新加坡政府重拳降温楼市，外国投资者或转移资金？私宅涨幅加快，第一季环比升3.3%
新加坡政府下猛药抑制外国买家对新加坡住房的需求，高档私宅市场料会受挫。分析师预测，外国买家可能改而投资于无须缴付额外买方印花税的商用房地产。
据橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部提供的数据，外国买家购买的私宅单位数量有上升趋势，他们在今年第一季买下258个单位，比前一季高出14.2%；与去年同期比较，则上升77.9%。
从总交易量比率来看，今年第一季外国买家购买的私宅单位占6.9%。这个数字在2022年同期为3.1%。
新加坡房地产市场稳定，向来是许多外国买家的投资避风港。今年中国放宽边境限制，促使许多买家来新加坡看房，带动私宅销量。
对外国买家影响最大 这一轮是“冷冻措施”
政府4月26日深夜推出新一轮房地产降温措施，把外国买家须支付的额外买方印花税（ABSD）上调一倍，从30%调高至60%，他们是这一轮措施影响最大的群体。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清形容，这一轮是针对外国买家的“冷冻措施”。
“许多外国买家已受到上一轮降温措施影响，他们须支付的ABSD在2021年12月从20%上调到30%。之后，外国买家购买的私宅数量从2021年的1107个单位，在去年下跌到16.5%至924个单位。”
不过，据她观察，近年来，永久居民和新移民购买的私宅增加了。他们须缴交的ABSD较低。
在今年第一季，有756个单位由永久居民购得，环比增加11.8%，占总交易量的20.2%。
分析师：外国投资者或把资金转移到他国
外国买家主要投资在核心中央区（CCR）内的高档私宅，去年第一季至今的数据显示，在他们购买的新加坡私宅当中，高档私宅占了54.9%，代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅和中央区以外（OCR）的大众化私宅，分别占29%和16.1%。
孙燕清预测，ABSD调高后，高档私宅市场将首当其冲，一些外国投资者甚至可能把资金转移到其他国家。私宅投资活动受到限制，可供出租的房子也会相应减少，在供不应求的情况下，私宅租金可能受影响。
根据高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部主管黄显洋的统计，今年第一季的外国买家主要来自中国、美国，以及印度尼西亚。中国和美国买家分别购买了46个和35个单位，环比上升35.3%和20.7%。印尼买家则买下八个单位，比前一季少了两个。
他说：“ABSD大幅上调，加上较早前调涨的买方印花税（ABSD）将压缩外国投资者或机构的潜在投资回报。投资需求料会转向受影响不大的商用和工业房地产市场。”
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚也有类似看法。她认为，一些投资者可能转向商用房地产，如分层地契办公空间、商店或店屋。
至于这一轮措施是否会在租赁市场掀起涟漪效应，她认为近期内产生的影响不大，因为接下来会有更多新供应。不过，长期来看可能导致可供出租单位减少，租户可能改而选择共享居住空间（co-living）或服务公寓。
李智陞：租赁单位需求放缓 政府密切留意租金走势
新加坡住宅租金的增速接下来预料会放缓，政府仍会密切留意租金的走势，在必要时将采取措施防止租金高涨以及对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。
国家发展部长李智陞27日接受媒体访问时指出，金融管理局26日发布的《宏观经济评估》报告显示，租金增速在接下来数个季度会放缓。
他说，过去两个季度，一共有约8000个私宅单位完工，是2021年和2022年每季度平均数字的两倍以上。今年则预料会有4万个住宅单位完工，私宅和组屋约各占一半。这将拉高出租市场的供应量，包括单独的卧房和整个私宅单位。政府预测在2023年至2025年之间，会有约10万个住宅单位完工，进一步提升供应量。
更多住宅单位完工，也意味着正在等待搬新家且目前住在租赁单位里的新加坡人，将挥别租房子的日子，让这些房子回归出租市场。
冠病疫情期间，随着外国人离开新加坡，新加坡人的租房需求相应提高，增幅达四位数。李智陞说，情况如今已经稳定下来，已经看到租赁单位的需求在放缓。
