查看原文
其他

新加坡组屋转售价第二季涨1.5%,又有一黄金地段组屋要兴建?

联合早报 新加坡鱼尾文 2023-09-12


新加坡今年第二季的整体组屋转售价比第一季上涨1.5%,略高于建屋发展局7月初预估的1.4%。


第二季的转售价增幅也比第一季的1%高一些,但仍低于去年的2.5%平均季度增幅。


据建屋局7月28日发布的最新数据,第二季的组屋转售交易量达6514宗,比第一季少6.7%。当局说,季节性因素对于组屋转售交易量的影响,比对转售价的影响更大。


今年第二季的转售交易量也比去年同期低4.5%,而且是三年来最低的。


就三房式单位转售价中位数而言,最高为盛港的45万8000元,其次是红山的45万5000元;四房式最高的是中央区的89万4000元和女皇镇的85万元;五房式最高的是碧山的88万元和红山的87万5400元。


建屋局:转售价涨幅已放缓

从2021年至2025年仍将推出10万新单位


建屋局说,自政府增加预购组屋供应及实施降温措施以来,组屋转售价的涨幅已放缓。降温措施包括规定私宅屋主卖房后须等15个月才能购买非津贴转售组屋,以及两度降低组屋的贷款与估值比率(Loan-to-Value)顶限,从90%降至80%。


建屋局将继续观察市场需求,以维持稳定的组屋供应。它也强调,将按原定计划于2021年至2025年之间推出共10万个新单位。


大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究官麦俊荣认为,政府自去年推出大量预购组屋单位的做法已发挥效用,市场对转售组屋的需求日趋稳定。


他说,尽管转售组屋价仍在上涨,但增幅相对于去年已经放缓。“目前的增幅走势让屋主有信心,他们的财富锁定在组屋,而不会因为通胀而萎缩。”


对于组屋转售量减少的原因,博纳产业(Propnex)研究与内容主管黄秀莹认为,其中一个可能情况是买家和卖家对转售价的期望不同。


批准购屋资格通知书延误

或导致交易放慢


“我们也听闻,批准购屋资格通知书(HDB Flat Eligibility Letter)方面出现延误,可能使转售组屋交易速度放缓了。”


橙易产业公司(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清注意到,第二季转手的四房式组屋比第一季多。这可能是超过55岁的私宅屋主在卖掉房子后,不必等15个月才能购买四房式或更小的转售组屋单位;也可能是一些组屋屋主想升级到私宅,但发现无法负担,所以放弃计划,改而购买转售组屋。


麦俊荣和孙燕清都预测,今年全年会有2万5000至2万7000个组屋单位转手;黄秀莹认为会有2万7000至2万8000个单位。


至于全年的转售价,孙燕清预测会比去年高4%至6%;黄秀莹估计的增幅为5%至6%;麦俊荣则预测接下来12个月会涨5%至7%。


租金普遍上涨

私宅租户转向组屋推高需求


建屋局的最新数据还显示,第二季获准的组屋出租申请数量比前一季多1.9%,达到9842份。这比去年同期高5.7%。截至今年第二季,出租的组屋单位共有5万6858个,比前一季微升0.4%。


孙燕清认为,由于租金普遍上涨,一些私宅租户改租组屋,促使市场对组屋的租赁需求增加。她预料,组屋租金接下来会面对下调压力,因为会有更多新组屋完工,一些租户会陆续搬进自己的新家。


麦俊荣则指出,第二季组屋出租申请数量的1.9%增幅远不及前一季的13.9%,可能是因为近期有越来越多新私宅完工,吸走了一些租户。


明地迷亚一地段用途拟修订 

或建“黄金组屋”


市区重建局拟修订明地迷亚区一幅地段的土地用途,受访分析师预计这幅地可能用于兴建黄金地段组屋。


明地迷亚区宏文学校旁边、即梅路和中央快速公路之间这幅地段的总容积率预计会从2.8增加至4.2。(龙国雄摄)


市建局7月28日在网上公布,拟将梅路(May Road)和中央快速公路(CTE)之间、宏文学校旁一幅地的总容积率(gross plot ratio)从2.8增加至4.2。



新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲席教授程天富答复《联合早报》时说,鉴于上述地段的总容积率显著增加至4.2,且周围已有许多组屋,这里可能会用于建造组屋。此外,考虑到这个地点位于中心区域,且靠近文庆地铁站及附近的设施,新组屋可能会在黄金地段模式(PLH)下兴建。


ERA产业主要执行官林东荣指出,上述梅路地段总容积率的调整,旨在满足这个地区日益增长的住房需求。他说,鉴于周遭主要是组屋,上述地段更可能用来建组屋,而不是发展私宅。


产业公司:住楼设计应考虑环境问题


橙易产业公司(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清指出,上述地段面积不大,总容积率增加至4.2,意味着未来的住宅项目可以兴建更高的楼层、更多住宅单位。


孙燕清补充,上述地段就在中央快速公路及学校旁,因此可能比较嘈杂,一些低楼层可能灰尘较多,较高楼层情况会比较好。她说,附近已有不少住宅单位,较高楼层可享有更开阔的景观及更好的空气流通。


该区四房式组屋转售价破70万元


合登集团(Huttons)高级数据分析总监李思德指出,文庆一带深受购屋者的欢迎,譬如在2021年8月,附近的Towner Residences预购组屋项目,当中四房式单位的首次申请者的申请率高达5.7,这一带的四房式转售组屋价格也在今年突破了70万元。


李思德补充,Towner Residences的总容积率达到3.5,最高可建40层;附近的另一预购组屋项目McNair Towers的总容积率也是4.2。这些高层住宅区附近的道路均为单行道,因此上述梅路地段有更高总容积率的潜力,建造更多住宅单位满足需求。


另外,市建局也拟将上述地段旁边的一小块“住宅”用地更改为“教育机构”用地,以及将旁边的另一小块“住宅”用地更改为“公路”。对此,程天富指出,改变用途后,土地可以合并到旁边的宏文学校,用于扩建学校设施,并且将梅路拓宽,用于支持未来这里人口密度的增加,缓解交通。


相关阅读:




文:林伟杰、马华卿


 

关注新加坡鱼尾文视频号

收看独家访谈、特约节目

了解本地新闻、热门资讯


一只爱生活、文艺范的小鱼尾狮
带你了解新加坡原汁原味的风土人情
领略小岛深处那些鲜为人知的文化魅力~ 
新加坡《联合早报》旗下产品


您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存