新加坡公寓价格上升，但交易价比估价低至5%，利于买家？
政府在4月份出台的最新一轮房地产降温措施似乎阻缓了楼市价格涨势。在措施实行后的5月，各类住宅平均交易价比估价低0.6%至5%。不过，这个效应随后在6月至7月逐渐消退。
李冠卫摄
新加坡数据分析公司Real Estate Analytics对2023年1月至7月的住房交易数据进行研究后发现，5月售出的有地私宅平均交易价比估价低4.68%。同期，非有地私宅和组屋的平均交易价则比估价分别低了0.93%和0.61%。到了6月，非有地私宅的平均交易价比估价低的差距从0.93%扩大至1.16%，组屋的则从0.61%稍微扩大至0.65%。有地私宅市场的情况则回弹，交易价比估价高1.65%，逆转5月份的情况。
7月，住宅价格进一步上涨，非有地私宅平均交易价比估价低的差距缩小到0.43%。组屋和有地私宅的平均交易价比估价分别高出0.85%和2.04%。
分析公司：不确定市场趋势
与ABSD措施有直接因果关系
政府在4月份调高额外买方印花税，买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高三至30个百分点。其中外国买家须支付的ABSD增幅最大，从30％上调至60％。购买第二套和第三套房地产的新加坡公民和永久居民，也须支付更高ABSD。
Real Estate Analytics用的估价数据来自公司开发的住房估价网络工具，准确率中位数为97%。至于交易数据，公司使用市区重建局、建屋局和房地产经纪公司博纳（PropNex）、ERA和合登（Huttons）的相关资料。
公司表明，这项研究是为了观察市场趋势，并不能确定研究结果与ABSD措施有直接因果关系，这方面还须更深入的分析。
第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋认为，5月份的数据显示市场有所放缓。
他接受《联合早报》访问时指出，Real Estate Analytics采用自动化估价模式（Automatic Valuation Model），与估价师评估房地产一样，都是使用之前最近的交易数据，然后根据个别住房单位的特点进行调整。市场看涨时，交易价会一直高于估价，市场疲弱时，会有更多交易低于估价。
交易价低于估价利于买家
不利卖家
4月份降温措施出台后，市场可能出现反射反应，但事实上非有地私宅价格实际上出现上涨趋势。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德受访时说：“若我们以4月份的有地转售私宅和非有地转售私宅，每平方英尺价格中位数与8月份的尺价中位数比较，会发现非有地转售私宅的价格其实稍微上升。外国买家购买的非有地转售私宅则显著减少。”
新加坡国立大学房地产与城市研究院（IREUS）发表的数据显示，5月份非有地私宅整体转售价格指数环比上涨0.2％，6月份则环比下跌0.6％；7月份预估环比回升1％。
交易价低于估价对屋主来说可能不是好事，因为利润低于市场预期。但对买家来说却是个好消息。李思德说，由于银行给予买家的贷款额相等于交易价或估价的75%，视何者更低。若按较低的交易价取得贷款，买家支付的现金较少。
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文：李蕙心
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