“我们预料房地产出租市场面对的压力，在今年迟些时候会缓解，并延续到明年。不过，我们会密切留意情况，在必要时采取措施，因为出租市场的变化会对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。”
李智陞强调，包括新一轮房地产降温措施在内，政府在采取经过精密计算的步骤来调控房地产市场，确保它在充满经济未知数且高利率的环境中，保持韧性。
高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，随着更多外国人改租房子，租金将保持稳定，甚至是继续上扬。可以预见的是，租赁单位的供应将减少，但大量完工的住宅单位进入市场，会平衡回局面。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚对租金的走势有不同看法。她认为，接下来数季会有大量住宅单位完工，ABSD调涨相信不会对出租市场造成影响。
“不过，由于房地产投资需求可能出现变化，长期来说，可能会有比较少私宅供出租。这可能导致租客转向共享居住空间和服务式公寓。”
潜在组屋升级者或放弃购私宅
改买大房型转售组屋
分析师指出，这项降温措施主要针对私人房地产市场，不太可能导致组屋转售市场出现大幅波动。（王彦燕摄）
政府在最新一轮房产降温措施中调高ABSD，也可能促使部分潜在组屋升级者放弃购买私宅，转而选购较大房型或地点优越的转售组屋单位，带动需求。
孙燕清受访时说，那些想要投资私宅的组屋屋主可能会因为ABSD的调高而暂缓计划，与此同时，有意购买私宅自居的屋主也会受到影响。若屋主在卖出现有组屋单位前就买下私宅单位，他们必须先缴交ABSD，日后将组屋售出后，才能申请退回这笔款项。对一些潜在买家来说，这笔费用可能过于庞大。
“因此，那些想要升级到私宅单位的组屋屋主，或许要先售出他们的单位而暂时租屋，开销会增加。同时，这也可能导致组屋租金上涨。”
房产搜索网站大亨房地产（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣说，在接下来几个月，私宅和组屋买卖方会试图找到新的市场平衡，这估计会导致交易量下滑。一些有意从组屋搬到私宅单位的屋主，也可能暂缓他们的升级计划。
“一些组屋升级者可能因无法支付这笔较高额的ABSD，而放弃这么做。一部分的人也可能选择购买较大房型或地点更优越的转售组屋，不购买私宅单位。从中期来看，这可能会导致这类单位的需求上升。”
麦俊荣说，ABSD调高后，私人住宅发展商可能会透过缩小单位的面积来维持售价，而按照以往的趋势，这或将导致组屋单位面积也跟着缩小。
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，因一些组屋升级者可能无法负担更高额的ABSD，下来或有更多屋主会先把原本的组屋单位卖掉后，才购买私宅。这样一来，他们便无须缴交ABSD。
他也指出，由于这项降温措施主要针对私人房地产市场，不太可能导致组屋转售市场出现大幅波动。
合登集团高级研究主管李思德说，若有更多组屋升级者选择在购买私宅前出售组屋单位，转售组屋的供应下来可能增加，或有助减缓价格上涨幅度。
他认为，转售市场会趋向于平稳，今年的交易量介于2万4000宗至2万6000宗。
ABSD进一步调高 或诱使买家走避税漏洞
另一方面，ABSD进一步调高可能诱使一些买家走漏洞来避税，分析师指出，政府最近加紧取缔“99对1拥屋权”或类似手法的用意，相信是为了让房地产市场降温，接下来应该还会堵住其他漏洞。
麦俊荣认为，政府最近取缔避漏洞是在为最新一轮的降温措施铺路，也是“为房地产市场降温”这项更大的计划的一部分。
他说：“接下来，我们预计当局会收紧条例，并堵住更多漏洞，以及揪出那些购买房地产时利用或协助买家走漏洞的人。这是因为ABSD调高和其他房地产税将令避税诱惑变得更大。”
新加坡国内税务局（IRAS）26日在回复《联合早报》询问时证实，它将奖励举报利用“99对1拥屋权”或类似手法来避税或减少ABSD交易的举报者，奖金高达10万元。
使用这个交易手法的通常是首次购屋者，用他的名字买了房子之后，在短时间内将房地产1％权益“出售”给另一人，而这个人通常是配偶或其他直系亲属，原本应该支付更高的ABSD，并且有能力取得贷款来买房地产。税务局发现，近年来进行的“99对1拥屋权”安排有增加趋势，因此已开始对这类交易进行审计。
麦俊荣指出，另一个可能引起当局调查的避税手法，是夫妻间的脱钩（decoupling）交易安排。通过这个手法，两人联名购买一个住宅，然后一人把所占拥屋权全部转卖给另一方，从而在购买第二个房子时不必支付ABSD，因为这个交易将被视为他或她的第一个住宅。在这种做法下，两人通常是以99对1的比率购房。
