房租一年涨40%新加坡地区在哪？今年再涨多少？成也钱败也钱
房贷利率上调促使房东纷纷调高租金，超过三成的涨幅让许多私宅租客吃不消，因此转向较便宜的选项，进而推高市区外私宅和组屋的租房需求。受访分析师认为，2023年的私宅和组屋租金料持续增长，但增幅将放缓到10％至20％之间。
有分析师预计，2023年私宅租金的涨幅会从2022年的29.7％放缓至10％到15％，组屋则从28.6％放缓至10％。（陈斌勤摄）
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，2023年的房贷利率、征税和通胀都大幅上涨，多数房东会把这笔开销转嫁给租客。
数据显示，私宅租金从2019年到2021年增加9.3％，2022年更同比激增29.7％，是自2007年以来的最大增幅。
不愿透露全名的亚当（26岁，系统设计师）一年前持就业准证从美国调派到新加坡任职，在驳船码头一带的公寓租下一个单卧房单位，月租2800元。他说：“如今一年的租约在8月就快到期，经纪通知我房东把租金起到3800元，让我吓了一跳。”
（海峡时报）
原本就不便宜的私宅租金如今更加昂贵，让租客望而却步，房屋经纪玛丽亚姆（Susan Mariam）注意到，私宅招租2022年只需短短几天就能租出，如今却需要更长时间才能找到租客。
合登集团高级研究主管李思德说，新加坡2023年第一季的就业率有所放缓，加上不少新住宅项目建成，导致租客人数减少。
数据显示，港湾和直落布兰雅、东陵和荷兰，以及乌节和里峇峇利这三个私宅租金中位数最高的邮区，2023年第一季的出租单位同比减少了约150个到500个。
尽管如此，李思德认为，预购组屋买家、受降温措施影响的“降级者”和外国及非首次购屋者预计在下半年将有所增加。“他们在等待组屋建成、完成15个月等候期或是等候永久居民申请结果出炉期间，都须要暂时租房。”
租金上涨压力大
有私宅租客考虑搬到组屋
但他预计，2023年私宅租金的涨幅会从2022年的29.7％放缓至10％到15％，组屋则从28.6％放缓至10％。
（张进培制图）
孙燕清则认为，私宅市场仍有需求，尤其是位于市区边缘或以外、价位较低的私宅单位较受租客欢迎。根据橙易的统计，租金中位数为4300元的其他中央区私宅，2023年第一季的出租单位增加到全国的35.1％，租金中位数为3800元的中央区以外出租私宅占比维持在36％。反观租金中位数为6000元的核心中央区出租私宅占比，则减少2.3个百分比至28.9％。
与此同时，有些私宅租客受租金影响，开始考虑搬到组屋。房屋经纪杨伟健注意到，多数外籍人士原本倾向于私宅，但如今也因租金上涨的压力而寻找较便宜的住房选项。
亚当说，他有两个朋友已经从私宅搬到组屋，而且只租下四房式或五房式单位的一个房间，与其他人共用厨房和客厅，以此减低租金开销。目前他也在考虑这么做。
（张进培制图）
建屋发展局在2023年第一季批准出租的组屋单位环比增加13.9％至9657个，不仅出租单位增加，租金也上涨。宏茂桥10道的一个五房式组屋在2023年2月以6500元租出，相信创下历史新高。
租金上涨虽吸引到一些屋主考虑不卖房转而出租单位，但孙燕清说，随着额外买方印花税（ABSD）上调，更多人会倾向于把手中的组屋脱手再购买私宅。另外，符合最低居住年限的组屋数量逐年减少，未来组屋的出租单位供应将有所减少。
洪奕婷：成也钱，败也钱
政府突然让人午夜惊魂，重拳推出新一轮楼市降温措施，全面上调购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD），其中外国买家须支付的ABSD，更是一律翻倍至60%。
（海峡时报）
