1个百分点，也就是说，买家在满足最低居住年限后卖出单位时，必须将7%的转售价或估价归还建屋局。
对于这次黄金地段组屋项目的申购率，One Global集团研究部高级分析师莫汉认为，加冷黄埔项目靠近加冷地铁站和未来的巴士转换站，且单位数量是三个项目中最少的，因此将出现激烈的申购。“虽然这类组屋的兴建时间较长，但打算长期居住在这一带的买家不介意等待。”
李思德则说，这次的预购组屋销售项目散布在多个地区，而且单位数量多，因此将分散需求。他预计，三个黄金地段组屋项目的平均申购率将介于2至5。
经济开放导致房价飙升
黄循财：会确保人们负担得起
开放经济带来了房地产价格飙升等挑战，但新加坡政府会继续确保人们负担得起住房、实现包容增长，以及帮助国民在开放的经济中取得成功。
副总理兼财政部长黄循财在彭博创新经济论坛上同彭博社总编辑米思伟对话时强调，新加坡将永远保持开放，因为对外开放所取得的成功是“新加坡故事”的基础，更是新加坡赖以生存的关键，“新加坡别无选择”。
针对米思伟提及新加坡租金飙涨是热议课题，黄循财说，这对于想租房的外国专业人士确实有很大的影响，也削弱新加坡的竞争力。不过，他说：“幸运的是，我们有组屋，可以满足八成新加坡人的需求，而且确保价格是负担得起的。我们非常密切地关注整个房地产市场，因为住房是新加坡社会契约中不可或缺的一部分。”
黄循财指出，新加坡很小，如果不加留意，大量的外国资金涌进来投资于房地产，会造成很大的问题。
除了确保人们能负担得起住房，政府也会继续研究如何实现包容增长、处理收入与财富不平等的问题，并帮助新加坡人在开放经济中取得成功。
米思伟也问新加坡还有哪些方面可以更开放，并举了泰国将大麻除罪化为“开放”的例子。
黄循财说，新加坡社会的多元化日益扩大，人们或许会希望社会更开放，但同时也注重安全与稳定，这些愿望须取得平衡。“政府会继续与民间接触，看如何才能够最好地达到大家的愿望。”
第三季私宅租金指数
升至1998年来最高
第三季有地和非有地住宅租金指数达到1998年来最高水平，环比分别攀高10.9％和8.3％，租赁交易量达2万5382个，增长20.5％也创下2020年以来的新高。
第一太平戴维斯（Savills）最新的研究报告指出，边境开放吸引更多外籍人士，加上海外学生回流，国人等待项目竣工时寻求临时住宿，第三季市区重建局（URA）有地和非有地私宅的租金指数环比增长8.6％，这是自2007年第三季之后的最高涨幅，也是连续第八个季度上涨。
有地房地产租金上涨10.9％至121.1，是市建局1998年第四季公布数据以来的最高记录。上涨幅度大可能是因为外籍人士家庭或是高净值人士的涌入。
非有地私宅租金整体在第三季起8.3％。租金最高增幅来自其他中央区（RCR）的中档私宅，达9.6％，接着是中央区以外（OCR）的大众私宅和核心中央区（CCR）的高档私宅，租金分别涨8.8％和7％。
非有地私宅的租金指数也是创下新高。由于私宅租赁的需求强劲，核心中央区租金可能超乎许多租客的预算，因此转向租住中档和大众化私宅。利率高企，也导致屋主提高租金以应付上涨的每月供款。
出租量方面，经过三个季度的下跌后，租赁合同的成交量在第三季回弹，环比增加20.5％至2万5382项交易，增幅是2020年第三季以来的新高。不过，租赁成交量仍比2021年同期低6.5％。
出租量增加，主要是有地私宅47.6％升幅的带动，从第二季的1228笔交易，增至1812项。非有地私宅的租赁成交量也有显著升幅，达18.8％至2万3570项，所有区域的租金都呈双位数增长。
其他中央区因为有几个较大的项目落成，因此租赁交易量最多，达8280项，环比增加23.5％。核心中央区和中央区以外的非有地私宅租赁交易量则分别上涨18％和15.2％至6918和8372项。
非有地私宅租赁交易最大的两个房地产项目，英雅苑（Park Colonial）和尚景苑（Stirling Residences）都位于其他中央区内的新落成项目。尚景苑的租金中位数是第三季最高的，每月每平方英尺达6.93元，高过核心中央区内的滨海舫（The Sail@Marina Bay）的6.24元和滨海盛景豪园（Marina One Residences）的6.64元。
报告指，随着更多的项目供应以及需求趋缓，2023年非有地私宅的空置率会超过6％，这将使租客有更大的选择自由。但根据过往的趋势，租金往往贴近先前设定的水平，除非市场受到很大冲击，否则租金下调的幅度不会接近上调的速度。
分析师：义顺登加等六新组屋项目料需求强劲
本月23日即将展开新一轮的预购组屋销售活动，共推出超过9500个单位，是历来最多的一次。分析师认为，除了黄金地段组屋，其他地点的项目需求也会可观。
建屋发展局网站信息显示，即将推出的预购组屋除了国家发展部长李智陞11月17日宣布的三个黄金地段组屋项目，还有另六个项目，位于义顺、登加、女皇镇和武吉巴督。这六个项目共有6780个两房至五房式单位，包括两房式灵活单位和社区关爱组屋（Community Care Apartments）单位。
橙易产业首席执行官陈道俊说，要在优越地点买房，黄金地段组屋计划仍是最负担得起的选项之一，所以需求会保持强劲。
“尽管如此，急需住房的买家出于对价钱和竣工日期的考量，会转而考虑其他预购组屋项目。”
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣也说，买家喜好也不一定都一样，有些人就不喜欢住在市区地带，所以会选择较远的成熟区甚至非成熟区的组屋。
分析师：买家考虑申购BTO
11月转售市场可能放缓
新一轮的预购组屋销售活动中，共推出9540个单位，其中三个黄金地段组屋项目乌鲁班丹（Ulu Pandan Banks，上）、锦茂（Ghim Moh Natura，下左）及加冷黄埔（Kallang Horizon，下右）占总单位数量的近三成。（建屋局提供构想图）
One Global集团研究部高级分析师莫汉指出，除了新的预购组屋销售活动，11月也有剩余组屋销售活动，会吸引急需住房的买家。
基于上述各因素，莫汉认为，更多潜在买家会考虑申购预购组屋，11月转售市场的组屋需求可能有所放缓。
不过，合登房产集团研究主管李思德认为，想住在市区地带却无法申购黄金地段组屋的买家可能转而购买这些地带附近的转售组屋，从而推高这些组屋的需求和价格。
建屋局网站显示，当局在2023年2月将推出约2900到3900个预购组屋单位，地点包括加冷黄埔、女皇镇和登加。具体详情将在下一轮销售活动公布。
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文： 李思邈， 罗美琪
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