此外，私宅屋主分割出更多房间来出租的行为，也可能受到当局关注。一些屋主假借制造“共享居住空间”的名义，利用隔板分隔空间给多名租客，不但引发火患隐忧，也造成生活条件恶劣。
国家发展部长李智陞27日接受媒体访问时指出，税务局针对“99对1拥屋权”交易进行审计，旨在确保买家遵循房地产税条例。
额外买方印花税调整生效首日
新公寓展销厅人潮未见显著变化
住宅房地产额外买方印花税调整生效首日，由于首次购屋的新加坡公民和永久居民不受影响，展销厅人潮并未出现显著变化。不过，也有外国和新加坡公众因此搁置买房计划。
政府在26日深夜推出私宅降温措施后，位于加东的莉丰嘉园展销厅27日下午仍吸引不少有兴趣的买家前去参观。（关俊威摄）
《联合早报》记者4月27日走访双悦园（The Continuum）、莉丰嘉园（Tembusu Grand）和康邻豪庭（Klimt Cairnhill）三个展销厅。其中，双悦园和莉丰嘉园在下午4时30分左右都各有数十人参观。
须预约参观的康邻豪庭展销厅虽然未见人潮，但房屋经纪薛永兴（34岁）说，一般工作日一向如此。
薛永兴认为，最新的印花税调整会在短时间内影响售房市场，但等过了两三周买家有了心理预期，可能还是会选择购屋，长期来说不会有特别大的影响。“这项调整主要针对外国买家，我有一个25岁的本地买家不受影响，今天下午就打算购买他的第一套公寓单位。”
一名不愿具名、拥有超过20年经验的房屋经纪说，双悦园展销厅的人潮星期四微跌了一两成，不过这是新措施出台后的常见现象，等买家理清思路后，人潮就会回流。另外，这些调整对高净值的投资者来说影响也不大。
她指出，新措施生效后，发展商为了留住买家，估计不会将公寓价格定得过高。
房屋经纪陈思越则提到，原本下个月要飞来新加坡购买公寓的中国客户被这项措施打乱了计划，暂时对买房持观望态度。
来自日本的裕子（Yuko，37岁，家庭主妇）去年4月和丈夫一起移民到新加坡，原本想买公寓，但看到新闻后决定暂不考虑购屋。“我们也会看情况要不要申请公民后再买房，因为我们目前租住在公寓，以后也只会考虑买公寓。”
新加坡公民郭肖恩（32岁，招聘人员）星期四和母亲到双悦园展销厅看房，据他观察，在场的潜在买家主要是新加坡人。
他说，由于他购买的是第一套房产，因此不受新措施影响，当天就交了支票表达意向，计划购买二房或三房公寓单位。
不过，郭肖恩说，他原本有意购置多一套公寓单位作为投资，但当购买第二套私宅的额外买方印花税在2021年调高至17％时，他就开始犹豫，现在则完全不会考虑。
从菲律宾搬来新加坡定居已有13年的永久居民雷蒙德（44岁，市场研究员）在新措施宣布后打算尽快买房。“因为我本身有购屋需求，怕之后会推出影响到我的措施，所以我希望今年内就买房，除了私宅以外也会考虑转售组屋。”
新加坡私宅价格加快增速
今年第一季环比升3.3%
新加坡整体私宅价格加快增速，在今年第一季环比上升3.3%，销量环比大涨82%至1256个单位。
市区重建局4月28日公布的最新确切数据显示，第一季整体私宅价格指数环比上升6.2点至194.8，涨幅相当于3.3%，高于去年第四季的0.4%涨幅。
在非有地私宅价格方面，代表中档私宅的其他中央区（RCR）价格涨幅最大，第一季上升4.4％，高于前一季的3.1%；代表大众化私宅的非中央区（OCR）价格涨1.9%，扭转前一季的下跌2.6%；代表高档私宅的核心中央区（CCR）价格涨0.8%，高于前一季的上涨0.7%。
有地私宅的价格涨幅大于非有地私宅，在第一季环比上升5.7%，高于前一季的0.6%涨幅。
私宅租金也连番上扬，环比上升7.2%，比前一季的7.4%涨幅稍高。
私宅市场交易活跃，房地产发展商在第一季卖出1256个单位（不包括执行共管公寓），远超在前一季售出的690个单位。
发展商也积极推出新私宅单位，达到1312个，前一季只推出504个单位。
商用房地产市场相对平稳，办公空间租金环比上升5.1%，涨幅与前一季相同。办公空间价格在去年第四季上升3.7%，第一季价格则保持不变。
空置率则稍微下滑0.1个百分点，达11.2%。
零售业复苏，但零售空间租金却没有如预期般回升，反而延续跌势，但跌幅收窄。第一季租金稍微下滑0.3%，跌幅小于上一季的1.1%。零售空间价格下滑0.9%，也小于前一季的2.1%跌幅。
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