这项最新宣布的增税措施，令外国人在新加坡面对了全球最高的置业税率；相比之下，新加坡公民购买第二和第三套房产须支付的ABSD，只是比之前多三和五个百分点，显得小巫见大巫。特别当绝大部分新加坡人不是第一次购屋者，就是准备卖屋再买房的提升者，而没打算同时拥有两个或更多房产，ABSD的任何调整对他们并没有直接冲击。然而，这个避免富裕外国人炒高新加坡房市的60%征税，对新加坡作为一个国家，仍有不同程度的影响。
一般老百姓的反应很直接：那些要来新加坡买豪宅的有钱外国人，理应付更高的税，反正他们有钱。再说新加坡政府不也是缺钱？除了提高人人都不喜欢的消费税，从富人特别是外国人身上收取更多钱，实在是再天经地义不过的事。倘若这些外国富翁因为更高征税而对移居新加坡三思，从而抑制外来人口，何乐不为？毕竟短时间内大量富裕外国人进驻，也可能威胁新加坡的社会结构，给民间带来不安情绪。
照这样的论述看，这些资源丰裕的外国人在新措施实施后来或不来，新加坡似乎都有所得。但现实真的是如此单维度运作吗？
新措施生效的同一天，我碰巧出席一个集合不少高净值人士的饭局，听到了不一样的讨论和关注点。席间有人质疑新加坡还要不要当财富中心，也有人指出很多房地产投资下来就会从住宅转移到无须缴付ABSD的工业或商用房地产，引发其他层面的影响。他们看的显然是超越眼前，更广泛及更长远的后续反应，例如其他房地产类市场会因而如何受到波及，连带商户租金、营运成本，到消费者环环相扣的产业链生态会受到什么冲击；对于全球顶级城市都求之不得的高净值外国人这样下重手，新加坡在吸引他们方面还有竞争力吗？我们的经济发展会不会因此蒙受损失？
（何炳耀摄）
新加坡政府向来高瞻远瞩，在做任何决策前，想必已经对各种可能情景做了设想和权衡，在稳定新加坡楼市走势的务实技术考量，经营新加坡品牌形象和号召力的国家治理考量，以及缓解一般民众仇富排外情绪和促进社会和谐的政治考量之间，不得不根据迫切性做出取舍。
当然，有些人可能会干脆把政府的最新措施，解读为要吓跑那些外来热钱。但是我们不要这些钱过多过快地投入新加坡住宅市场，推高房价，不代表我们不需要这些富裕外来者所带来的，包括有形和无形的资产。
副总理兼财政部长黄循财4月在国会针对政府下半个任期施政方针进行辩论时强调，经济增长对我们来说是不可妥协的，如果政府不扩大经济大饼，就会有更少的工作岗位，提供社会援助的空间也会缩小。在几天前的五一劳动节集会上，黄循财也延续同一脉络指出，在争取跨国公司来新投资方面，新加坡没有足够的钱，来提供比竞争对手更多的津贴，因此唯有全民努力保持新加坡独特之处，才能靠实力说服世界，新加坡是更好的投资选择。
（海峡时报）
富有外国人落户新加坡，无论是成为公民、持永久居留权，或保留外国人身份，都有着容易挑动社会神经的新旧融合与贫富差距问题。但作为一个天然资源匮乏、必须与国际社会联通的小岛国，要长久立足于世界，并继续欣欣向荣，我们真的没有排外的本钱，更没有拒绝外资的理由。尤其当这些富有的外国人带来的不仅仅是钱财，还有他本身具备的才能专长，或是个人创立的企业所开拓的科研技术和就业机会，甚至是超乎一般人想象的人脉网络。若老百姓都认同未来政府必须投入更多资源，来强化社会安全网，如何帮助政府开源，积攒这些资源来回应社会需要，是新加坡人的共同挑战。
富裕的外国人今天的到来，是我们昔日的非凡成就的；未来他们还有多少会继续前来？答案不是理所当然的。新加坡的客观条件让这个人数始终不可能太多，到时是因为我们沦为平庸，吸引力减退，乏人问津，抑或是我们出类拔萃，更有吸引力，而不得不有所管控，筛选最适合的富人，这点值得我们深思。
我想，大家都同意，我们应该让自己一直都有这样的选择权。
（作者是《联合早报》助理总编辑 ）
相关阅读：
文：李思邈、洪奕婷
关注新加坡鱼尾文视频号
收看独家访谈、特约节目
了解本地新闻、热门资讯